TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 15 Janvier 2026

N° RG 24/01926 – N° Portalis DBXA-W-B7I-F2Y3

50B

Affaire :

S.C.I. [K]

C/

Société LE FUNERAIRE AUTREMENT

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Olivier GUEVENOUX

M^e Fanny MERCIER

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI, Greffier

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

S.C.I. [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Fanny MERCIER, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Société LE FUNERAIRE AUTREMENT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier GUEVENOUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail commercial conclu le 10 décembre 2021, la société par action simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT (la société LE FUNERAIRE AUTREMENT) a loué à la société civile immobilière [K] (la société [K]) un local à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf années, et en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 140 euros, outre une provision sur charges à hauteur de 60 euros mensuels.

L’appartement situé au-dessus du local loué, au premier étage, occupé par la gérante de la société [K], a fait l’objet de travaux de rénovation.

Par courrier recommandé du 12 juillet 2022, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT a mis en demeure la société [K] de remédier aux troubles sonores issus des travaux.

Par courrier recommandé du 29 août 2023, le conseil de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT a informé la société [K] de son mandatement pour rechercher la résiliation du contrat, invoquant, outre le bruit des travaux, la sécurité des occupants du local.

Par courrier recommandé du 8 septembre 2023, la société [K] a répondu aux griefs allégués par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT, et a mis en demeure la preneuse à bail de régler les arriérés de loyers.

Par commandements signifiés à personne par voie de commissaire de justice le 21 novembre 2023, la société [K] a mis en demeure la société LE FUNERAIRE AUTREMENT de payer les arriérés précités, et d’exploiter le fonds pris à bail, en visant la clause résolutoire et la clause pénale du contrat.

Par assignation du 27 novembre 2023, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT a saisi le tribunal judiciaire d’Angoulême selon la procédure accélérée au fond, aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société bailleresse.

Par jugement du 19 juin 2024 rendu sur retour d’injonction à information sur la médiation, le président du tribunal judiciaire d’Angoulême a dit n’y avoir lieu à statuer selon la procédure accélérée au fond et a renvoyé les partir mieux se pourvoir.

Par assignation du 29 octobre 2024, la société [K] a saisi le tribunal judiciaire en constat de la résiliation du bail, en expulsion de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT, et en paiement de loyers, taxes foncières et dommages-intérêts.

L’instruction a été clôturée le 2 octobre 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

Au terme de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 mai 2025, la société [K] demande au tribunal de constater la résiliation du bail commercial conclu entre elle et la société LE FUNERAIRE AUTREMENT au 21 décembre 2023, d’ordonner la libération par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT des locaux situés [Adresse 4] à RUELLE SUR TROUVE (16) et de tout occupant de son chef et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, d’ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clefs dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement l’expulsion de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique, de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  6 000 euros au titre des loyers demeurant impayés à la date de la résiliation du contrat,

—  317,33 euros au titre du reliquat demeurant dû sur la taxe foncière 2022,

—  703,50 euros au titre du reliquat demeurant dû sur la taxe foncière 2023,

—  2 007,37 euros au titre de la taxe foncière 2024,

—  1 200 euros par mois jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation,

— prononcer une augmentation de 10 % sur ces condamnations en application de la clause pénale prévue au contrat,

—  57 600 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de percevoir des loyers jusqu’au mois de décembre 2027.

Elle demande en outre de condamner la société LE FUNERAIRE AUTREMENT à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la sommation par commissaire de justice, et du procès-verbal de constat du 26 janvier 2024, et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle considère, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce que la société LE FUNERAIRE AUTREMENT a cessé le paiement des loyers et provisions sur charge depuis le mois de juillet 2023, et qu’un commandement infructueux a été délivré par la suite, occasionnant la résiliation du bail, en conséquence de laquelle elle doit être expulsée et régler les sommes impayées. La société loueuse ne peut selon elle exciper de la gêne générée par les travaux en ce qu’elle savait en prenant les lieux que l’appartement au-dessus serait refait, ayant elle-même effectué des travaux dans son propre local moyennant remise de loyer, et alors que les travaux du bailleur n’étaient que ponctuels, outre que la preneuse à bail était prévenue quand ils avaient lieu et qu’elle n’a pas déféré à sa tentative de conciliation. Elle réfute tout lien de causalité entre ces travaux et la baisse d’activité alléguée par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT, qui a cherché selon elle à s’installer ailleurs. Elle précise, pour étayer sa demande indemnitaire, qu’elle devait louer le bien immobilier jusqu’en 2030 au terme du contrat, et qu’en raison de la concurrence du marché elle aura des difficultés pour le donner à nouveau en location.

Sur les demandes adverses, elle estime que la résiliation dont se prévaut la société LE FUNERAIRE AUTREMENT n’a pu avoir lieu avant le 12 décembre 2024, date de départ effectif des lieux. Elle conteste le préjudice dont la défenderesse se prévaut au regard d’une part des difficultés inhérentes à l’activité économique de la défenderesse, et d’autre part de l’absence de justificatifs quant à la réalité des travaux effectués, et de l’absence de lien entre ceux-ci et les factures produites, outre que ces travaux ne concernaient selon elle que l’embellissement des locaux, pris à bail en bon état.

Au terme de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 juin 2025, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de la société [K] à compter de la mise en demeure du 29 août 2023, de débouter la société [K] de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner au paiement de 19 445,31 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique, et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique au fondement des articles 1719 du code civil et L. 145-40-2 du code de commerce, que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance et de paisibilité de la jouissance du bien loué, en ce qu’elle ne l’a pas avertie des travaux au moment de la conclusion du contrat. Elle produit quatre constats, qui font état de bruits très importants, mais aussi de débris au sol du local loué provenant des travaux, et de câbles pendant aux fenêtres. Elle explique enfin que ces travaux ont fortement nui à son activité commerciale qui par nature requerrait de la sérénité et du recueillement, et que la baisse de son activité l’a contrainte à devoir déménager, d’où une perte de chance de développer ladite activité, et considère qu’elle n’aurait pas engagé les travaux effectués dans le local si elle avait su devoir libérer les locaux à bref délai.

Le délibéré a été fixé au 15 janvier 2026.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur les demandes en constat de la résolution du bail et en résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut, en cas d’inexécution suffisamment grave résulter notamment de l’application d’une clause résolutoire, et en tout état de cause être demandée en justice.

Si dans le premier cas, le débiteur défaillant soit être mis en demeure de s’exécuter par un acte portant sommation suffisante, dans le second cas, l’acte introductif d’instance suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas exécuté son engagement, sans qu’il soit nécessaire de faire précéder cet acte d’une sommation ou d’un commandement.

Dans le cadre d’une résolution judiciaire, le juge ordonnant la résolution du contrat fixe le cas échéant la date d’effet de celle-ci, en application de l’article 1229 alinéa 2 du code civil. La résolution d’un contrat synallagmatique à exécution successive sans restitutions depuis la formation du contrat est une résiliation.

Il doit ainsi être précisé à titre liminaire, et contrairement à l’analyse faite par la demanderesse, que la prétention de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT est libellée, et doit être analysée en une demande de résiliation judiciaire, en ce qu’elle est directement sollicitée du tribunal et ne procède pas du jeu d’une clause contractuelle.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, sans nécessité d’une stipulation particulière, notamment de faire jouir paisiblement le preneur à bail pendant la durée de celui-ci.

Les parties, en l’état, à défaut de décompte contraire de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT s’accordent sur le fait qu’à compter du mois de juillet 2023, et à l’exception du mois d’août de la même année, la preneuse à bail a cessé de verser les loyers.

En justification du non-paiement du loyer, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT allègue un trouble de jouissance, antérieur à la non-exécution de son obligation, constitué par de nombreux travaux, dont elle dit ne pas avoir été informée au moment de la conclusion du contrat, ce que conteste la société [K].

Sur l’existence de ces troubles, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT produit quatre constats de commissaire de justice, effectués le 7 décembre 2022, le 4 janvier 2023, le 19 juillet 2023, et le 17 août 2023.

Au terme du premier, effectué aux alentours de 11h30, ont été entendus de l’extérieur des « bruits de disqueuse particulièrement audibles et stridents », le commissaire de justice constatant au deuxième étage une fenêtre ouverte d’où se propageaient des bruits « de manière très nette ». Du bureau d’entrée ont été entendus « des bruits de marteau importants », puis « à nouveau des bruits de disqueuse, parfaitement audibles, que ce soit dans le bureau ou dans le local magasin » bruits d’ailleurs persistants, et ce jusqu’à 12H07, où ont été entendus « des pas sur le plancher au-dessus du bureau, puis des pas dans un escalier ».

Le second évoque des bruits de conversation et de sciure comparables, à un point tel qu’il a été « impossible » à l’officier auteur du constat de tenir une conversation à l’intérieur.

Les troisième et quatrième constats font état d’un défaut de plancher de l’appartement situé au-dessus du plafond du local commercial, l’ensemble n’étant séparé que d’un film plastique au-dessus des lattes. Le commissaire de justice constate par ailleurs la présence de débris de travaux au sol du local, et des câbles pendant aux fenêtres extérieures du bâtiment.

Il résulte de cet ensemble qu’est établi le déroulement de travaux, que la société [K] ne conteste pas, et un défaut d’isolation entre le local loué et l’appartement supérieur.

Les nuisances sonores constatées par commissaire de justice, de par leur intensité, ne peuvent être considérées compatibles avec l’exercice normal d’un commerce ; et à plus forte raison d’une activité de pompes funèbres qui, peu important la présence d’une chambre mortuaire, suppose un seuil minimal de recueillement et de calme. De la même manière, la perméabilité entre les deux appartements, qui n’apparait pas manifestement dans l’état des lieux d’entrée, tend à compromettre cette activité, tant par le défaut d’isolation sonore, que par la chute de débris, la dangerosité des câbles n’étant pour sa part pas établie.

La société [K] soutient en réponse que la circonstance de ces travaux était connue de la société preneuse, et produit à ce titre une attestation du conjoint de la co-gérante de la société [K] qui certifie avoir informé les gérants de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT de la conduite de travaux de réfaction sur l’appartement supérieur, à l’issue de la visite d’état des lieux d’entrée. Cependant, à supposer que cette attestation seule, qui mentionne une information donnée lors de l’état des lieux d’entrée, réalisé plus de dix jours après la conclusion du contrat de bail, puisse suffire à établir l’information des preneurs, la teneur de cette information n’est pas connue, notamment quant à la durée, la fréquence, et l’intensité de ceux-ci. Surtout, cette teneur est d’autant moins évaluable qu’elle n’a pas été contractualisée d’une quelconque manière, contrairement aux travaux réalisés par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT qui figurent au contrat, et qui ne justifient nullement le trouble produit par le bailleur. Ainsi, il ne peut être valablement argué de l’information, et a fortiori de l’acceptation des travaux par la locataire.

En outre, l’argument de la demanderesse reposant sur la ponctualité de ces travaux, et sur la prévenance de la société preneuse se heurte à l’étendue de la période de troubles. En effet, la première mise en demeure de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT remonte au mois de juillet 2022, et le dernier constat de commissaire de justice a été établi en août 2023. Durant cette période, quatre constats sont intervenus, outre des travaux en octobre 2022 et le 30 janvier 2023 ainsi qu’il en résulte des messages produits par la demanderesse. Le défaut de conciliation mentionné et justifié par la société [K] ne pouvait à ce titre utilement l’exonérer de son obligation de garantie de jouissance paisible. De la même manière, la discussion relative à la causalité entre ces travaux et la faiblesse de l’activité de la société ne peut conduire à écarter l’incidence du manquement du bailleur à ses obligations sur le préjudice subi par la preneuse, les troubles évoqués étant nécessairement incompatibles avec l’activité de cette dernière. Au surplus, le choix de s’installer en zone urbaine est décorrélé des obligations du bailleur, les travaux issus de la rue ne pouvant être comparés à des travaux provenant de l’étage supérieur, en l’état de la faible isolation sonore constatée.

En définitive, l’activité du bailleur à l’étage supérieur du local commercial loué a nécessairement porté atteinte à la jouissance paisible dudit local, et s’est révélée manifestement incompatible avec l’activité commerciale de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT. La violation de cette obligation étant suffisamment grave pour faire obstacle à la poursuite des liens contractuels, elle justifie la résiliation du bail aux torts de la société [K]. La résiliation judiciaire à une date antérieure à l’activation de la clause résolutoire faisant obstacle à la résolution conventionnelle du contrat, la demande de constat en ce sens de la demanderesse sera rejetée.

Sur la date de la résiliation

Au terme de l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, ce dont il résulte que la résiliation judiciaire d’un bail peut prendre effet au jour où les parties ont cessé de remplir leurs obligations.

Il ressort des éléments produits par les parties que le dernier manquement constaté et dénoncé par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT date du 17 août 2023, à l’occasion du dernier constat d’huissier produit. Par suite, un courrier recommandé a été adressé à la société le 29 août 2023, qui a eu pour effet d’informer la société [K] de l’intention de la preneuse de rechercher la « résiliation immédiate » du contrat de bail et l’indemnisation de son préjudice.

Si ce courrier, dans son contenu, ne peut être interprété comme dénonçant de manière immédiate et unilatérale le bail, il expose de manière suffisamment claire l’ensemble des griefs reprochés à la société [K], et l’intention du preneur de poursuivre la résiliation du bail. Dès lors, la date du 29 août 2023 pourra être utilement retenue comme date de la résiliation du bail, en ce que s’est alors cristallisée la rupture de la relation commerciale entre les deux sociétés.

Sur les demandes en libération des locaux et en expulsion

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui s’en prétend libéré doit prouver sa libération.

Dans un contrat de bail, la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir. Il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait à son obligation de restitution des clés en mains propres. La libération des lieux, fait juridique, est indépendante de la remise des clés et la restitution des lieux par congé valable, en ce que seule la restitution, par ce biais, des lieux permet au bailleur d’en reprendre possession de manière effective, et de les louer à nouveau.

Cette restitution doit être opérée y compris en cas de résiliation, fût-elle judiciaire, aux torts exclusifs du bailleur, qui doit être remis en pleine possession du bien loué.

La société [K] indique en l’espèce ne pas avoir pu reprendre possession de son bien en ce que les clés ne lui ont pas été restituées. Elle produit des constats en date des 26 janvier et 12 décembre 2024, décrivant le local loué comme étant « fermé au public, vide et inoccupé », et une reproduction de messages visant à illustrer les difficultés rencontrées par l’absence de remise des clés pour louer le bien de nouveau.

En réponse, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT soutient avoir libéré les lieux en juillet 2023, et s’appuie pour se faire sur les constats d’huissiers produits par la demanderesse.

Ainsi, elle n’établit pas avoir restitué les locaux loués par la remise des clés, ni ne produit un quelconque congé de nature à en justifier.

Ne rapportant pas cette preuve dont elle avait pourtant la charge, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT devra par conséquent restituer les locaux, et à défaut en être expulsée corps et biens, dans les conditions précisées dans le présent dispositif.

Sur les demandes en paiement des loyers et taxes foncières

Sur les loyers impayés

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte également de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter une obligation exigible si le créancier de cette obligation n’exécute pas la sienne de manière suffisamment grave. L’exception d’inexécution peut utilement être mise en œuvre si le bien loué est rendu totalement inutilisable par le comportement du bailleur.

Enfin, l’article 12 du code de procédure civile impose au juge de restituer leur exacte qualification juridique aux faits et actes présentés par les parties.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le loyer de juillet 2023 n’a pas été réglé par la société défenderesse. La résiliation étant fixée à la date du 29 août 2023, date de fin de l’obligation de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT de payer les loyers prévus, et le loyer pour le mois d’août 2023 ayant été réglé, seul le loyer pour le mois de juillet 2023 est concerné par la prétention de la société [K].

En l’état, il a été démontré supra que les troubles liés à l’activité du bailleur ont eu une incidence nécessaire sur l’activité commerciale de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT. Pour autant, cette dernière ne rapporte pas la preuve que son activité a été totalement interrompue par le fait du bailleur, n’alléguant que le fait d’avoir dû fermer boutique à plusieurs reprises, et avoir été contrainte de déménager. Il en résulte, en l’absence de tout autre élément, notamment financier, produit par la défenderesse, qu’il ne peut être retenu une impossibilité totale de jouissance du local commercial par elle. La mauvaise exécution de ses obligations par la société [K] ne justifie donc pas l’absence de tout versement au titre du loyer de juillet 2023.

Il sera donc fait droit à la demande de la société [K] au titre de ce mois, qui sera cependant réduite en raison des manquements précités. La société LE FUNERAIRE AUTREMENT sera condamnée à lui payer la somme de 570 euros à titre de rappel du loyer de juillet 2023.

Sur les taxes foncières

Aux termes de l’article III B du contrat de bail conclu entre les parties, il était mis à la charge de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT le remboursement au bailleur, notamment des charges et taxes du fait de la propriété des lieux loués, comprenant notamment la taxe foncière.

Si la prétention de la société [K] est contestée par la preneuse qui en demande le débouté, le détail du décompte, issu du prorata figurant sur l’acte de propriété, et des avis de taxes foncières produits par cette première, n’est lui pas contesté.

Il résulte de ce qui précède que les manquements invoqués par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT ne permettent pas en eux-mêmes de l’exonérer de l’ensemble de ses obligations, notamment celle de régler les charges afférentes à la propriété de l’immeuble, permettant le fonctionnement de son activité dans le cadre du contrat de bail. A cet égard, elle demeure redevable des taxes foncières, au titre de 2022 et de 2023 jusqu’à la date du 29 août 2023. Les taxes ultérieures ne peuvent cependant être utilement sollicitées par la demanderesse, en raison de la rupture des relations contractuelles, et par là la cessation de cette obligation de règlement des charges.

Il sera ainsi fait droit à sa demande de paiement pour la taxe foncière de 2022, à hauteur de 317,33 euros, et pour 2023, pour un montant qui sera ramené à hauteur de 140,70 euros, correspondant au montant de la taxe foncière due pour le mois de juillet 2023. Elle sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur la demande en indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A compter du 29 août 2023, jour retenu de la rupture des relations contractuelles entre les parties, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT, tenue de restituer les lieux, s’est maintenue dans le local sans droit ni titre en ne remettant pas les clés permettant à la société [K] de reprendre utilement possession des locaux.

Cette situation, indépendante de la résiliation aux torts du bailleur, et privant la société [K] du local lui appartenant, a fait obstacle à sa jouissance ou son exploitation. Il en résulte que la demanderesse peut à bon droit solliciter de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT une indemnité tendant à compenser le préjudice découlant nécessairement de cette occupation.

Il convient néanmoins, pour fixer justement le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [K], de tenir compte des manquements précédemment caractérisés dans ses obligations, et ayant contraint la société LE FUNERAIRE AUTREMENT à déménager dans d’autres locaux. Cette indemnité sera fixée à 570 euros mensuels.

La société LE FUNERAIRE AUTREMENT sera par conséquent condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 570 euros par mois à compter du 29 août 2023 et jusqu’à restitution des lieux, ou expulsion.

Sur les demandes indemnitaires et d’exécution de la clause pénale de la société [K]

La résiliation du contrat de bail ayant été prononcée aux torts de la société [K], il ne pourra être fait droit à sa demande tendant à réparer la perte de chance d’exploiter le local, ni à celle d’assortir les condamnations de l’augmentation prévue à la clause pénale stipulée.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation a d’ores et déjà pour objet d’indemniser la perte de jouissance du local non libéré par la société preneuse.

Les demandes en ce sens de la société [K] seront par conséquent rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT

Au terme de l’article 1231-1 du code civil, le créancier d’une obligation peut demander réparation des dommages issus de l’inexécution par le débiteur de son obligation contractuelle.

A la suite du manquement démontré de la société [K] à ses obligations contractuelles, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT fonde ses demandes sur deux postes distincts de préjudice.

Sur le préjudice économique de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT

La société LE FUNERAIRE AUTREMENT, en raison des troubles entravant sa jouissance du local commercial loué, a nécessairement subi un préjudice économique caractérisé par une perte de chance d’exploiter son activité dans des conditions normales, durant l’étendue des nuisances relevées, a minima entre le mois de juillet 2022 et le mois d’août 2023, étant précisé que le bail a pris effet le 10 décembre 2021.

Pour autant, il doit être relevé d’une part que le préjudice de la société preneuse est compensé en partie par la réduction de ses propres obligations à l’égard de la société [K] ; et d’autre part surtout, que la société défenderesse ne verse aux débats aucun élément financier, ni aucun élément actualisé de situation permettant d’apprécier l’étendue du manque à gagner, ou à tout le moins de sa perte de chance.

Faute de pouvoir apprécier concrètement l’étendue de son nécessaire préjudice économique, la prétention de la société LE FUNERAIRE AUTREMENT devra être ramenée à de plus justes proportions, et la société [K] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique.

Sur les dommages-intérêts au titre des travaux effectués par la société LE FUNERAIRE AUTREMENT

La société LE FUNERAIRE AUTREMENT produit une attestation comptable pour établir le nombre et le coût des interventions pour les travaux entrepris dans le local commercial, ainsi que plusieurs factures.

Il doit être préalablement souligné que c’est à juste titre que la société LE FUNERAIRE AUTREMENT soutient qu’elle n’aurait pas réalisé l’ensemble des travaux si elle avait su devoir quitter de manière précoce les lieux, alors que le bail avait été conclu initialement pour une durée de 9 ans et que les achats ont été effectués au moment de la prise des lieux, avant les premiers troubles.

Pour autant, l’attestation comptable produite ne mentionne pas le détail des commandes, et ne permet pas de contrôler l’affectation des achats réalisés. Ainsi, une seule des factures produites, (ART GEIST, n°FSE-FAA/2022/01/00019400) correspond à un montant et une date apparaissant dans l’écriture comptable. Il convient alors de ne se référer qu’aux factures produites, qui correspondent à des matériaux compatibles avec les travaux décrits, à l’exception de la facture numérotée FR11ECQ78AEUI, mentionnant du désinfectant virucide pour habitacle automobile, qui ne présente pas de lien avec la réfaction d’un local commercial.

L’addition de l’ensemble des factures produites aboutit à un montant très largement inférieur à la dispense de loyer consentie par la société [K], et contractualisée au terme de la clause IV A 1° à hauteur de 2 850 euros, correspondant précisément, selon son libellé, à une compensation permettant au preneur de réaliser les travaux nécessaires à l’activité.

Ne justifiant d’un préjudice supérieur à la compensation déjà octroyée, la société LE FUNERAIRE AUTREMENT sera déboutée de sa demande sur ce poste de préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens, il ressort de l’article 696 du code procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il sera ordonné le partage des dépens, dans lesquels entrent les émoluments des officiers publics assermentés, notamment les actes de commissaire de justice.

Il ressort également de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens sont partagés, et aucune considération tirée de l’équité ne justifie en l’espèce d’octroyer à l’une des deux parties une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à indemnisation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 applicable à la présente instance, dispose qu’elle est de droit, il n’y a pas lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société [K] de sa demande de constat de la résolution du bail commercial ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 10 décembre 2021 entre la société civile immobilière [K] et la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT, aux torts de la société civile immobilière [K] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 5], et de toute personne occupant le local de son chef ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 570 euros au titre du loyer du mois de juillet 2023 ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 317,33 euros au titre du reliquat de remboursement de taxe foncière pour l’année 2022 ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 140,70 euros au titre du reliquat de remboursement de taxe foncière pour l’année 2023 ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 570 euros mensuels à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la restitution des lieux ;

DEBOUTE la société civile immobilière [K] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société civile immobilière [K] à payer à la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique ;

DEBOUTE la société par actions simplifiées LE FUNERAIRE AUTREMENT du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT