MINUTE N° : JUGEMENT DU : 11 janvier 2022 DOSSIER N° : N° RG 21/01423 – N° Portalis DB3T-W-B7F-SL5I AFFAIRE : M^me Y X C/ S.C.I. CHEMRONE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril JEANNINGROS, juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : M^me Francine REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame Y X née le […] à ATHIS-MONS (91200), demeurant 52 avenue Paul Vaillant- Couturier – 94400 VITRY-SUR-SEINE

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 463

DEFENDERESSE

S.C.I. CHEMRONE (RCS Paris n° 482 483 195), dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Gilles MIGAYROU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 102, M^e Hervé GOURVENNEC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 1 juillet 2021er Débats tenus à l’audience du : 8 novembre 2021 Date de délibéré indiquée par le Président : 11 janvier 2022 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2022.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 25 septembre 2017, la SCI CHEMRONE a donné à bail à M^me Y X des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis […] à Vitry-sur-Seine (94), pour une durée de neuf ans à compter de la signature et contre paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros taxes comprises et d’une provision sur charges de 73,33 euros. La destination des lieux est l’exercice d’une activité « paramédicale / médicale ».

M^me Y X a effectué des travaux d’aménagement dans les locaux, avec l’autorisation du bailleur et bénéficiant d’une franchise de loyer d’un mois, puis a commencé à y exercer son activité d’ostéopathe à compter de novembre 2017.

Dans un courriel du 16 janvier 2018 adressé au gestionnaire de biens de la SCI CHEMRONE, M^me Y X a rapporté la survenance d’un engorgement des sanitaires de son local. De nouveaux engorgements se sont produits entre août 2018 et juin 2019, provoquant des dégradations des murs et des sols.

Par exploit d’huissier signifié le 26 juillet 2019, visant un procès-verbal de constat d’huissier établi dans les lieux le 13 juin 2019, M^me Y X a fait sommation à la SCI CHEMRONE de « procéder au remboursement intégral des pertes financières de M^me Y X (…) et faire procéder aux réparations idoines des canalisations et tous autres éléments occasionnant les dégâts des eaux ».

Saisi par la SCI CHEMRONE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Créteil a, par ordonnance du 12 novembre 2019, autorisé M^me Y X à séquestrer les trois quarts du montant des loyers sur un compte de la CARPA et ordonné la réalisation d’une mesure d’expertise confiée à M. Z A.

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 3 juillet 2020, dans lequel il estime que les désordres survenus sont dus à la présence d’une réduction sur le collecteur d’évacuation en fonte, et que la responsabilité de M^me Y X ne peut par conséquent être engagée.

Par exploit d’huissier signifié le 18 août 2020, M^me Y X a fait délivrer congé à la SCI CHEMRONE avec effet au 24 septembre 2020. L’état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 23 septembre 2020.

Par exploit d’huissier signifié le 1er décembre 2020, M^me Y X a fait assigner la SCI CHEMRONE devant le Tribunal judiciaire de Créteil.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2021 par voie électronique, M^me Y X demande au tribunal de :

- CONDAMNER la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X :

En indemnisation de son préjudice matériel :

- au titre des dépenses de désengorgement des canalisations : 2.020,68 euros,

- au titre des travaux de rénovation du local : 14.300,00 euros,

- au titre des dépenses induites par le transfert contraint du cabinet : 320,72 euros,

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En indemnisation de son préjudice immatériel : 2.915,00 euros,

En indemnisation de son préjudice de jouissance du 6 janvier 2018 au 23 septembre 2020 : 10.440,56 euros;

En indemnisation de son préjudice moral : 3.000,00 euros ;

- CONDAMNER la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme de 2.707,71 euros en restitution du dépôt de garantie indûment conservé ;

- ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 ;

- FIXER la dette locative de M^me Y X arrêtée à la date du 23 septembre 2020 à la somme TTC de 5.361,15 euros, à la suite de la consignation autorisée par ordonnance du 12 novembre 2019, et DEBOUTER la SCI CHEMRONE de toute demande en condamnation au-delà de ladite somme de 5.361,15 euros ainsi que pour toute autre cause ;

- ORDONNER la compensation entre la dette locative, le dépôt de garantie, et les condamnations inverses prononcées à l’encontre de la SCI CHEMRONE;

- CONDAMNER la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la SCI CHEMRONE aux entiers dépens de l’instance ;

- CONDAMNER la SCI CHEMRONE à rembourser à M^me Y X, au titre des dépens, le coût de la signification du congé du 18 août 2020, soit la somme de 250 euros.

Au soutien de ses prétentions, et notamment au visa des articles 1719 et suivants du code civil, M^me Y X fait principalement valoir :

- qu’elle a pris à bail des locaux pour exercer son activité d’ostéopathe, mais a dû engager d’importants travaux de rénovation, avec l’autorisation du bailleur, pour que ceux-ci soient conformes à leur destination contractuelle ; qu’après avoir rénové intégralement le local et commencé à exercer son activité, elle a néanmoins subi à plusieurs reprises des engorgements des sanitaires, en raison d’un bouchon à l’intérieur de la colonne d’évacuation des eaux usées ;

- qu’alors qu’elle en a immédiatement informé le bailleur, celui-ci a estimé que la cause des désordres est le dépôt de gravats par l’entreprise mandatée par la locataire ; qu’il est cependant établi que la canalisation d’évacuation des eaux usées est sous-dimensionnée et a été mal entretenue, comme l’ont constaté tous les spécialistes intervenus sur les lieux, et notamment l’expert judiciaire A désigné en référé ; que le précédent locataire a indiqué que des engorgements étaient survenus dès les années 1980 ; que les pièces produites aux débats démontrent ainsi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme et d’assurer au preneur une jouissance paisible, bien que celui-ci cherche à tort à s’exonérer de sa responsabilité ;

- qu’elle a subi divers chefs de préjudice, tant financiers que moral ; qu’elle est bien fondée à obtenir le remboursement des travaux d’aménagement effectués et des dépenses avancées pour le désengorgement des canalisations, ainsi qu’une indemnisation au titre de ses préjudices immatériel, de jouissance et moral ; que le bailleur retient à tort le montant du dépôt de garantie, et ne peut se prévaloir du report des effets du congé ou de prétendues réparations locatives ; qu’elle reconnaît une dette locative inférieure aux sommes réclamées par le bailleur, laquelle doit être compensée avec le montant des indemnités qu’elle doit percevoir.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 mars 2021 par voie électronique, la SCI CHEMRONE demande au tribunal de :

- DÉBOUTER M^me X de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

- RÉDUIRE de plus justes proportions les demandes formulées à titre indemnitaire.

A titre reconventionnel,

- ORDONNER la mainlevée du séquestre et la déconsignation des loyers et charges séquestrés en exécution de l’ordonnance de référé du 12.11.2019,

- CONDAMNER M^me Y X à payer à la SCI CHEMRONE la somme de 7 976.27 euros, après compensation et déduction du dépôt de garantie de 2.707.71 euros,

- CONDAMNER M^me Y X à payer à la SCI CHEMRONE la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

- CONDAMNER M^me Y X à payer à la SCI CHEMRONE la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

- CONDAMNER M^me Y X aux entiers frais et dépens de la présente instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé et aux frais de l’expertise judiciaire.

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir au titre de la demande reconventionnelle.

Au soutien de ses prétentions, et notamment au visa des mêmes articles, la SCI CHEMRONE fait principalement valoir :

- qu’elle a acquis le local objet du bail en 2005, et que le locataire alors présent dans les lieux indique n’avoir subi que des rares engorgements depuis les années 1980 ; que M^me Y X a pris les locaux à bail en connaissance de leur état d’usage, et de la nécessité d’y réaliser des travaux de remise en état ; que des désordres sont survenus immédiatement après avoir fait effectuer des travaux avec l’autorisation du bailleur, ce qui démontre que ceux-ci en sont la cause, comme le relève un technicien ayant constaté la présence de ciment dans les conduits ;

- que le bailleur a toujours agi avec diligence lors de la survenance des désordres, alors que M^me Y X ne rapporte pas la preuve du nombre et de la matérialité des inondations survenues ; qu’il s’est en outre engagé à prendre en charge la réparation des désordres si le bouchon formé dans les canalisations s’avérait être composé de calcaire, mais que M^me Y X lui a refusé l’accès aux locaux, en contravention avec ses obligations contractuelles ;

- que lors des opérations d’expertise judiciaire, la présence d’un bouchon ou d’odeurs nauséabondes n’a pu être constatée car M^me Y X, qui n’a pas laissé le bailleur accéder aux locaux durant près d’un an, a pu faire procéder à l’élimination du bouchon afin de ne pas voir sa responsabilité engagée ; que l’expert a omis de prendre en considération divers éléments antérieurs aux opérations d’expertise, et a pris parti pour la locataire, entachant son rapport de nullité ; que la cause des désordres est en réalité imputable à la non-conformité du réseau public communal de collecte des eaux usées, ce qui a nécessité la réalisation de travaux achevés en septembre 2020, ainsi qu’aux manquements

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fautifs du preneur ;

- que le bailleur n’a ainsi commis aucun manquement à ses obligations légales et contractuelles, intervenant avec diligence dès que les désordres lui ont été signalés ; que M^me Y X a sous-loué une partie des locaux en mars 2019, ce qui démontre que ceux-ci ne subissaient pas de désordres importants ; qu’elle ne démontre n’avoir subi qu’une gêne temporaire, mais aucunement une impossibilité d’exploiter son activité ; qu’il est établi que les locaux ont été restitués en bon état, et notamment les sanitaires prétendument dysfonctionnels ;

- que M^me Y X ne justifie pas des chefs de préjudice qu’elle dit avoir subis, quant aux dépenses liées aux travaux de désengorgement et d’aménagement des locaux ; qu’elle s’est réinstallée dans des locaux proches pour des raisons de convenance personnelle, et n’a subi aucune perte d’exploitation ; qu’elle n’a en outre subi aucun préjudice de jouissance, le sous- locataire ayant exploité normalement les locaux ; que M^me Y X reste lui devoir une somme au titre de loyers et charges ; que celle-ci n’a pas respecté le délai légal de préavis pour délivrer congé, se prévalant à tort des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, et n’a pas dûment motivé ce congé ; que M^me Y X a perçu une somme de la part de son assurance qu’elle n’a pas employée à la réparation du sinistre ; que la SCI CHEMRONE a subi un préjudice en raison de l’attitude fautive de sa locataire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

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Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 1er juillet 2021, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 novembre 2021. La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2022, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’annulation du rapport d’expertise judiciaire

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les articles 175 et suivants du code de procédure civile disposent notamment que « la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La nullité ne frappe que celles des opérations qu’affecte l’irrégularité. Les opérations peuvent être régularisées ou recommencées, même sur-le-champ, si le vice qui les entache peut être écarté. L’omission ou l’inexactitude d’une mention destinée à établir la régularité d’une opération ne peut entraîner la nullité de celle-ci s’il est établi, par tout moyen, que les prescriptions légales ont été, en fait, observées ».

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Les articles 237 et 238 du même code disposent enfin que le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Il doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

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La SCI CHEMRONE sollicite l’annulation du rapport d’expertise judiciaire établi le 3 juillet 2020 par M. Z A, désigné par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Créteil dans une ordonnance du 12 novembre 2019.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, un expert ne « statue » en aucun cas mais formule des conclusions et préconisations sur la base des constats effectués lors des opérations d’expertise, que la juridiction appréciera parmi les autres éléments de preuve produits aux débats.

En l’espèce, il apparaît que l’expert M. Z A s’est en effet prononcé sur les éventuelles responsabilités encourues, portant ainsi une appréciation d’ordre juridique – bien que la teneur de ses observations et ses conclusions excluaient implicitement la responsabilité de M^me Y X. Toutefois, il est de jurisprudence constante que l’inobservation des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile par le technicien n’est pas sanctionnée par l’annulation de son rapport.

Le fait que l’expert n’aurait pas pris certains éléments en considération, aurait pris parti pour la locataire, ou aurait produit un rapport « laconique, partiel et imprécis » constitue des contestations au fond, qui ne peuvent entraîner l’annulation du rapport d’expertise.

2 – Sur la demande principale en paiement

L’article 1217 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable en l’espèce, dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Comme en dispose l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est par ailleurs tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

- Sur la responsabilité

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En l’espèce, M^me Y X forme une demande en indemnisation des chefs de préjudice qu’elle dit avoir subis en raison de multiples engorgements des sanitaires du local objet du bail, survenus entre janvier 2018 et juin 2019.

Alors que la SCI CHEMRONE estime ces demandes « irrecevables » pour défaut de motivation en droit, le moyen de droit sur lequel M^me Y X fonde ses demandes a été très clairement mentionné dans ses écritures (« la responsabilité contractuelle du bailleur n’ayant pas satisfait son obligation de délivrance et de jouissance paisible »). Il est par ailleurs rappelé que l’article 56 du code de procédure civile permet de soulever une exception de procédure – la nullité de l’assignation -, et non une fin de non-recevoir susceptible d’entraîner l’irrecevabilité des demandes.

Au regard des pièces produites aux débats, il est établi que M^me Y X a fait effectuer des travaux d’aménagement dans les locaux dès la prise à bail, avec l’autorisation du bailleur, lesquels ont notamment concerné les sanitaires et ont été achevés en novembre 2017. Il est de même établi que plusieurs engorgements des sanitaires ont eu lieu dans les locaux entre janvier 2018 et juin 2019, provoquant le dégagement d’odeurs nauséabondes ainsi que des remontées d’eaux usées se répandant dans d’autres pièces du local, les parties s’accordant à reconnaître que ceux- ci ont été causés par la présence d’un « bouchon » dans le réseau d’évacuation des eaux.

Alors que le bailleur estime que seuls quatre débordements sont établis, la locataire soutient que huit dégorgements se sont produits. Si le nombre exact de dégorgements apparaît sans incidence sur la détermination des responsabilités, il est toutefois rapporté la preuve certaine d’un dégorgement survenu en juin 2019 par l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier dans les lieux. De même, l’intervention à plusieurs reprises de techniciens à la suite de signalements du locataire au gestionnaire de bien, ou à l’initiative de la locataire elle-même, démontre la survenance de dégorgements en janvier, août, septembre et novembre 2018 ainsi qu’en avril 2019.

Plusieurs rapports d’expertise amiable, pour partie établis non contradictoirement, ont été versés aux débats et aboutissent à des conclusions distinctes, bien qu’ils concordent quant au rôle causal d’un bouchon dans la canalisation d’écoulement des eaux usées. Deux techniciens estiment que ce bouchon résulte d’un amas de calcaire (rapport de la société ELEX du 31 mai 2019 ; constat d’huissier en vidéo établi le 13 juin 2019 et régulièrement produit aux débats), tandis que les autres estiment qu’il s’agit plutôt de ciment ou de matériaux de construction (rapport de la société MCO- ADL du 10 avril 2019 ; facture de la société Assainissement Service du 3 avril 2019). Les deux rapports établis par la société Prunay Protection Juridique les 23 mai 2019 et 30 mars 2020 n’apportent aucun élément probant quant à l’origine des désordres.

Par ailleurs, il est établi et non contesté que le bouchon présent dans la canalisation consistait en un amas d’une matière dure et résistante à un jet d’eau à haute pression et non d’une matière organique. Cette matière résistante peut aussi bien être du ciment/plâtre ou du calcaire, dont les propriétés physiques sont proches, ce qui explique que les investigations menées n’aient pas permis de déterminer avec certitude la nature du bouchon.

Dans son rapport définitif établi le 3 juillet 2020, l’expert judiciaire A n’a pas constaté la présence d’un bouchon dans la canalisation lors des opérations d’expertise, et a estimé que la cause des dégorgements survenus était la présence d’une réduction sur le collecteur d’évacuation des eaux usées, qui correspond au branchement de ce collecteur sur le regard situé sur le caniveau du trottoir.

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Si la SCI CHEMRONE critique les conclusions de ce rapport et soutient qu’il ne doit pas en être tenu compte, il est cependant relevé que le travail d’un expert inscrit sur la liste dressée par la Cour d’appel de Paris, intervenu à deux reprises sur les lieux pour y mener des investigations en présence des parties, dispose à l’évidence d’une valeur probatoire supérieure à celle d’une facture manuscrite établie par un technicien intervenu le 3 avril 2019. Il est de même rappelé qu’il entre pleinement dans la mission de l’expert judiciaire de donner son opinion critique sur les rapports amiables établis, a fortiori lorsque ceux-ci aboutissent à des conclusions distinctes.

Il convient ainsi de se fier à l’avis de l’expert judiciaire, lequel estime que la formation de bouchons dans la canalisation ne peut être due à la présence de ciment ou autres matériaux de construction, mais à la structure même de l’ouvrage, dont le rebord désormais à nu provoque la retenue d’éléments divers. La responsabilité de M^me Y X dans la survenance des désordres ne peut ainsi être engagée.

Il est relevé à cet égard que l’expert A, en excluant la responsabilité de la locataire, ne s’est pas pour autant prononcé sur la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres, dès lors que d’autres responsabilités sont susceptibles d’être engagées.

Si la SCI CHEMRONE fait valoir qu’elle ne peut être tenue pour responsable en invoquant le fait que les désordres trouvent leur cause dans des travaux effectués par la commune de Vitry-sur-Seine, elle ne peut néanmoins s’exonérer de son obligation d’assurer une jouissance paisible à son preneur en invoquant la responsabilité d’un tiers, et demeure responsable vis-à-vis de lui – le bailleur étant tenu à garantie en application de l’article 1721 du code civil et pouvant rechercher ultérieurement la responsabilité du tiers.

Il est par ailleurs avéré que, comme l’indique l’expert, le fait que les services communaux soient intervenus sur le raccord avec la canalisation n’indique pas que celle-ci appartient au domaine public, et s’explique par la nécessité d’œuvrer sur la voirie publique.

En outre, contrairement à ce que soutient le bailleur, qui indique que ces désordres sont survenus pour la première fois après la prise à bail des locaux par M^me Y X, il est au contraire établi que des dégorgements nécessitant l’intervention d’un technicien ont eu lieu dans l’immeuble en janvier 2014 et mai 2016. Le précédent locataire a de même indiqué que des dégorgements se sont produits à plusieurs reprises depuis les années 1980, ce qui constitue des éléments de fait relatifs à l’histoire de l’immeuble dont M^me Y X peut valablement se prévaloir.

Alors que M^me Y X a l’obligation contractuelle de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux à sa guise pour y effectuer les travaux qui deviendraient nécessaires, il est établi que celle-ci n’a plus laissé accès aux locaux à compter de mai 2019. Toutefois, cela ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité dans la mesure où le premier désordre s’est produit en janvier 2018, soit un an et demi auparavant, et que la locataire a laissé accès aux locaux a minima à quatre reprises pour permettre l’intervention de trois sociétés différentes venues effectuer des expertises amiables.

Au regard des développements qui précèdent, il apparaît que le local loué à M^me Y X par la SCI CHEMRONE a subi des désordres répétés et d’une importance dépassant la simple « gêne olfactive » ou « l’inconfort » évoqués par le bailleur – les photographies versées aux débats en attestant. Ce dernier ne peut de même valablement soutenir que M^me Y X n’a pas adressé de courrier ni de réclamation au bailleur en 2018, étant en cela manifestement contredit par les

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pièces versées aux débats, et notamment les nombreux courriels adressés au gestionnaire de bien en janvier, août, octobre, novembre et décembre 2018.

S’il est manifeste que ces désordres ont entravé l’exercice de l’activité de la locataire, le bailleur n’a néanmoins pas manqué à son obligation de délivrance conforme, laquelle suppose une impossibilité totale d’exploiter le local conformément à sa destination contractuelle. En revanche, il apparaît que celui-ci a manqué à son obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible, et engage ainsi sa responsabilité à son égard.

- Sur les préjudices
M^me Y X sollicite l’indemnisation de divers chefs de préjudice qu’elle dit avoir été causés par la faute de son bailleur.

Sur les « dépenses de désengorgement », M^me Y X produit les factures correspondant à des prestations réalisées dans les locaux par une société d’assainissement et deux études d’huissier. Dès lors qu’il a été précédemment jugé que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible, celle-ci est bien fondée à solliciter le remboursement des frais engagés pour rechercher la cause des désordres, ainsi que pour mettre la SCI CHEMRONE en demeure de faire procéder aux réparations nécessaires. Celle-ci sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 2.020,68 euros à ce titre.

Sur les travaux d’aménagement, il est établi et non contesté que M^me Y X a fait procéder à divers travaux dès la prise à bail afin d’adapter les locaux à l’exercice de son activité. Elle produit un devis ainsi qu’une facture relatives aux prestations effectuées, pour un montant total de 15.000,00 euros. Il est de même établi que le bailleur a souhaité accéder à la propriété de ces travaux au départ de la locataire le 24 septembre 2020, et ce alors que le bail ne comporte aucune stipulation particulière relative à l’accession de travaux.

En conséquence, en application de l’article 555 al. 3 du code civil, la SCI CHEMRONE doit, à son choix, rembourser à M^me Y X une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Le procès-verbal d’état des lieux établi le 23 septembre 2020 révèle que les locaux étaient en bon état, après avoir cependant été exploités pendant près de trois ans. Déduction faite de la franchise de loyer de 700,00 euros consentie par le bailleur, il convient ainsi de condamner la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme de 13.500,00 euros au titre des frais engagés pour des travaux d’aménagement des locaux.

Sur les coûts engendrés par le transfert du cabinet, il a été précédemment jugé que le bailleur a uniquement manqué à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible, et a délivré un local conforme à l’activité exercée. En conséquence, le fait pour M^me Y X d’avoir délivré congé n’a pas été directement causé par l’inexécution du bailleur, qui ne peut donc être tenu de l’indemniser de ce chef de préjudice.

Sur le « préjudice immatériel », qui s’analyse en réalité comme un préjudice de perte totale de jouissance, il est établi que M^me Y X a été contrainte de fermer son cabinet lors des opérations d’expertise et de recherche des causes des désordres, ainsi que lors de la survenance des dégâts des eaux les plus importants. Comme il l’a

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été précédemment constaté, six inondations ont eu lieu a minima, mais la preuve de la survenance des autres désordres allégués et de la durée des événements n’est pas rapportée avec certitude.

Si M^me Y X sollicite une indemnisation sur la base de 53 consultations annulées d’un montant unitaire de 55 euros, ce chef de préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance réelle et sérieuse de percevoir la rémunération escomptée. Au regard des éléments qui précèdent, il convient ainsi d’évaluer le préjudice subi par M^me Y X à la somme de 2.500,00 euros.

Sur le préjudice résultant du trouble de jouissance causé par le bailleur, M^me Y X sollicite une indemnisation équivalente à 40% du montant du loyer pour une période courant du 6 janvier 2018 au 23 septembre 2020. S’il est établi que le trouble de jouissance a débuté le 6 janvier 2018 à la suite d’une première inondation dans les locaux, il apparaît néanmoins que le dernier dégorgement dont la preuve est rapportée a eu lieu le 8 juin 2019 – l’expert judiciaire intervenu en janvier et mars 2020 n’ayant par ailleurs pas constaté la présence d’un bouchon dans les canalisations.

En outre, sur le pourcentage à retenir pour évaluer la perte de jouissance, M^me Y X l’estime à 40% tandis que l’expert judiciaire l’estime à 5%. Au regard de la destination contractuelle des locaux, la mise à disposition de sanitaires fonctionnels à disposition de la patientèle apparaît nécessaire à l’exercice d’une activité paramédicale, outre qu’un dysfonctionnement régulier des sanitaires a nécessairement contraint la locataire à réaménager l’organisation de son activité.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, la locataire ne soutient pas que l’exercice de son activité professionnelle aurait été « empêché » durant toute la période, mais uniquement qu’il a été entravé par un trouble de jouissance. De même, dès lors que la sous-location est autorisée par le bail et que le sous-locataire n’a pas de rapports contractuels avec la SCI CHEMRONE, cette dernière ne peut valablement invoquer les rapports entre celui-ci et M^me Y X car cela est sans incidence sur l’évaluation du trouble de jouissance subi.

Au regard des éléments qui précèdent, il convient d’évaluer le trouble de jouissance à 20 % du montant du loyer, et condamner ainsi la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme de 2.891,23 euros [18 mois x 20 % x 803,12].

Sur le préjudice moral, M^me Y X indique notamment faire l’objet d’un suivi en psychiatrie depuis le 15 octobre 2019. Si la réalité de ce suivi médical est établie, il ne peut être considéré que le refus du bailleur de reconnaître sa responsabilité constitue en soi un harcèlement moral, ce dernier pouvant légitimement faire valoir ses arguments en défense. Elle sera ainsi déboutée de sa demande au titre d’un préjudice moral.

3 – Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose notamment que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

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Le bail conclu entre les parties prévoit le versement d’une somme de 2.550,00 euros à titre de dépôt de garantie, portée par la suite à 2.707.71 euros. Il est établi et non contesté que M^me Y X a versé cette somme, que le bailleur détient toujours et dont il réclame la compensation avec sa dette locative, outre diverses retenues au titre de la contestation du congé, de réparations locatives et du partage du coût de l’état des lieux de sortie.

Sur la régularité du congé, il est constant que M^me Y X a fait délivrer congé à la SCI CHEMRONE pour le 24 septembre 2020, par exploit d’huissier signifié le 18 août 2020. Si le bailleur conteste la « motivation » du congé, il est rappelé au visa des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce que le preneur n’a aucunement à motiver ou même justifier les raisons du congé, mais simplement à « préciser les motifs pour lesquels celui-ci est donné » – peu important que le bailleur les conteste ou les accepte.

Comme le fait valoir M^me Y X, en application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 applicables aux baux commerciaux expirant entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus, le preneur est autorisé à délivrer congé jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de cette date. Par conséquent, la locataire était bien fondée à faire délivrer congé pour l’échéance de la période triennale (le 24 septembre 2020) par exploit d’huissier signifié le 18 août 2020. Il est en outre relevé que le bailleur avait reloué les locaux dès le 7 octobre 2020, et n’aurait ainsi à l’évidence pas pu satisfaire son obligation de délivrance jusqu’au 24 février 2021.

Sur les réparations locatives, le bailleur apparaît mal fondé à solliciter l’indemnisation des travaux rendus nécessaires par la survenance des désordres dont il a été précédemment jugé responsable.

La SCI CHEMRONE sera ainsi déboutée de ses demandes en paiement et condamnée à restituer à M^me Y X la somme de 2.707,71 euros versée à titre de dépôt de garantie.

4 – Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la demande en paiement au titre d’arriérés de loyer et charges

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

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En l’espèce, il est établi et non contesté que M^me Y X a consigné sur un compte CARPA la somme de 5.485,12 euros. Elle reconnaît par ailleurs l’existence d’une dette locative envers la SCI CHEMRONE. Dans la mesure où il a été précédemment jugé que le bail a pris fin au 24 septembre 2020, il convient en effet de déduire de sa dette les sommes correspondant au loyer et à la provision sur charges versées jusqu’au 30 septembre 2020, soit 109,97 euros et 14,00 euros.

Si la SCI CHEMRONE sollicite le paiement d’une somme au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020, produisant un décompte établi par le gestionnaire de biens, il ne produit cependant pas les justificatifs relatifs aux différents postes de charges, alors que le bail comprend pourtant une clause spécifique sur ce point.

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Sur le partage du coût de l’état des lieux de sortie, M^me Y X démontre par la production de courriels du 16 septembre 2020 que les parties n’avaient pas expressément prévu sa réalisation par un huissier de justice. Le bail ne prévoit en outre aucune obligation de recourir à un huissier pour effectuer l’état des lieux.

La SCI CHEMRONE sollicite enfin une indemnisation d’un montant de 1.252,00 euros, correspondant au coût de remise en état des locaux à la suite du sinistre survenu le 15 janvier 2019 ainsi qu’à la somme versée à M^me Y X par son assurance. Toutefois, il a été précédemment jugé que la locataire a restitué les locaux en bon état et qu’aucune réparation locative ne pouvait être mise à sa charge.

De même, si le fait de ne pas avoir affecté le produit de l’assurance à l’objet prévu peut éventuellement constituer une faute contractuelle de l’assuré envers l’assureur, il ne constitue pas une faute délictuelle à l’égard du bailleur.

M^me Y X sera ainsi condamnée à payer à la SCI CHEMRONE la somme de 5.361,15 euros au titre d’arriérés de loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision – étant rappelé que 5.483,12 euros ont été consignés sur un compte de la CARPA.

B – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable en l’espèce, dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

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En l’espèce, la responsabilité de la SCI CHEMRONE ayant été engagée et aucune inexécution contractuelle de la part de M^me Y X n’étant caractérisée, la défenderesse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CHEMRONE, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens. Ceux-ci n’incluront pas le coût de la signification du congé le 18 août 2020, dès lors que la décision de résilier le bail à l’échéance de la période triennale appartient à la seule locataire.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut,

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même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI CHEMRONE sera également condamnée à payer à M^me Y X la somme de 5.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige et l’absence de demandes en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI CHEMRONE de sa demande tendant à l’annulation du rapport d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme totale de 23.619,62 euros, se décomposant comme suit :

- 2.020,68 euros au titre de frais d’intervention dans les locaux ;

- 13.500,00 euros au titre de travaux d’aménagement ;

- 2.500,00 euros au titre d’une perte totale de jouissance ;

- 2.891,23 euros au titre d’un trouble de jouissance ;

- 2.707,71 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020.

DEBOUTE M^me Y X du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M^me Y X à payer à la SCI CHEMRONE la somme de 5.361,15 euros au titre d’arriérés de loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DEBOUTE la SCI CHEMRONE de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

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ORDONNE la compensation entre les créances que les parties détiennent l’une à l’encontre de l’autre ;

CONDAMNE la SCI CHEMRONE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI CHEMRONE à payer à M^me Y X la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 11 janvier 2022, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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