COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00129 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JT3J

Minute N° : 24/00336

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 24 Septembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivré à :Mme [J]

le :24/09/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [X] [E], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [M] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2022, la SA GRAND DELTA HABITAT a consenti à [M] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 486,12 euros charges non comprises, avec prise d’effet au 23 mai 2022.

Par acte sous seing privé du même jour, la SA GRAND DELTA HABITAT a également consenti à [M] [J] un bail portant sur un local à usage de stationnement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 25,54 euros charges non comprises, avec prise d’effet au 23 mai 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [M] [J] un commandement de payer la somme totale de 1062,65 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2023 et dont la somme de 978,35 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Ce même exploit de commissaire de justice fait également commandement à la locataire de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [M] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1472,18 euros au titre de la dette locative, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui fournir le justificatif de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs sous astreinte de 50,00 euros par jour à compter de la signification de la présente décision,lui régler la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 16 avril 2024, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance en renonçant toutefois à celles-relatives à la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs (acquisition de la clause résolutoire et astreinte). Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement formulée à l’audience par [M] [J].

Au cours de cette audience, [M] [J] a comparu et a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de régler la somme de 50,00 euros par mois en plus du loyer et des charges courants durant 20 mois. Elle a indiqué qu’elle percevait 1 900,00 euros de revenus, qu’elle n’avait pas d’emploi et qu’elle avait 02 enfants à charge (05 ans et 03 ans).

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 17 janvier 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 16 avril 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE a été avisé le 05 septembre 2023 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

OU

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, les deux contrats de bail du 19 mai 2022 contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SA GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [M] [J], le 13 octobre 2023, un commandement de payer la somme totale de 978,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés des deux baux.

Il ressort du décompte produit par la SA GRAND DELTA HABITAT que [M] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[M] [J] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, les clauses résolutoires sont acquises depuis le 13 décembre 2023 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation des deux baux à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 19 mai 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SA GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 26 août 2024 à hauteur de 984,77 euros.

Même si les clauses résolutoires sont acquises depuis le 13 décembre 2023, date à laquelle le solde locatif était de 1 307,57 euros, il convient de tenir compte de la dette locative au 26 août 2024, à hauteur de 984,77 qui est une dette réduite.

Dès lors, [M] [J] sera condamnée à régler à sa bailleresse la somme de 984,77 euros selon dette locative arrêtée au 26 août 2024.

[M] [J] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 20 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 50,00 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

En outre, les éléments de personnalité déclarés par la locataire mettent en évidence la faisabilité financière de l’échéancier proposé.

De plus, la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [M] [J] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

[M] [J] a également sollicité la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SA GRAND DELTA HABITAT ne s’oppose pas.

Dès lors pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [M] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [M] [J] ne sera pas expulsée.

En revanche, si [M] [J] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [M] [J] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [M] [J] sera tenue de payer à la SA GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[M] [J] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 octobre 2023

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [M] [J] suivant contrat de bail du 19 mai 2022,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage de stationnement situé [Adresse 7], garage 0022635- [Localité 5] [Localité 5], loué par [M] [J] suivant contrat de bail du 19 mai 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre la SA GRAND DELTA HABITAT et [M] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 décembre 2023,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre la SA GRAND DELTA HABITAT et [M] [J] concernant le local à usage de stationnement situé [Adresse 7], garage 0022635 – [Localité 5] [Localité 5] sont réunies à la date du 13 décembre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit des contrats de baux précités à compter du 13 décembre 2023,

CONDAMNONS à titre provisionnel [M] [J] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT, la somme de 984,77 euros au titre des loyers et charges impayés des deux baux précités,

DISONS que [M] [J] pourra se libérer de la dite somme par 19 mensualités de 50,00 euros payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, et, une 20ème mensualité équivalent aux sommes restants dues,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

• la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut de départ volontaire de [M] [J] des lieux situés à [Adresse 2], et des lieux situées [Adresse 7], garage 0022635- [Localité 5] [Localité 5], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SA GRAND DELTA HABITAT.

• [M] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des deux baux,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse,

CONDAMNONS [M] [J] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 septembre 2024

Le Greffier Le Juge