COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00246 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYJO

Minute N° : 25/00126

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [T]

né le 19 Octobre 1977 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [P] [L] épouse [T]

née le 20 Février 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [Y]

née le 25 Décembre 1983 à [Localité 6] (38)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier LE MAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Anaelle COURTOIS, Greffier, lors du du débat

DEBATS : 11/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 1er août 2022, Madame [O] [Y], représentée par Madame [H] [Y], a consenti à Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 100 euros.

Considérant que le logement loué n’était pas décent et après avoir consulté l’ADIL, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] ont mis en demeure la bailleresse, par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée du 15 novembre 2023, de mettre en conformité le logement s’agissant du manque d’isolation, de l’apparition de moisissures, de la toiture du garage qui s’effondrait, du plafond du couloir qui s’affaissait, de la défectuosité du chauffage électrique et de l’inondation de l’allée de la maison en cas de pluie.

Le ballon d’eau chaude étant tombé en panne le 10 janvier 2024, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T], après avoir sollicité par texto la bailleresse, ont fait procéder à son remplacement. La facture en date du 29 janvier 2024 s’est élevée à la somme de 1 760 euros qu’ils ont entièrement réglée.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2024, Madame [O] [Y] a adressé à ses locataires un commandement de payer la somme de 3 300 euros correspondant aux loyers des mois de janvier à mars 2024 inclus, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 mai 2024, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [T] ont fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON aux fins de :

lui ordonner de justifier de sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail et, à défaut, de constater la nullité du commandement de payer du 03 avril 2024 ;suspendre les effets de la clause résolutoire du commandement de payer ;juger que le commandement de payer est non avenu ;ordonner la compensation du mois de loyer de janvier 2024 (1 100€) avec la facture de mise en sécurité et remplacement du cumuls de 1 760€ ;la condamner à leur payer la somme de 660€ par l’effet de la compensation ;désigner tel expert qu’il plaira au tribunal ayant pour mission de vérifier les normes de décence du logement donné à bail et de chiffrer les réparations ;les autoriser à consigner les loyers à la CARPA des pays du Mont Ventoux tant que les travaux de réparation et de reprise ne seront pas effectués par la bailleresse ;la condamner à leur payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;la condamner à leur payer la somme de 1 800€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 18 juin 2024, l’affaire est plaidée une première fois le 12 novembre 2024.

Par jugement en date du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que Madame [O] [Y] justifie de sa qualité de propriétaire du bien loué aux époux [T].

L’affaire est ensuite renvoyée au 11 février 2025 où elle est plaidée de nouveau.

A l’audience, Monsieur [U] [T] et Madame [P] [T] comparaissent représentés et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions dans lesquelles ils renouvellent les demandes faites dans leur acte introductif d’instance.

En réplique à l’argumentation de la défenderesse quant à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de tentative de résolution amiable du litige, les époux [T] précisent qu’ils ont sollicité la bailleresse lors de la panne du cumulus afin de mettre le logement loué aux normes et ils font état de l’absence de réaction de la bailleresse face à leurs sollicitations. Ils arguent en outre de l’urgence à faire remplacer le cumulus.

Concernant le commandement de payer, ils s’interrogent sur sa validité lors que Madame [O] [Y] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire. Ils rappellent les obligations pesant sur le bailleur notamment tenu de faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire tels que visés à l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et considérant qu’ils ont dû faire changer à leurs frais le cumulus en lieu et place du bailleur, ils demandent que la compensation des créances soit ordonnée, entre d’une part le loyer du mois de janvier 2024, soit 1 100 euros, qu’ils ont retenu face à la carence de Mme [Y], et d’autre part le coût des réparations qu’ils ont dû assumer, soit 1 760 euros. Ils réclament après compensation le paiement de la somme de 660 euros qui leur reste due. Ils contestent devoir les loyers de février et mars 2024 réclamés aux termes du commandement et indiquent justifier de leur paiement à l’échéance. Ils demandent, en conséquence, la suspension de la clause résolutoire du fait de leur bonne foi s’agissant du seul loyer de janvier 2024 impayé car retenu du fait de la carence du bailleur.

Concernant le logement ne répondant pas aux exigences de décence requises par l’article 1719 du code Civil, les époux [T] se prévalent de la consultation de l’ADIL, du signalement fait en mairie et des photographies produites. Ils indiquent que le logement présente des traces de moisissures, des fenêtres ne fermant pas, une isolation défectueuse et/ou insuffisante de la toiture à l’intérieur du garage et de la maison, un chauffage défectueux, une absence de ventilation dans la salle de bain et une installation électrique qui n’est apparemment pas aux normes. Ils demandent la mise en place d’une expertise, l’autorisation de consigner les loyers et l’octroi de dommages et intérêts.

Enfin s’agissant des allégations d’insultes soutenues pour justifier la demande de résiliation de bail, les époux [T] indiquent être au contraire eux-mêmes victimes de l’attitude de la mère de la bailleresse.

Madame [O] [Y] comparait également représentée et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle souhaite que le tribunal :

in limine litis,

— déclare irrecevable l’action des demandeurs en raison de l’absence de tentative amiable ;

sur le fond,

— déboute les demandeurs de toutes leurs prétentions ;

— procéder à la compensation de la somme de 700€ sur les 3 300€ due par les demandeurs ;

— constate que les demandeurs sont débiteurs de loyers impayés envers elle ;

— prononce la résiliation du contrat de bail en raison des insultes répétées proférées par les demandeurs à l’encontre de son mandataire ;

— condamne les demandeurs à lui payer la somme de 2 000€ pour procédure abusive ;

— condamne les demandeurs à lui payer la somme de 1 500€, outre les entiers dépens.

Mme [O] [Y] excipe de l’irrecevabilité de l’action en justice des demandeurs par application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à défaut pour eux de justifier d’une tentative de résolution amiable du litige.

Elle affirme être propriétaire de sa maison et se prévaut de l’acte authentique d’achat.

Concernant les travaux à la charge du propriétaire, elle indique qu’elle ne conteste pas être tenue au remplacement à ses frais du cumulus mais elle estime ne devoir qu’une somme de 700 euros sur le montant total de la facture dès lorsqu’elle n’a pas été informée de la nécessité de changer ce cumulus et que mise devant le fait accompli, elle n’a pu choisir le type et le prix du matériel installé.

Concernant la salubrité du bien loué, elle précise qu’il n’a été établi aucun état des lieux d’entrée, de sorte que le bien est réputé avoir été pris en bon état en vertu de la présomption de l’article 1731 du code civil et elle relève que les locataires ne se sont pas plaints de l’indécence du logement en 2022 et 2023. Elle prétend que les locataires auraient pu dégrader le bien pour se venger de la délivrance du commandement de payer.

Enfin elle sollicite la résolution du bail aux torts des locataires auxquels elle reproche d’être insultants à l’égard de sa mère.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 (concernant notamment le bornage) et R.211-3-8 (concernant notamment les distances de plantations) du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande qui porte sur la contestation du commandement de payer et la réalisation par le bailleur de travaux de mise en conformité du logement loué est indéterminée.

L’article 750-1 du code de procédure civile n’a dès lors pas vocation à s’appliquer, étant ajouté qu’une mise en demeure a, en toute hypothèse, été adressée à Mme [O] [Y] le 15 novembre 2023 pour la réalisation de travaux.

La demande sera, par conséquent, déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de Madame [O] [Y]

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquelles la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il apparaît que la défenderesse a produit l’acte d’acquisition en date du 05 juin 1987 des locaux donnés à bail par Madame [H] [Y] ainsi que l’acte de donation de cette dernière en date des 31 janvier et 04 février 2023 au profit de ses deux filles Mesdames [O] [Y] et [X] [Y].

En conséquence de la production de ces éléments, Madame [O] [Y] démontre sa qualité à agir dans le cadre de la présente.

Sur la demande en paiement au titre du remplacement du cumulus

L’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement quant l’article 1720 du Code civil indique que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont procédé, suite à une avarie, au remplacement à leurs frais du cumulus équipant les locaux donnés à bail pour un montant total de 1 760€ selon facture du 29 janvier 2024, tout comme il est constant que la charge de cette réparation incombait à la bailleresse.

Par ailleurs, Madame [O] [Y], qui indique accepter de prendre en charge ces réparations à hauteur de la somme de 700€, n’est pas fondée à en contester le montant alors que d’une part elle n’a jamais donné suite aux sollicitations de ses locataires quand le cumulus est tombé en panne ce qui lui aurait permis de choisir le modèle de cumulus à installer et que d’autre part, elle ne fourni aucun devis permettant de prouver ses allégations selon lesquelles le changement d’un cumulus serait facturé 700€ en temps normal.

En conséquence, Madame [O] [Y] sera condamnée à payer la somme de 1 760€ aux époux [T] au titre du remboursement du remplacement du cumulus.

Sur la dette locative et la compensation

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1347 du Code civil indique que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il est constant que, par acte de commissaire de justice du 03 avril 2024, Madame [O] [Y] a adressé aux époux [T] un commandement de payer la somme de 3 300 euros correspondant aux loyers des mois de janvier à mars 2024 inclus.

Les époux [T] ont produit à l’audience la preuve de l’existence de deux virements d’un montant de 1 100€ chacun adressés le 29 février 2024 et le 30 mars 2024, ces derniers reconnaissant ne pas avoir réglé le loyer du mois de janvier 2024 d’un montant de 1 100€ en compensation du montant de la facture de remplacement du cumulus.

Cependant, il apparaît que les locataires ne pouvaient unilatéralement et d’autorité interrompre le versement des loyers à ce motif puisque seul le locataire d’un logement non habitable peut se prévaloir de l’exception d’inexécution en suspendant unilatéralement le paiement des loyers (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 16-27.246).

En conséquence de ce raisonnement, il apparaît que les époux [T] sont débiteurs de la somme de 1 100€ envers la défenderesse et qu’ils n’ont pas intégralement réglé les sommes visées au commandement du 03 avril 2024 dans le délai qui leur était imparti.

Par ailleurs et compte-tenu de la réciprocité des sommes dues entre les parties, il sera ordonné compensation de leurs dettes et Madame [O] [Y] sera condamnée à payer la somme de 600€ aux époux [T].

Sur la demande d’expertise et la consignation des loyers

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1731 du Code civil indique que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant qu’aucune des parties ne produit l’état des lieux qui aurait dû être réalisé à l''entrée dans les lieux et qu’il en résulte que les époux [T] sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives ;

Par ailleurs, les demandeurs produisent à l’appui de leur demande d’expertise et de consignation des loyers la preuve d’un signalement à l’ADIL en date du 17 janvier 2024, de l’envoi d’un courrier recommandé en date du 15 novembre 2023 à leur bailleresse ainsi que de plusieurs photographies.

Cependant, il apparaît que l’intégralité de ces éléments de preuve émanent des époux [T] eux-mêmes et ne sont pas corroborés par un quelconque élément extérieur (rapport de l’ADIL ou d’un service de la municipalité).

Enfin et s’agissant des photographies produites, il apparaît que celles-ci ne rapportent pas davantage la preuve des allégations avancées par les locataires de sorte que les époux [T] seront déboutés à la fois de leur demande d’expertise et de consignation des loyers.

Sur la résolution judiciaire du contrat de bail

L’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 indique que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite la résolution judiciaire du contrat de bail du 1er août 2022 au motif que les époux [T] ont insulté Madame [H] [Y] le 19 mars 2024 et produit à l’appui de ses déclarations d’une part un constat d’huissier en date du 13 septembre 2024 et d’autre part une plainte déposée devant les militaires de la gendarmerie nationale en date du 20 mars 2024.

Cependant, il apparaît que ces faits ne sont pas susceptibles de caractériser un défaut d’usage paisible des locaux donnés à bail, et ce d’autant que les parties n’ont pas de rapports de voisinage directs.

Il s’en suit que Madame [O] [Y] sera déboutée de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1217 du même code indique que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il apparaît d’une part que Madame [O] [Y] sollicite la condamnation des époux [T] à la somme de 2 000€ pour procédure abusive.

Cependant et au vu de sa condamnation à indemniser les demandeurs au titre du remplacement du cumulus qui démontre que l’action de ceux-ci était légitime, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, il apparaît que les époux [T] sollicitent la condamnation de Madame [O] [Y] à leur verser la somme de 2 000€ au titre de leur préjudice moral et de l’inexécution du contrat de bail.

Néanmoins, il apparaît d’une part que les demandeurs ne fournissent aucun élément de preuve permettant d’évaluer l’existence et la consistance d’un préjudice moral et d’autre part que la sanction de l’inexécution des obligations de la bailleresse l’a été par sa condamnation à leur rembourser la somme qu’ils avaient engagée pour réparer le cumulus, ces derniers ne démontrant pas de préjudice matériel supplémentaire.

En conséquence de ces éléments, ils seront également déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [O] [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [O] [Y] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que les époux [T] ont pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] ;

CONSTATE la qualité à agir de Madame [O] [Y] ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] la somme de 1 760€ au titre des réparations incombant au propriétaire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] à payer à Madame [O] [Y] la somme de 1 100€ au titre du loyer du mois de janvier 2024 ;

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement entre les parties ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] la somme de 600€ ;

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] de leur demande d’expertise et de consignation des loyers ;

DEBOUTE Madame [O] [Y] de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail ;

DEBOUTE Madame [O] [Y] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

DEBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [P] [L] épouse [T] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral et en inexécution des obligations du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [P] [T] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETONS les demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 mars 2025,

Le Greffier Le Juge