COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00058 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KK32

Minute N° :

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société [D] [C] HABITAT Société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme, ayant son siège social sis [Adresse 1] AVIGNON, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de AVIGNON, sous le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [U]

né le 21 Août 1969 à [Localité 3] – MAROC

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 17/3/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2011, l’Office Public de l’Habitat de la ville D'[Localité 4] a consenti à Monsieur [B] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 233,40 euros. Il convient de préciser qu’un bail portant sur le même logement avait précédemment été accordé aux parents de l’intéressé, Monsieur [B] [U] à bénéficiant d’un droit de reprise.

[D] [C] HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de la ville D'[Localité 4], fait état de plusieurs problématiques concernant ce bail : en premier lieu, des impayés de loyers sont apparus. Un commandement de payer a ainsi été délivré au locataire le 08 janvier 2025, pour une dette locative s’élevant à 417,27 euros au 02 janvier 2025. Ce commandement visait également de fournir une attestation d’assurance du logement en cours de validité.

De plus, le bailleur s’inquiète de l’état de salubrité du logement et de la conformité électrique du logement, le comportement du locataire ne permettant pas de réaliser les travaux nécessaires.

C’est dans ce contexte que [D] [C] HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [B] [U] par exploit délivré le 12 février 2026 aux fins de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

2 Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

3 Condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 592,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 janvier 2026, mensualité de décembre 2025 incluse ;

4 Condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 389,08 euros à titre d’indemnité d’occupation, subissant les mêmes augmentations légales à venir que le loyer, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

5 Vu les risques en matière de salubrité et de sécurité auxquels sont confrontés les autres locataires du fait des occupants du logement litigieux, solliciter la suppression des articles L412-1 ;

6 Autoriser la requérante à faire transporter si nécessaire l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits local dans le garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [U] ;

7 Condamner Monsieur [B] [U] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’affaire est retenue à l’audience du 17 mars 2026, lors de laquelle [D] [C] HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement.

Monsieur [B] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le Dossier Social et Financier transmis au tribunal avant l’audience indique qu’il n’a pas pu entrer en contact avec le locataire. Monsieur [B] [U] a 56 ans, est célibataire et n’aurait pas d’enfant à charge, il vivrait avec son frère dans le logement concerné. Il serait sans emploi et toucherait le RSA ainsi que les APL. Le logement aurait des problèmes d’infiltrations mais les services de la mairie n’ont pas pu intervenir dans celui-ci.

La décision est mise en délibéré au 05 mai 2026.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 5], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 13 février 2026 au moins deux mois avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 5] a été saisie le 23 juillet 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.

A défaut, et selon l’article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

*

En l’espèce, le bail de location conclu entre [D] [C] HABITAT et Monsieur [B] [U], a été contracté en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définissant précisément les droits et devoirs respectifs des deux parties.

Le présent bail reprend ainsi l’obligation d’user paisiblement des lieux dans le respect de la tranquillité du voisinage en son article 6.2.1.

Pour commencer, il ressort des pièces fournies au débat que Monsieur [B] [U] n’est pas à jour du paiement des loyers avec une dette locative à hauteur de 483,41 euros au 06 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Il s’agit d’une dette ancienne puisqu’un commandement de payer a été délivré à l’intéressé le 8 janvier 2025 pour une dette de 417,27 euros, dette non régularisée à ce jour.

De plus, le locataire n’a pas fourni l’attestation d’assurance en cours de validité.

Par ailleurs, à l’appui de sa demande et afin de démontrer les troubles de jouissance qu’elle allègue et sur lesquels elle s’appuie pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail, [D] [C] HABITAT indique qu’un locataire se serait plaint d’infiltrations affectant son logement , qui auraient pour origine une fuite en provenance du logement de Monsieur [B] [U] ;

Suite à l’intervention d’un prestataire de plomberie pour résoudre cette problématique , il est apparu un défaut d’entretien courant du logement, ainsi que des dégradations importantes du logement (sols, murs et sanitaires) ;

Le bailleur a ainsi effectué un signalement en date du 18 août 2025, au terme duquel il apparaît que le logement se trouve dans un état de saleté avancé, proche de l’insalubrité ; les désordres décrits sont les suivants :

— dysfonctionnement de l’évacuation des eaux (moisissures, mauvaises odeurs, fuites)

— sol glissant et abîmé

— installation dangereuse (fils dénudés)

— présence de cafards, blattes et rongeurs

— nombreux déchets, excréments d’animaux…

Des photographies, jointes au signalement, viennent démontrer la réalité des éléments contenus dans celui-ci.

Enfin, il ressort d’un courrier de l’huissier mandaté sur les lieux par le bailleur en date du 6 janvier 2026 qu’ils ont été reçus par le frère du locataire en titre mais n’ont pu pénétrer dans les lieux.

Monsieur [B] [U], régulièrement assigné, ne s’est pas présenté pour fournir des explications sur les comportements qui lui sont reprochés et exposer sa situation actuelle.

Il convient ainsi de considérer que [D] [C] HABITAT démontre suffisamment, de par l’ensemble des éléments fournis, les manquements graves, répétés et s’étant poursuivis dans le temps de Monsieur [B] [U] et en conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire à ses torts du bail du 11 juillet 2011 et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9].

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Au terme des articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

*

En l’espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, la locataire devra quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que ne s’accroisse la dette.

Ainsi et en l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion immédiate, motivée par la situation du logement, le danger encouru par l’ensemble des habitants de l’immeuble du fait de la défectuosité des installations notamment électrique et de plomberie, ainsi que par le silence du locataire face aux mises en demeure du bailleur, tant amiables que judiciaires, la mauvaise foi du locataire apparaissant ainsi suffisamment démontrée en l’espèce.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A la date de l’assignation soit le 12 février 2026 le décompte faisait état d’une dette locative à hauteur de 592,67 euros au 07 janvier 2026.

[D] [C] HABITAT a actualisé à l’audience sa créance à hauteur de 483,41 euros au 06 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Cette dette non contradictoire mais favorable au locataire, sera retenue. Les loyers postérieurs seront pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Aussi, Monsieur [B] [U], qui ne justifie pas du paiement de la dette locative, sera condamné à régler au bailleur la somme de 483,41 euros au 06 mars 2026, loyer de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2026, date de l’assignation.

Sur les indemnités mensuelles d’occupations

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, Monsieur [B] [U] devra s’acquitter auprès de [D] [C] HABITAT à titre d’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d’une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 07 mars 2026, lendemain du dernier décompte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [B] [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [D] [C] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de la ville D'[Localité 4] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9], loué par Monsieur [B] [U] suivant contrat de bail en date du 11 juillet 2011 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail souscrit le 11 juillet 2011, et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à [Localité 6] la somme de 483,41 euros, décompte arrêté au 06 mars 2026 et loyer de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2026, date de l’assignation ;

CONSTATE que Monsieur [B] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [B] [U] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite

FAIT DROIT à la demande d’expulsion immédiate et à la suppression du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à régler à [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 07 mars 2026 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation selon les conditions fixées au bail ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 janvier 2025 ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 05 mai 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge

En conséquence, la République française mande et

ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce

requis, de mettre ladite décision à exécution, aux

procureurs généraux et aux procureurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la

main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par

le président et par le greffier.

A [Localité 4], le 5 MAI 2026

Le Directeur de greffe ou son délégué.