TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 20/02378 – N° Portalis DBZ2-W-B7E-G5B5

Minute: /2022

JUGEMENT DU 12 AVRIL 2022

DEMANDERESSE S.A.S GIFI MAG

S.A.S GIFI MAG, dont le siège social est […]

[…]

S.C.I. ALIX représentée par Maître Lynda PEIRENBOOM de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocats au barreau de BETHUNE (avocat postulant), Maître Matthieu NICOLAS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.C.I. ALIX, dont le siège social est sis […], […]

représentée par Maître Hervé JOLY de la SCP JOLY – PELLETIER, avocats au barreau de DUNKERQUE

[…]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

CATTEAU Carole, Vice-Présidente, Grosse(s) délivrée(s) le

à

Assistée lors des débats de LHOMME Isabelle, Greffière,

Copie(s) délivrée(s) DÉBATS: le

à

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Novembre 2021 fixant l’affaire à plaider au 08 Février 2022.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 12 Avril 2022.

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 22 février 2018, la SCI ALIX a donné à bail à la SAS GIFI MAG un bâtiment à usage commercial d’une surface hors œuvre nette de 2 318,68 m² outre 93 places de parking, situés sur la commune d’Hénin-Beaumont, avenue du bord des eaux, sous diverses conditions suspensives et notamment le départ du locataire en place et l’obtention par le preneur des autorisations nécessaires à l’ouverture au public de son commerce.

Le bail était consenti pour une durée de 10 années entières et consécutives à effet au jour de la prise de possession par le preneur et au plus tard le 30 septembre 2018. Il était destiné à l’exercice d’une activité de « vente au détail d’articles d’équipement de la maison, d’équipements de la personne, culture, loisirs, confiserie et à titre accessoire, location de véhicules ».

Le loyer, stipulé payable d’avance et par trimestre, a été fixé :

. à la somme de 240 000 euros HT et HC de la prise d’effet du bail jusqu’à l’expiration du vingt-quatrième mois,

. à la somme de 280 000 euros HT et HC du vingt-cinquième mois jusqu’à l’expiration du trente sixième mois,

. à la somme de 300 000 euros HT et HC à compter du trente-septième mois.

Suivant un avenant n°1 en date du 3 mai 2019, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et la prise d’effet du bail.

En raison de la pandémie de la Covid-19 et des interdictions édictées par le gouvernement, la SAS GIFI MAG a fermé l’ensemble de ses magasins pendant la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et elle a confiné ses équipes administratives.

Par courrier du 24 mars 2020 elle a demandé à l’ensemble de ses bailleurs une franchise de loyers et de charges pour la période comprise entre le 15 mars 2020 et la levée de l’interdiction d’exploiter et un paiement mensuel des loyers qui seront dus dans les mois qui suivront sa reprise d’activité.

En raison du non-paiement des loyers du 2ème trimestre de l’année 2020 par la SAS GIFI MAG, la SCI ALIX lui a fait délivrer par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionn^elle pour un montant en principal de 75 879 euros.

La société GIFI MAG a réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

Contestant toutefois le bien fondé de cet acte et le caractère exigible des loyers dus durant cette période, elle a assigné la SCI ALIX par acte d’huissier de justice en date du 22 juillet 2021 devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles L 145-41 du code du commerce et des articles 1217 et suivants du code civil :

déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en son opposition, constater que les causes du commandement ont été réglées dans le délai du mois constater que la clause résolutoire n’a pas été acquise condamner la SCI ALIX à lui régler la somme de 47 322,38 euros en restitution des sommes trop payées condamner la SCI ALIX à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI ALIX a comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 03 novembre 2021 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 08 février 2022 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 12 avril 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et:

Pour la SAS GIFI MAG à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2021, aux termes desquelles, maintenant ses prétentions initiales, elle demande au tribunal, à titre subsidiaire, de :

^constater que l’usage du local a été grandement réduit pendant la période du 1er confinement et dire en conséquence que le loyer dû pendant cette période doit être fixé à un montant correspondant à l’usage résiduel possible du bien condamner la SCI ALIX à lui régler la somme de 31.305,58 € TTC en restitution des sommes trop payées.

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Pour la SCI ALIX à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, aux termes desquelles elle demande au tribunal, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1134 et suivants du code civil, des articles 1719, 1722 et 1728 du code civil, et de l’article 12 du code de procédure civile de :

débouter la société GIFI MAG de toutes ses demandes, fins et conclusions condamner la société GIFI MAG aux entiers dépens de l’instance condamner la société GIFI MAG à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour une bonne compréhension du litige, il sera seulement précisé que :

La SAS GIFI MAG, qui demande à être dispensée du paiement des loyers dus entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020, fait principalement valoir que l’interdiction de fermeture qui lui a été imposée durant la première période de confinement par les mesures gouvernementales ordonnées a empêché l’exploitation du local pris à bail et elle soutient qu’elle ne doit pas être tenue au paiement des loyers qui sont la contrepartie de la possibilité d’exploiter.

Elle discute par ailleurs la validité du commandement de payer qui lui a été délivré dès lors qu’elle estime qu’une partie des sommes réclamées n’étaient pas dues compte tenu de l’impossibilité d’exploitation.

Si le tribunal n’accueillait pas sa demande de remboursement des loyers payés pour cette période dans son intégralité, elle sollicite que le loyer soit ramené à un loyer correspondant à un usage résiduel possible du bien (à la valeur locative d’un local à usage d’entrepôt).

La SCI ALIX quant à elle, invoquant l’article 1 de l’arrêté du 14 mars 2020, modifié par arrêté du 15 mars 2020, l’art 8 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, modifié par le décret n°2020-1331 du 2 novembre 2020, l’article 37-IV du décret n°2020-1310 modifié par le décret n°2021-296 du 19 mars 2021 et le décret n°2021-384 du 2 avril 2021, expose que si la SAS GIFI MAG a fermé ses magasins durant le premier confinement, elle les a ouverts pendant les 2ème et 3ème confinement pour les activités essentielles, et elle soutient qu’elle a néanmoins été autorisée durant le premier confinement à recevoir du public pour les activités dites essentielles visées par les textes outre à exercer des activités de livraison et de retrait de commande.

Elle conteste donc toute impossibilité totale pour la SAS GIFI MAG d’exploiter les locaux donnés à bail et tout manquement de sa part à son obligation de délivrance. A cet égard elle expose que l’obligation de fermeture imposée à sa locataire n’a été fonction que de l’activité exercée – imposant l’accueil du public – et non en raison de la situation matérielle ou juridique de l’immeuble.

Elle conteste également toute mauvaise foi de sa part dans l’exécution de ses obligations contractuelles alors qu’elle a essayé amiablement et avant toute action des solutions constructives et elle reproche à la demanderesse d’avoir agi en justice sans avoir choisi la voie d’une discussion amiable pour obtenir des délais de paiement ou une modification des modalités d’exécution du contrat.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera liminairement relevé qu’il n’est aucunement discuté que par suite du paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire réalisé par la SAS GIFI MAG dans le délai imparti, cette clause n’a pas produit ses effets et que le bail s’est poursuivi.

Il sera dès lors constaté que ladite clause résolutoire conventionnelle n’a pas produit ses effets et que le bail s’est poursuivi.

Sur les loyers dus entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020

La SAS GIFI MAG discute l’exigibilité des loyers dus pour la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 au motif que par suite des mesures gouvernementales prises, elle n’a plus été en mesure d’ouvrir son magasin d’Hénin-Beaumont et exercer l’activité prévue dans le bail durant la première période de confinement.

Il résulte à cet égard de l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 et du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 complété par le décret n°2020-423 du 14 avril 2020 qu’afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l’article R. 123-12 du code de la construction et de l’habitation se sont vu interdire l’accueil du public jusqu’au 11 mai 2020, et notamment ceux relevant de la catégorie

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M, c’est à dire les magasins de vente et les centres commerciaux sauf pour les activités de livraison et de retraits de commande.

Il était toutefois précisé que ces établissements de la catégorie M pouvaient continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe du décret n°2020-293 du 23 mars 2020.

Au soutien de sa contestation, la SAS GIFI MAG invoque :

- la force majeure

- l’obligation de délivrance des locaux

- l’exception d’inexécution

- la perte de la chose louée

- l’absence de validité du commandement de payer compte tenu de l’absence d’exigibilité des loyers durant la période de confinement,

- l’équité.

Sur la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Présente les caractères de la force majeure un événement qui est extérieur au débiteur de l’obligation, qui est imprévisible et irrésistible et qui rend impossible l’exécution de l’obligation.

Cependant, en raison de la nature de son obligation, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure dès lors que s’agissant du paiement d’une somme d’argent, l’impossibilité de l’acquitter n’est ni absolue ni définitive.

Etant tenue en l’espèce d’une obligation contractuelle de somme d’argent, la SAS GIFI MAG, qui cite l’article 1218 du code civil dans ses écritures, n’est pas fondée à invoquer la force majeure pour échapper à son obligation de paiement. Elle ne démontre par ailleurs pas, notamment par la production d’éléments comptables, qu’elle se serait trouvée dans une situation financière faisant obstacle de manière absolue à ce qu’elle procède au règlement de ses loyers et que la pandémie aurait présenté un caractère irrésistible pour elle.

Aussi y a-t-il lieu d’écarter le moyen tiré de l’article 1218 du code civil.

Sur le défaut de délivrance et l’exception d’inexécution

Par application de l’article 1719 du code civil le bailleur est notamment tenu de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible.

L’obligation de délivrance du bailleur s’entend de la mise à disposition d’un bien conforme à sa destination, c’est-à-dire d’un bien qui permet d’exercer l’activité prévue dans le contrat de bail. La délivrance comprend quant à elle la possibilité pour le preneur de jouir de la chose selon la destination convenue.

Cette obligation n’a pas toutefois pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la commercialité des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, sauf clause contraire.

En l’espèce, les mesures exceptionnelles prises, lesquelles ont restreint les déplacements et interdit à certains établissements de recevoir du public (et notamment les commerces de vente), n’ont toutefois pas concerné l’immeuble donné à bail lui-même, mais uniquement l’activité du locataire exercée dans l’immeuble dont la délivrance et la jouissance restaient assurées pendant la période d’interdiction.

Au regard de ce qui précède, le moyen invoqué par la SAS GIFI MAG sera également écarté.

Sur la perte de la chose louée

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le

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bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La perte de la chose louée au sens de ces dispositions s’entend de celle qui interdit ou empêche de manière absolue sa jouissance, de manière définitive ou temporaire. Cette perte peut être matérielle ou juridique. Elle peut également être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Au cas d’espèce, les mesures gouvernementales imposées durant la période de l’état d’urgence sanitaire, et notamment l’arrêté du 14 mars 2020, complété par un arrêté du 15 mars 2020, ont interdit l’accès du public à un certain nombre d’établissements recevant du public (dont les magasins de vente), ainsi que la fermeture administrative de commerces déclarés comme étant non essentiels.

Les mesures ordonnées ont incontestablement empêché pendant une durée limitée mais de manière absolue la SAS GIFI MAG, dont l’activité n’était pas considérée comme essentielle, d’exercer son activité commerciale dans les locaux donnés à bail, lesquels ne pouvaient plus recevoir du public.

Elles ont constitué une impossibilité juridique d’exercer cette activité pendant leur durée.

A cet égard, le tribunal relève que l’activité du preneur telle que définie par le bail commercial, et à savoir < vente au détail d’articles d’équipement de la maison, d’équipements de la personne, culture, loisirs, confiserie et à titre accessoire, location de véhicules », ne fait pas partie des activités figurant en annexe du décret 2020-293 du 23 mars 2020. Le décret n°2021-384 cité par la défenderesse n’est quant à lui pas applicable à la période en cause.

De même, les articles de presse produits par la SCI ALIX concernent des périodes postérieures au 1er confinement qui a constitué une période inédite durant laquelle l’arrêt de l’activité d’un grand nombre d’entreprises et de commerces a été marquante et soudaine.

D’autre part, si à l’époque la SAS GIFI MAG pouvait exercer une activité de vente en ligne (sans que le tribunal puisse apprécier si cette activité concernait le magasin d’Hénin-Beaumont et s’il existait déjà à cette époque), il n’est aucunement établi qu’elle disposait lors du premier confinement d’un service « click & collect » dans le magasin d’Hénin-Beaumont, service qui apparaît avoir été mis en place lors du 2ème confinement (pièce def. N° 4). En tout état de cause, la SAS GIFI MAG ne pouvait pu utiliser les lieux loués conformément à leur destination, à savoir accueillir sa clientèle.

Il existait dès lors une impossibilité juridique absolue et temporaire pour le locataire d’user de la chose louée entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 au regard des mesures prises, impossibilité qui équivaut à une perte de la chose louée au sens de l’article précité et un motif de diminution du prix.

Elle justifie que la SAS GIFI MAG, qui n’a pu exercer l’activité pour l’exercice de laquelle le bail a été conclu durant la période considérée, soit dispensée du paiement du loyer entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020.

La SCI ALIX sera en conséquence condamnée à restituer à la SAS GIFI MAG la somme de 47 322,38 euros.

Il n’y a pas lieu pour le tribunal d’examiner les autres moyens qui sont surabondants.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SCI ALIX sera condamnée aux dépens outre à payer à la SAS GIFI MAG la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

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Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

CONSTATE que par suite du paiement réalisé par la SAS GIFI MAG dans le délai imparti par le commandement de payer du 25 mai 2020, la clause résolutoire conventionnelle n’a pas produit ses effets et que le bail commercial conclu avec la SCI ALIX s’est poursuivi ;

CONDAMNE la SCI ALIX à restituer à la SAS GIFI MAG la somme de 47 322,38 euros euros au titre des loyers dus pour la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et en tant que de besoin la CONDAMNE au paiement de cette somme ;

CONDAMNE la SCI ALIX aux dépens;

CONDAMNE la SCI ALIX à payer à la SAS GIFI MAG la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

^RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT