MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00541 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IKRN

AFFAIRE : S.A. MAISONS & CITES / [B] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. MAISONS & CITES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [G] [H], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDERESSE

Madame [B] [C],

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, à effet au même jour, la S.A. MAISONS ET CITES a donné à bail à Madame [B] [C], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 369,54 euros hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un même montant.

Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. MAISONS ET CITES a fait délivrer à Madame [B] [C], par exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2467,66 euros.

Le 31 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré recevable le dossier de Madame [B] [C] au bénéfice d’une procédure de surendettement. Elle a adopté le 30 janvier 2025 une mesure de rééchelonnement des dettes de Madame [B] [C] pendant une durée de 84 mois, au taux maximum de 0 %, la créance de la bailleresse ayant été retenue à hauteur de 3971,75 euros, remboursable en 24 mensualités de 165,49 euros. En l’absence de contestation, ces mesures sont entrées en vigueur le 3 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, (notifié le 18 octobre 2024 au représentant de l’État dans le Département), la S.A. MAISONS ET CITES a fait citer Madame [B] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 22 mai 2025, afin d’obtenir, par décision assortie de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728,1741, 1752 et 1184 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et à défaut, son prononcé ;

son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 30 € par jour de retard, laquelle pourra être liquidée ultérieurement à sa demande ;

l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3474,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour ;

* des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation à compter du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux ;

* d’une indemnité égale au prix du bail, du jour de la libération des lieux jusqu’à la relocation selon l’article 1760 du Code civil, qui sera soumise aux mêmes variations,

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 1153 du Code civil,

* le tout avec intérêts légaux,

sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la dénonciation à la sous-préfecture et des actes de procédures qui en suivront.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la S.A. MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [G] [H], dûment muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et indiqué que sa créance s’élevait désormais à la somme de 3672,54 euros, déduction faite des frais de commissaire de justice. Elle a sollicité l’application des mesures imposées par la commission.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’un commandement de payer avait été délivré à la locataire le 17 juillet 2024 mais que ses causes n’avaient pas été acquittées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme acquise sur ce fondement. Elle a ajouté que la locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de décembre 2024.

Madame [B] [C] a comparu en personne. Elle a reconnu le montant de la dette. Elle a confirmé avoir repris le paiement du loyer courant, et a également sollicité l’application des mesures imposées par la commission. Elle a précisé vivre en concubinage, ajoutant qu’elle venait de signer un contrat de travail pour un salaire d’environ 1600 à 1800 euros, tandis que son concubin percevait un salaire de 2000 à 2700 euros par mois.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions n’a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 18 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 16 octobre 2024.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, conformément à l’alinéa ci-après, en cas de non-paiement du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation, du dépôt de garantie et de défaut d’assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Madame [B] [C] le 17 juillet 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [B] [C] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visé dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer.

Il y a lieu de préciser que, le dossier de surendettement ayant été déclaré recevable le 31 octobre 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, celui-ci a pu valablement produire ses effets sans être paralysé par la recevabilité du dossier.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. MAISONS ET CITES à compter du 18 septembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la S.A. MAISONS ET CITES verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le bail souscrit entre les parties le 1er septembre 2020 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 juillet 2024 ;

– le décompte de la créance arrêté au 7 mai 2025, dont il résulte que la défenderesse reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 3672,54 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite.

Il résulte de ce qui précède que Madame [B] [C], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 3672,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. MAISONS ET CITES ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Madame [B] [C], ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur la demande d’une indemnité de relocation

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Cette indemnisation n’est applicable qu’au bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués.

En l’espèce, la S.A. MAISONS ET CITES ne justifie pas de l’existence d’un tel préjudice et sera donc déboutée de sa demande.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V, VI et VII de la loi du 6 juillet 1989, « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

[…]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a adopté le 30 janvier 2025 une mesure de rééchelonnement des dettes de Madame [B] [C] pendant une durée de 84 mois, au taux maximum de 0 %, la créance de la bailleresse ayant été retenue à hauteur de 3971,75 euros, remboursable en 24 mensualités de 165,49 euros. En l’absence de contestation, ces mesures sont entrées en vigueur le 3 avril 2025.

Il résulte par ailleurs du relevé de compte locatif et des déclarations des parties que Madame [B] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article 24 susvisé, d’accorder à la défenderesse les délais de paiement prévus par la commission et de l’autoriser ainsi à se libérer de sa dette au moyen de 22 mensualités d’un montant de 165,49 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il convient de rappeler que l’octroi de délais de paiement n’a pas d’effet sur l’exigibilité du loyer courant et, le cas échéant, des charges récupérables. Aussi, il sera précisé que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, à défaut de respect par Madame [B] [C] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celle-ci pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Elle serait alors tenue de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux.

Par ailleurs, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Madame [B] [C] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser la S.A. MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il sera enfin précisé qu’assortir le prononcé de l’éventuelle expulsion d’une astreinte de 30 euros par jour de retard n’apparaît pas nécessaire, dès lors que l’expulsion peut être ordonnée, si besoin, avec le concours de la force publique. La S.A. MAISONS ET CITES sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la dénonce à la sous-préfecture.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité ne commande par ailleurs pas d’allouer à la S.A. MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la S.A. MAISONS ET CITES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3], conclu le 1er septembre 2020 entre la S.A. MAISONS ET CITES d’une part et Madame [B] [C], d’autre part, à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [C] à payer à la S.A. MAISONS ET CITES la somme de 3672,54 euros (trois mille six cent soixante-douze euros et cinquante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

ACCORDE à Madame [B] [C] les délais de paiement prévus à son profit par les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais entrées en vigueur le 3 avril 2025 ;

En conséquence, AUTORISE Madame [B] [C] à se libérer de sa dette en 22 mensualités successives d’un montant de 165,49 euros (cent soixante-cinq euros et quarante-neuf centimes) chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;

RAPPELLE que si Madame [B] [C] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [B] [C] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 3], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que les meubles se trouvant dans les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— que Madame [B] [C] soit condamnée à payer à la S.A. MAISONS ET CITES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [C] aux entiers dépens;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. AUBRY