TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/452

AFFAIRE N° RG 23/02847 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3D32

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. E3CO

immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 891 948 119

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES :

S.C.I. LEDRU ROLLIN

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 382 270 288,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

S.A. GAN ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025, différée dans ses effets au 12 Juin 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogé au 16 Octobre 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte en date du 22 janvier 2021, la SCI LEDRU ROLLIN a vendu à la SCI E3CO un immeuble sis [Adresse 7] cadastré section LX n° [Cadastre 1] à [Localité 9] au prix de 251.000 €.

Suite à des intempéries en date du 4 juillet 2021, le pan ouest de la toiture représentant 20 m2 s’est effondré. Le 19 juillet 2021, suite à un expertise judiciaire ordonnée par le tribunal administratif de MONTPELLIER, le Maire de [Localité 9] a pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence avec évacuation des occupants et obligation pour le propriétaire d’effectuer les mesures d’urgence pour mettre en sécurité l’immeuble et de reloger les occupants à ses frais.

Par ordonnance rendue le 22 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de BEZIERS a fait droit à la demande d’expertise de la SCI E3CO et commis pour y procéder Monsieur [H] [W] lequel a déposé son rapport le 16 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, la SCI E3CO a assigné devant le tribunal judiciaire de BEZIERS la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES aux fins de voir :

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 17.100,00 €, en réparation du préjudice financier subi au titre des mesures conservatoires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 2.288,00 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi au titre de la redevance pour l’occupation du domaine public, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 457.778,00 € à parfaire, en réparation des préjudices matériel et financier subis correspondant au coût des travaux de reprise, avec indexation sur la base de l’indice BT01, intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 3.569,00 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi relatif aux frais de relogement des locataires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO la somme de 1.096,56 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation des cotisations d’assurance, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO la somme de 198,81 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation des frais bancaires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 82.550,19 € à parfaire, au titre de son préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO les sommes suivantes en remboursement des dépens de l’instance de référé (RG 21/00573) :

o 393,20 € au titre du procès-verbal de constat dressé le 05/07/2021

o 2.389,14 € au titre des frais de signification de l’assignation

o 6.140,00 € au titre des frais d’expertise judiciaire

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 328,51 € en remboursement des dépens de l’instance de référé (RG 22/00272) au titre des frais de signification de l’assignation

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 1 386,47 € en remboursement des frais relatifs à l’expertise ordonnée par le Président du Tribunal administratif de Montpellier (Ordonnance du 08/07/2021 N°2103569).

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions en défense enregistrées par RPVA le 10 octobre 2024 et le 7 avril 2025 la SCI LEDRU ROLLIN sollicite de voir :

— DEBOUTER la SCI E3CO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER que la SCI LEDRU ROLLIN n’est responsable des préjudices subis par la SCI E3CO qu’à hauteur de 30 % de ses demandes.

— DEBOUTER la SCI E3CO de toutes demandes excédant cette proportion.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la SCI E3CO de ses demandes injustifiées.

— CONDAMNER la SCI E3CO, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à la SCI LEDRU ROLLIN la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et frais d’expertise.

Par conclusions en défense enregistrées par RPVA le 7 août 2024 la SA GAN ASSURANCES sollicite de voir :

— JUGER QUE, tenant les conclusions du rapport d’expertise, l’effondrement de la charpente ne présentait aucun aléa compte-tenu de l’état de celle-ci.

— JUGER QUE le contrat d’assurance est par nature aléatoire et qu’à défaut d’aléa, le contrat ne saurait avoir existé.

En conséquence,

— DEBOUTER la société demanderesse de ses demandes à l’encontre de la C^ie GAN.

— JUGER QUE la C^ie GAN devra être mise hors de cause.

— JUGER QUE même si l’effondrement s’est produit pendant la période de garantie du contrat, le fait générateur du sinistre et donc le fait dommageable est antérieur à la prise d’effet du contrat d’assurance.

— JUGER QUE, en l’état, les conséquences du sinistre ne peuvent être couvertes par le GAN.

En conséquence,

— DEBOUTER la société demanderesse de ses demandes à l’encontre de la C^ie GAN.

— JUGER QUE la C^ie GAN devra être mise hors de cause.

— JUGER QUE le demandeur et l’expert judiciaire considèrent ensemble que l’effondrement est la conséquence des travaux de construction réalisés sur la charpente qui sont soumis à la garantie décennale.

— JUGER QU’il y a lieu, en conséquence, de retenir l’application de l’exclusion de garantie pour les dommages se produisant alors que la période de garantie décennale prévue par l’article 1792- 4-1 du Code Civil n’est pas achevée.

En conséquence,

— DEBOUTER la société demanderesse de ses demandes à l’encontre de la C^ie GAN.

— JUGER QUE la C^ie GAN devra être mise hors de cause.

— JUGER QU’il ressort clairement du rapport les « parasites » ont affaibli la résistance des bois de charpente et sont donc à l’origine des désordres survenus.

— JUGER QU’il y a lieu, en conséquence, de retenir l’application de l’exclusion de garantie pour les « dommages causés par les rongeurs, champignons, et/ou micro-organismes (bactéries, virus…) ».

En conséquence,

— DEBOUTER la société demanderesse de ses demandes à l’encontre de la C^ie GAN.

— JUGER QUE la C^ie GAN devra être mise hors de cause.

— JUGER QUE la lecture du rapport d’expertise judiciaire ne laisse aucun doute sur la réalité du « mauvais entretien » de la toiture.

— JUGER QU’il y a lieu, en conséquence, de retenir l’application de l’exclusion de garantie pour « mauvais entretien » de la toiture.

En conséquence,

— DEBOUTER la société demanderesse de ses demandes à l’encontre de la C^ie GAN.

— JUGER QUE la C^ie GAN devra être mise hors de cause.

A Titre infiniment subsidiaire

— JUGER QUE la déclaration du risque est inexacte la surface déclarée ayant été indiquée pour 300m² alors que la surface effective est de 680m².

— JUGER QU’il y a lieu de faire application de la règle proportionnelle de prime dans le calcul des indemnités au titre des différents préjudices revendiqués.

— JUGER QUE pour ce qui concerne les préjudices invoqués par la société demanderesse, l’allocation des sommes retenues par l’expert devront être considérées comme satisfactoires à savoir :

— Mesures conservatoires : 14.600€

— Travaux reprise charpente : 117.213€ TTC

— Travaux de confortation de chantier : 60.200€ TTC

— Travaux de reprise des désordres dans les parties communes : 50.500€ TTC

— Travaux de reprise des désordres dans les appartements : 192.170€ TTC

— JUGER QU’en l’absence de reconstruction, le montant de l’indemnité est limité à la valeur vétusté déduite.

— JUGER QUE la garantie « effondrement » ne comprend pas la prise en charges des autres frais et pertes de sorte de sorte GAN ASSURANCES ne peut intervenir que pour les postes : – « travaux de reprise charpente », – « travaux de reprise désordres parties communes », – « travaux de reprise désordres appartements », – « Maîtrise d’œuvre » à l’exclusion de toutes les autres demandes indemnitaires.

— JUGER QUE la garantie est assortie d’une franchise contractuelle égale à la somme de 1492,28 € qui sera applicable.

— DEBOUTER la société demanderesse de toutes ses autres demandes à l’encontre de la C^ie GAN. CONDAMNER la partie succombant au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l’art 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en répliques enregistrées par RPVA le 15 janvier 2025 et le 6 juin 2025 la requérante sollicite de voir :

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 17.100,00 €, en réparation du préjudice financier subi au titre des mesures conservatoires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 4.048,00 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi au titre de la redevance pour l’occupation du domaine public, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 457.778,00 € à parfaire, en réparation des préjudices matériel et financier subis correspondant au coût des travaux de reprise, avec indexation sur la base de l’indice BT01, intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 3.569,00 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi relatif aux frais de relogement des locataires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO la somme de 1.964,67 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation des cotisations d’assurance, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO la somme de 1.237,72 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation des frais bancaires, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 16/01/2023 date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 140.383,65 € à parfaire, au titre de son préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES, à payer à la SCI E3CO la somme de 2.152,00 € à parfaire, en réparation du préjudice financier subi relatif aux frais de taxe d’habitation sur les logements vacants pour 2024, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO les sommes suivantes en remboursement des dépens de l’instance de référé (RG 21/00573) : o 393,20 € au titre du procès-verbal de constat dressé le 05/07/2021

o 2.389,14 € au titre des frais de signification de l’assignation

o 6.140,00 € au titre des frais d’expertise judiciaire

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 328,51 € en remboursement des dépens de l’instance de référé (RG 22/00272) au titre des frais de signification de l’assignation

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 1 386,47 € en remboursement des frais relatifs à l’expertise ordonnée par le Président du Tribunal administratif de Montpellier (Ordonnance du 08/07/2021 N°2103569).

— CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES à payer à la SCI E3CO la somme de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER in solidum la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES aux entiers dépens de la présente instance.

— DEBOUTER la SCI LEDRU ROLLIN et la SA GAN ASSURANCES de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 juin 2025 par ordonnance du 03 avriil 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité décennale de la SCI LEDRU ROLLIN

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Et aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Et l’article 1792-2 du code civil dispose que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du diagnostic des structures porteuses réalisé par le bureau d’études techniques structures (BETS) que le sinistre affectant l’immeuble est dû à une section insuffisante de l’arbalétrier central de la croupe qui a cassé sous l’effet des charges qui lui sont appliquées et précise que l’insuffisance de la section de cette pièce de bois provient soit du dimensionnement d’origine, soit d’une diminution de cette section sous l’effet de la pourriture entrainée par les infiltrations et/ou d’une attaque parasitaire, il ressort également du rapport d’expertise de Monsieur [H] [W] en date du 16 janvier 2023 et du rapport d’expertise amiable de Monsieur [X] que l’effondrement du versant ouest de la toiture est dû à la faiblesse structurelle de l’arbalétrier, conséquence des infiltrations d’eau et des parasites qui ont diminué les sections résistantes des bois, que la partie de la couverture qui a été refaite à neuf par Monsieur [M], gérant de la SCI LEDRU ROLLIN consistant au changement de chevrons et de tuiles se situe sur les versants sud et nord du toit pour une surface d’environ 1/5ème de la surface totale de la couverture, qu’il résulte de ces constatations que la rénovation de toiture qui a été réalisée sur les versants sud et nord n’est pas à l’origine de l’effondrement de toiture du versant ouest de sorte que la garantie décennale qui pourrait résulter de ces travaux de rénovation ne peut être mise en œuvre pour les désordres litigieux n’en étant pas la cause.

Dans ces circonstances la responsabilité de la SCI LEDRU ROLLIN ne peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale, les travaux qu’elle a réalisés, et ce sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur leur importance, ni sur la qualification d’ouvrage, ne sont pas à l’origine de l’effondrement de la toiture.

Sur la garantie légale des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 et 1642 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Et l’article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen.

En l’espèce, l’acte de vente régularisé le 22 janvier 2021 prévoit en page 13 que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Et ledit acte de vente précise en page 15 que le vendeur déclare qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [H] [W] en date du 16 janvier 2023 que les désordres concernant la toiture et les combles n’étaient pas visibles le 21 janvier 2021, jour de la vente et que l’acquéreur ne pouvait détecter dans les imperfections et les désordres les conséquences possibles sur la tenue ou le risque d’effondrement, celui-ci n’étant pas un professionnel de la construction et il ressort des pièces du dossier et des explications des parties que la SCI LEDRU ROLLIN connaissait les problématiques de toiture ayant procédé avant la vente à une remise en état partiel de la couverture changeant les chevrons et les tuiles, dans des circonstances inconnues du fait de l’absence de factures, sur les versants sud et nord de la toiture de sorte que la SCI LEDRU ROLLIN ne peut soutenir que les vices qui affectaient la toiture, résultant d’ infiltrations et d’une attaque parasitaire, lui étaient inconnus à la date de la vente, n’ayant pas porté à la connaissance de l’acquéreur les travaux réalisés par elle, que les désordres affectant les logements et les communs/cage d’escalier sont apparus après la vente étant la conséquence de l’effondrement de la croupe du toit et des infiltrations d’eau de pluie et que ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage d’habitation.

Dans ces circonstances la responsabilité de la SCI LEDRU ROLLIN sera engagée sur le fondement de la garantie vices cachés.

Sur la réticence dolosive

Selon l’article 1130 du code civil l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il a été établie que la SCI LEDRU ROLLIN connaissait au moment de la vente les défaillances existantes sur la toiture dès lors qu’elle avait d’ores et déjà effectué plusieurs réfections de la toiture, que les attestations d’anciens locataires confirment que la SCI LEDRU ROLLIN connaissaient l’existence d’infiltrations, qu’elle n’a pas jugé utile d’en tenir informée la SCI E3CO, qu’elle a même affirmé n’avoir réalisé aucun travaux les dix derniers années alors que la SCI E3CO avait clairement exprimé son inquiétude face à d’éventuelles infiltrations, que dans ces circonstances la SCI E3CO n’aurait certainement pas conclu l’acte de vente ou en tout état de cause dans des circonstances substantiellement différentes si elle avait été tenue informée de l’existence d’infiltrations.

La responsabilité de la SCI LEDRU ROLLIN sera engagée sur le fondement du dol en application de l’article 1137 du code civil.

Sur la mise en œuvre de la garantie de la SA GAN ASSURANCES :

Par un contrat n° 211209635 à effet du 22 janvier 2021, la SCI E3CO a souscrit une assurance propriétaire non-occupant et la SCI E3CO entend mettre en œuvre la garantie effondrement du contrat qu’elle a souscrit. La SA GAN ASSURANCES soutient l’absence d’assurance pour défaut d’aléa.

Aux termes de l’article 1108 du code civil, le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain et l’article L.121-15 du Code des assurances dispose que l’assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques. La cour de cassation considère qu’un sinistre qui n’est pas dû à une faute intentionnelle de l’assuré mais uniquement à un défaut d’entretien faisant ainsi ressortir qu’à la date de souscription cet événement présentait un aléa.

En l’espèce, la toiture s’est effondrée pendant la période de validité du contrat à raison des infiltrations et/ou de parasites qui se sont produits lesquelles ont entraîné sa ruine, de sorte que le sinistre n’était pas dû à une faute intentionnelle de l’assuré qui d’ailleurs n’était pas informé du mauvais état de la toiture de sorte qu’à la date de souscription cet événement présentait un aléa qui n’est pas de nature à écarter la garantie de l’assureur.

Selon l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée. C’est ainsi que la jurisprudence considère que les clauses d’exclusion de garantie fondées sur le défaut d’entretien permanent ou de défaut de travaux indispensables ne sont pas conformes aux dispositions de l’article L113-1 du code des assurances faute de se référer à des critères précis et ne permettant pas à l’assuré de connaître l’étendue exacte des obligations qui lui incombent et l’étendue de la garantie. En l’espèce l’article 16 des conventions spéciales opposé par la SA GAN ASSURANCES qui exclu les dommages dus à un mauvais entretien des bâtiments et des dommages causés par les rongeurs, champignons et /ou micro-organismes (bactéries, virus…) ne se réfère à aucun critère précis et ne vise pas des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle est ni formelle, ni limitée et ne peut en conséquence être opposable à l’assuré en raison de son imprécision.

Dans ces circonstances, la responsabilité de la SCI LEDRU ROLLIN n’étant pas engagée sur le fondement de la responsabilité décennale, la SA GAN ASSURANCES sera condamnée à garantir les dommages résultant de l’effondrement subis par la SCI requérante.

Néanmoins, il sera dit que la SA GAN ASSURANCES est autorisée à appliquer la franchise telle que mentionnée au contrat, soit 1.5 fois la valeur en euros de l’indice FFB.

Sur la réparation des préjudices

Selon le contrat n° 211209635 à effet du 22 janvier 2021, la garantie effondrement de la SA GAN ASSURANCES est limitée à la reconstruction à neuf et prévoit une franchise de 1.5 fois la valeur en euros de l’indice FFB.

1.Sur la réparation de l’immeuble :

Sur les mesures conservatoires :

La SCI E3CO produit des factures au titre des mesures conservatoires qui ont dû être mises en œuvre en urgence pour sécuriser le site pour un montant de 17.100 €.

Il conviendra d’allouer cette somme à la requérante.

Sur la redevance d’occupation du domaine public :

La SCI E3CO produit l’autorisation de voirie de la Ville de de [Localité 9] qui fixe à 157 € le montant de la redevance pour l’occupation du domaine public pour 20 m2 de clôture pour 7 semaines (1.10€ x 20 m2 x 7 semaines). Il conviendra d’allouer cette somme à la requérante.

Sur les travaux de réfection :

S’agissant des travaux de réfection de la toiture, il convient de retenir l’estimation de l’expert qui prévoit une réfection partielle de la charpente/toiture à hauteur de la somme de 117.213, 80 €.

S’agissant des travaux de confortation du chantier il convient de retenir l’estimation de l’expert à hauteur de 60.200 €.

S’agissant des travaux intérieurs de remise en état suite à l’effondrement de la toiture, il convient de retenir l’estimation de l’expert à hauteur de 50.500 € pour les communs et 174.700 € pour la remise en état des appartements.

Il sera alloué la somme de 402.613, 80 € au titre de travaux de réfection de l’immeuble à la requérante, avec indexation sur la base de l’indice BT01.

Sur la maitrise d’œuvre :

Il convient de retenir l’estimation de l’expert à hauteur de 13.920 € pour l’intervention d’un maître d’œuvre BET. Il sera alloué cette somme à la requérante.

En conséquence la SA GAN ASSURANCES, au titre de la garantie effondrement, et la SCI LEDRU ROLLIN au titre de la garantie des vices cachés et de la résistance dolosive, seront condamnées in solidum à payer la somme 402.613, 80 €.

2. Sur les préjudices financiers de la SCI :

La SCI E3CO justifie avoir réglé la somme de 3.569 € au titre du relogement des locataires à la ville de [Localité 9]. Il lui sera alloué cette somme.

S’agissant du préjudice relatif à l’augmentation des frais d’assurance de l’immeuble après effondrement, la SCI E3CO justifie avoir été contraint de s’assurer auprès d’une autre compagnie d’assurance avec une plus value de cotisation à hauteur de 1964,67 € au 31 mai 2025.

S’agissant du préjudice financier relatif à l’augmentation des frais bancaire, la SCI E3CO justifie avoir dû renégocier ces contrats de prêt impliquant des frais supplémentaires d’assurances et autres frais à hauteur de 1237.72 €.

S’agissant de la perte locative, il ressort des pièces du dossier que depuis le 1er août 2021, suite à l’arrêté de péril en date du 19 juillet 2021, le paiement des loyers a été suspendu et les baux ont été résiliés, de sorte que la SCI E3CO a subi une perte de revenus locatifs qui à la date du 31 mai 2025 s’élève à la somme de 140.383,65 €.

S’agissant des sommes payées au titre de la taxe d’habitation des logements vacants, la SCI E3CO justifie être redevable de la somme de 2152 €.

Il sera alloué à la requérante la somme 149.307,04 € au titre de ses préjudices financiers, lesquels ne sont pas garantis par la SA GAN ASSURANCES. La SCI LEDRU ROLLIN sera condamnée à payer cette somme.

Sur les intérêts au taux légal :

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, les condamnations emporteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur l’anatocisme

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que la demande en est faite et qu’aucune disposition ne la prohibe, il y a lieu de dire et juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU-ROLLIN, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris les dépens des deux procédures de référés et des frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU-ROLLIN seront condamnées in solidum à payer à la requérante une somme qu’il est équitable de fixer à 4000 euros. Leur demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO les sommes suivantes:

—  17.100 euros au titre des mesures conservatoires;

—  157 euros au titre de la redevance du domaine public;

—  402.613, 80 euros à la SCI E3CO avec indexation sur la base de l’indice BT01;

—  13.920 euros au titre de la maîtrise d’oeuvre;

CONDAMNE la SCI LEDRU ROLLIN à payer à la SCI E3CO la somme 149.307,04 euros au titre des préjudices financiers,

DIT que toutes ces sommes sont prononcées avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la présente décision,

AUTORISE la SA GAN ASSURANCES à appliquer la franchise telles que mentionnée au contrat, soit 1.5 fois la valeur en euros de l’indice FFB ;

DEBOUTE la SCI E3CO du surplus de ces demandes ;

CONDAMNE in solidum la SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU ROLLIN à payer la somme de 4000 € à la SCI E3CO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU ROLLIN de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA GAN ASSURANCES et la SCI LEDRU ROLLIN aux entiers dépens en ce compris les dépens des deux procédures de référés et des frais d’expertise.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Yann LE TARGAT de la SELARL ARMANDET & LE TARGAT, M^e David BERTRAND, M^e Aurore BURGER