TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00287 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WTI

MINUTE N°2026/ 9

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Janvier 2026

[I] [W] veuve [G]

c/

[E] [R] [U], [C] [V]

Copie délivrée à

M^e Olivier BANCE

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [I] [W] veuve [G]

née le 27 Février 1953 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R] [U]

né le 08 Août 1983 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant ni représenté

Madame [C] [V]

née le 30 Octobre 1985 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 5]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 21 mai 2025)

Représentée par M^e Olivier BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 avril 2024 avec prise d’effet au 17 avril 2024, Mme [W] veuve [G] [I] a donné à bail à M. [M] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 330.00 € outre 30.00 pour provision sur charges.

Par acte de cautionnement séparé en date du 16 avril 2024, Mme [V] épouse [M] [C] s’est portée caution solidaire de M. [M] [E] pour garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites à concurrence de 12960.00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, , selon acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, Mme [W] veuve [G] [I] a fait signifier à M. [M] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail pour un montant total de 821.33 € dont 720.00 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, Mme [W] veuve [G] [I] a fait dénoncer à la caution, Mme [V] épouse [M] [C], ce commandement de payer les loyers en date du 7 février 2025 avec commandement de payer les sommes réclamées au dit commandement.

Par actes de commissaire de justice en date respectivement du 23 avril 2025 et du 28 avril 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [W] veuve [G] [I] a assigné M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail du 16 avril 2024 et prononcer la résiliation dudit bail consenti à M. [M] [E] ;

— Dire en conséquence que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, M. [M] [E] devra libérer le logement tant de sa personne, ses biens et de tous accupants de son chef ;

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de la somme de 1746.00 € pour des loyers et des charges impayés dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus ;

— Condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 700.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement et de l’assignation au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une période de chômage, un endettement trop important et des difficultés de gestion suite à la séparation du couple en février 2023. Un FSL Maintien est envisagé afin d’aider M. [M] [E] à solder la dette locative. La signature d’une mesure d’accompagnement social lié au logement prévention des expulsions est prévue le 31 juillet 2025. Un dossier de surendettement a également été déposé en juillet 2025. Un délai est sollicité afin de permettre à l’UDAF de mettre en place les premières démarches. M. [M] [E] souhaite se maintenir dans les lieux mais n’a pas repris le paiement des loyers.

Enrôlée une première fois à l’audience du 15 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un avenir d’audience notifié aux parties en défense en date du 3 juin 2025 et du 6 juin 2025 pour celle du 5 août 2025 puis d’un renvoi à celle du 7 octobre 2025 et enfin à celle du 4 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, le conseil de la requérante et celui de Mme [V] épouse [M] [C] déposent.

Le conseil de Mme [W] veuve [G] [I] dans ses conclusions maintient ses prétentions des actes introductifs d’instance et en précise d’autres dont la résiliation du bail à la date du 24 mars 2025, le montant de la dette locative actualisée à la somme de 3433.72 € à compter du mois de décembre 2024, la somme de 2000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en y intégrant le coût du commandement de payer et celui de la dénonciation à la caution, le rejet de la demande de délais de paiement, le débouté des requis de toutes leurs demandes et le prononcé de l’exécution forcée par un commissaire de justice dont les sommes retenues devront être supportées par les défendeurs au visa de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996.

Sur le rejet de l’octroi de délais de paiement il fait observer qu’il n’est pas justifié de la situation actuelle tant financière que professionnelle de la caution laquelle a signé une rupture conventionnelle et a perçu une indemnité de 2651.55 €.

Sur la condamnation solidaire, il rappelle aux visas de l’article 849 du code de procédure civile et de l’article 2288 du code civil, l’obligation pour la caution de payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci et note que Mme [V] épouse [M] [C] ne conteste pas l’existence de son obligation.

Le conseil de Mme [V] épouse [M] [C] dans ses conclusions au visa de l’article 1343-5 du code civil sollicite de lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge, de débouter la requérante de toute demande plus ample ou contraire et statuer de droit quant aux dépens.

Sur la demande de délais de paiement il expose le contexte de la séparation du couple et l’étaye en versant un jugement de divorce ainsi qu’un jugement correctionnel et fait valoir sa situation financière en produisant un reçu pour solde de tout compte relatif à une rupture conventionnelle d’un montant de 2651.55 € en date du 3 décembre 2024, une attestation de France Travail concernant l’allocation de retour à l’emploi pour la période du 10 février 2025 au 4 juin 2025 pour un montant de 4341.96 € et enfin une déclaration fiscale du couple avant leur séparation.

M. [M] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 29 avril 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [W] veuve [G] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 10 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. ,

En conséquence, l’action diligentée par Mme [W] veuve [G] [I] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 avril 2024 avec prise d’effet au 17 avril 2024, contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [E] le 7 février2025 pour la somme de 821.33 € dont en principal la somme de 720.00 € au titre des arriérés locatifs et dénoncé à la caution Mme [V] épouse [M] [C] le 13 février.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 22 mars 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [M] [E] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [M] [E] sera également condamné provisionnellement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 360.00 € provision sur charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [W] veuve [G] [I] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, l’engagement de la caution et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 2288 du code civil édicte que « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».

L’article 1310 du code civil stipule que « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 du même code dispose quant à lui que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Mme [W] veuve [G] [I] produit à l’instance un relevé de compte arrêté au 4 octobre 2025 qui montre que M. [M] [E] reste lui devoir à ce jour la somme de 3433.72 € au titre des arriérés locatifs. Elle verse également au litige un acte séparé de cautionnement de Mme [V] épouse [M] [C] en date du 16 avril 2024 au titre des dettes en principal et accessoires du locataire en cas de défaillance dans la limite de 12960.00 €

Mme [V] épouse [M] [C] dans les écritures déposées, n’oppose aucune contestation tant sur l’acte de cautionnement et son engagement que sur le principe de la dette et son montant.

En conséquence, M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 3433.72 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur les délais de paiement sollicités par la caution:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1343-5 du code civil stipule que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Mme [V] épouse [M] [C], en sa qualité de caution, sollicite des délais de paiement sur une période de deux ans mais n’apporte au débat aucun élément objectif sur sa situation financière (revenus et charges) et personnelle actualisée à l’exception d’une attestation relative à l’allocation de retour à l’emploi, un reçu pour rupture conventionnelle, une attestation de France Travail et un avis d’imposition établi en 2024 sur les revenus 2023 du couple qui ne suffisent pas à l’évidence à rapporter la preuve de sa capacité à rembourser un arriéré locatif s’élevant à la somme de 3433.72 € dans un délai de deux ans.

Dès lors Mme [V] épouse [M] [C] sera déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance dont le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en la cause, au regard des éléments portés au litige par les parties, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300.00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2024 avec prise d’effet au 17 avril 2024 entre d’une part Mme [W] veuve [G] [I] et d’autre part M. [M] [E] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 mars 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M. [M] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] veuve [G] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [M] [E] à payer à Mme [W] veuve [G] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 360.00 € (trois cent soixante euros) provision sur charges comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement et par provision M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C] à payer à Mme [W] veuve [G] [I] la somme de 3433.72 € (trois mille quatre cent trente-trois euros et soixante douze centimes) arrêtée au 4 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS Mme [V] épouse [M] [C] de sa demande d’octroi de délais de paiement et du surplus;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la dénonciation à la caution ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [E] et Mme [V] épouse [M] [C];

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,