TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JUIN 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/07189 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XU2W

N° de MINUTE : 24/00878

DEMANDEUR

Madame [L] [W] [C] épouse [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me [Y], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 10 mai 2023, Mme [P] [I] [C] épouse [R] (Mme [C]) a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir annuler les résolutions n°28 et 29 de l’assemblée générale du 9 mars 2023, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la voir dispensée de toute participation à la dépense commune au titre de la présente instance, outre les dépens et l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires, bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de précitée, qui vaut conclusions, pour un exposé de ses moyens et prétentions.

La clôture a été prononcée le 19 janvier 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’absence de respect du délai de 21 jours

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Tout manquement à ce délai d’ordre public est sanctionné par la nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, Mme [R] ne produit aucun document établissant la date à laquelle elle a reçu la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2023. Par conséquent elle ne rapporte pas la preuve du manquement à cette obligation d’ordre plublic.

Le moyen n’est pas fondé.

Sur l’absence de signature du procès-verbal d’assemblée générale

En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Toutefois, les dispositions de l’art. 17 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d’assurer sa force probante et l’absence de signatures n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale ne contient que la signature du secrétaire de séance mais pas la signature du président et de l’assesseur. Toutefois, l’absence de signature n’entraine pas la nullité de l’assemblée générale de sorte que le moyen n’est pas fondé.

Sur l’absence de respect des règles de majorité

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi, notamment :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Enfin, en vertu de l’article 26 de la même loi, Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. En toute hypothèse, l’article 25 prévoit qu’est adoptée à la majorité qualifiée l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les travaux de la résolution n°28 sont décidés au bénéfice de la copropriété et non d’un copropriétaire. Le moyen n’est donc pas fondé.

Il n’est pas établi que l’installation d’une antenne relai modifierait la destination de l’immeuble. Le contrat de location envisagé ne prévoit pas la réalisation d’actes de commerce réguliers sur le toit de l’immeuble mais a seulement vocation à permettre d’y ériger une installation technique immobile.

Pour ce qui est de la sécurité, Mme [R] ne produit aucune étude scientifique probante établissant la dangerosité de l’équipement. Les doutes dont Mme [R] fait état ne peuvent permettre de priver une collectivité des avantages procurés par une technologie à raison d’un risque dont l’existence n’est pas avérée. En outre s’agissant de l’administration courante des parties communes, il n’y a pas lieu d’exiger que l’assemblée générale statue à une majorité qualifiée.

Sur le moyen tiré de la passation d’un acte de disposition.

L’article 11 du décret de 1967 prévoit que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

En l’espèce, il n’est pas établi que le syndic a envoyé, avec la convocation à l’assemblée générale du 9 mars 2023 le projet de contrat envisagé avec Bouygues Télécom ou la société Cellnex. Si les points généraux figurent dans le corps de la résolution portée à l’ordre du jour, force est de constater que les informations techniques quant à la nature de l’antenne relai, sa taille, son intensité ou même sa localisation précise sur le toit et la surface d’empiètement attendue voir également le cas échéant les installations annexes à ladite antenne (câblage, local technique, coffrage occultant, etc.) ne figurent pas à l’ordre du jour produit aux débats.

Par conséquent, il convient d’annuler les résolutions n°28 et 29 de l’assemblée générale du 9 mars 2023 faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir procédé à une convocation d’assemblée conforme aux dispositions précitées.

Il n’apparait par conséquent pas nécessaire de statuer sur les autres moyens de Mme [R].

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser la somme de 1.500 euros à Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] sera dispensée de participer à la dépense commune des frais et condamnations de la présente instance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Annule les résolutions n° 28 et 29 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du 9 mars 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [R] la somme de 1.500 euros ;

Dispense Mme [R] de toute participation à la dépense commune afférente à la présente instance ;

Fait au Palais de Justice, le 13 juin 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CARLIER