COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 20/00014 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UBED

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 24/01497

S.C.I. ROSNY BEAUSEJOUR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

C/

S.A.S. THOM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Septembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 juillet 1999, la société ROSNY BEAUSEJOUR a donné à bail à la société HISTOIRE D’OR un local à usage commercial au sein du Centre commercial [5] d’une surface de 57m2 pour une durée de 12 ans expirant le 31 mars 2009.

Aux termes d’un acte sous seing privé et d’un avenant n°1 en date du 22 décembre 2006, la société ROSNY BEAUSEJOUR a renouvelé le bail et donné à loyer à la société HISTOIRE D’OR, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société THOM, pour une durée de dix années à compter du 18 juin 2007 jusqu’au 17 juin 2017, les parties convenant d’une extension du local à 114m2.

La destination des lieux prévue par le bail est : “Vente d’horlogerie, de bijouterie, de joaillerie, d’orfèvrerie et de cadeaux s’y rapportant”.

Le montant du loyer annuel fixé à l’origine du bail est de 156 670 euros hors taxes et hors charges. Le loyer annuel de base est actuellement de 186 031,32 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 décembre 2016, la société ROSNY BEAUSEJOUR a fait délivrer au siège social de la société THOM un congé pour le 17 juin 2017, avec offre de renouvellement pour une durée de dix années à compter du 18 juin 2017, moyennant un loyer de base annuel de 228 000 euros hors taxes et hors charges.

Suivant mémoire préalable en date du 15 janvier 2018, notifié le 23 janvier 2018 à la société THOM par lettre recommandée puis le 12 février 2018 par voie d’huissier, la société ROSNY BEAUSEJOUR a souhaité voir fixer le loyer renouvelé à un montant annuel hors taxes et hors charges de 228 000 euros, à compter du 18 juin 2017.

Par acte en date du 22 janvier 2020, la société ROSNY BEAUSEJOUR a assigné la société THOM devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal.

Par décision du 10 février 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [H] [M] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 1er juillet 2022.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 avril 2024, la société ROSNY BEAUSEJOUR sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la société THOM de l’ensemble de ses demandes contraires ou incompatibles avec ses propres demandes,

— Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 18 juin 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 273 600 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, notamment l’application du loyer variable additionnel ;

— Condamner la société THOM au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, avec capitalisation des intérêts

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— Condamner la société THOM au paiement d’une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens en ce compris 1'intégralité des frais de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement du 10 février 2021.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 mai 2024, la société THOM sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la société ROSNY BEAUSEJOUR de l’ensemble de ses demandes

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 18 juin 2017 à la somme annuelle HT et HT de 194 250 euros (calculé de la manière suivante : la valeur locative statutaire de 205 000 euros, avant déduction de l’abattement de 5% pour le loyer binaire)

— Condamner la SCI ROSNY BEAUSEJOUR au paiement au profit de la société THOM d’une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été plaidée devant le juge des loyers commerciaux le 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur locative à retenir

Se fondant sur l’article L. 145-34 du code de commerce et sur l’article 1134 du code civil, la société ROSNY BEAUSEJOUR sollicite que le loyer soit fixé à la valeur locative de marché. Elle se prévaut de l’article 27.2 du bail liant les parties ainsi que de l’article 27.2.2. de son annexe.

La société THOM sollicite que le loyer de base soit fixé à la valeur locative statutaire, se prévalant également des stipulations contractuelles. Elle soutient que les dispositions de l’annexe prévalent sur celles du bail, et ajoute que les intitulés des articles et des paragraphes sont insérés dans le bail commercial uniquement pour faciliter les références et ne doivent pas être pris en compte pour l’interprétation des clauses, d’autant plus que la clause renvoie de manière expresse aux critères de l’article L.145.33 du code de commerce. Se fondant sur l’article 1190 du code civil, elle rappelle qu’en cas de doute le contrat doit être interprété en sa faveur.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1190 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En application de l’article L145-34 du code de commerce, les baux dont la durée est supérieure à neuf ans ne sont pas soumis au principe de plafonnement du loyer.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, l’article 27-2 du bail, intitulé « Loyer du bail renouvelé » stipule :

« 27. 2. 1. Principe

A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, selon les modalités prévues ci-dessus à cet effet à l’article 26.4 du bail.

Toutes autres clauses et conditions du bail en ce compris le loyer variable additionnel, seront

maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

2 7.2.2. Détermination de la valeur locative de marché

Pour la détermination de la valeur locative de marché, les Parties entendent se soumettre aux dispositions expresses suivantes :

— La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour les autres locaux du Centre commercial, lequel constitue un marché autonome de références de valeurs locatives et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celles du local, objet du bail, et dans le même secteur d’activité sauf à les corriger, si les références venaient à manquer, par des références dans d’autres surfaces et/ou secteurs.

— La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers du centre Commercial, c’est-à-dire les prix librement débattus entre bailleur et locataire, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l’occasion de modifications locatives, soit encore à l’occasion de renouvellements amiables de baux.

Les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative.

Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement au titre des trois années précédant la date d’effet du renouvellement du bail outre ceux de l’année en cours. »

L’article 27.2 de l’annexe au bail, intitulé « Loyer du bail renouvelé » est ainsi rédigé :

« 27. 2. 1. Principe

Compte tenu du fait que le présent bail s’inscrit dans le cadre d’un renouvellement et ce, puisque le Preneur en a fait la demande, le Bailleur est d’accord pour renoncer à la clause d’arbitrage instituée au bail.

En conséquence, la rédaction figurant sous l’article 27.2.1 du bail devient la suivante :

« A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base

sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie à l’article 27.2.2. du présent bail.

Aussi à l’échéance du bail et à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer de base du bail renouvelé, ledit loyer sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur étant convenu que :

— si le juge des loyers commerciaux saisi en la matière devait ordonner une expertise, il pourra s’il l’estime justifié fixer le loyer de base du bail renouvelé à titre provisionnel en référence à la valeur locative telle que définie à l’article 27.2.2 du présent bail

— ledit loyer n’étant définitivement fixé qu’à l’expiration des voies de recours possibles.

Toutes autres clauses et conditions du bail en ce compris le loyer variable additionnel, seront

maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

27.2.2. Détermination de la valeur locative de marché

Sans pour autant renoncer au principe de la fixation du loyer de base en renouvellement à la valeur locative, les Parties conviennent, expressément, que en cas de renouvellement dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par l’article L.145.33 du code de Commerce, l’article 23 du décret du 30 septembre 1953 dans sa nouvelle rédaction issue de l’ordonnance du 18 novembre 2000, rectifiant celle du 18 septembre 2000, et les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui serait substitué.

Cela étant convenu, il est bien entendu entre les Parties que si l’expert, désigné dans le cadre d’une éventuelle procédure de fixation du loyer de base, et les diverses instances judiciaires, qui lui succéderont, jugeaient pertinent de retenir tout ou partie des éléments d’appréciation de la valeur locative, telle que définie, à l’article 27.2.2 du bail, ils resteront libres de le faire quitte au preneur de critiquer les éléments pris en considération ».

Il n’est pas contesté que les conditions particulières priment sur les conditions générales.

Il se déduit de la lecture de ces stipulations que les parties se sont entendues pour que le loyer de renouvellement soit fixé à la « valeur locative de marché » (article 27.2.1. de l’annexe), valeur qu’elles souhaitent voir déterminer en fonction des critères de l’article L.145-33 du code de commerce. La référence à une valeur locative de marché, notion non codifiée, doit s’interpréter comme la volonté des parties de restreindre les références locatives (les « prix couramment pratiqués dans le voisinage ») aux nouvelles locations, à l’exclusion des renouvellements amiable et judiciaires, tout en tenant compte des autres critères de l’article L.145-33 précité afin de ne sélectionner que des références pertinentes.

Il convient par conséquent de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de marché.

Sur le montant de la valeur locative hors abattement

Les parties s’accordent sur la surface de 114 m² proposée par l’expert pour le calcul de la valeur locative, en excluant toute pondération. Il y a lieu de retenir cette surface.

La société ROSNY BEAUSEJOUR fait valoir que la valeur de marché retenue par l’expert doit être retraitée à la hausse dans la mesure où celui-ci a pris en considération les loyers économiques plutôt que les loyers faciaux, qu’ont ainsi été retranchées des franchises et participations aux travaux, ce alors qu’elles ne participent pas de la valeur intrinsèque des locaux, mais sont au contraire exclusivement destinées à accompagner l’implantation et le démarrage de certaines enseignes dans le centre commercial, en considération de besoins spécifiques de notoriété, d’implantation et d’aménagements.

La société THOM ne conteste pas la valeur locative de marché brute évaluée par l’expert à 2 200 euros/m². Elle estime que les loyers économiques plutôt que faciaux doivent être pris en considération dans la mesure où le loyer facial permet aux bailleurs de maintenir un prix artificiellement élevé, qui ne correspond pas à la valeur réelle du loyer.

L’expert retient une valeur locative de marché de 2 200 euros/m², sur la base de quinze références choisies au sein du centre commercial, et retraitées pour ne retenir que le loyer économique en tenant compte des avantages prévus au bail.

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce il y a lieu de tenir compte des loyers économiques et non faciaux, seuls les premiers étant à même de refléter la valeur locative de marché réelle des locaux donnés à bail, d’autant plus que, comme le rappelle l’expert, les mesures d’accompagnement apparaissent systématiques au regard des baux produits par la bailleresse.

Au regard des références produites, de la très bonne situation géographique du local, au niveau bas du centre commercial, à proximité de la locomotive du centre, de l’excellente visibilité de l’enseigne et de l’activité exercée, il y a lieu de retenir la valeur locative de marché proposée par l’expert avant correctifs, soit 2 200 euros/m².

Sur les abattements

Se fondant sur la jurisprudence et sur l’article R. 145-8 du code de commerce, la société ROSNY BEAUSEJOUR s’oppose à l’application d’un abattement pour charges exorbitantes du droit commun, faisant valoir que les références retenues par l’expert faisant partie du même centre commercial, les clauses ne peuvent être exorbitantes puisqu’elles sont présentes dans l’ensemble des baux de référence.

Se fondant sur l’article R. 145-8 du code de commerce, la société THOM sollicite que soit appliqué un abattement de 5 % pour loyer binaire.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les clauses relatives aux charges mais également au loyer binaire sont usuelles « pour la grande majorité (voire la totalité) des baux ».

Seuls les baux conclus au sein du centre commercial pouvant tenir lieu de référence en application des dispositions contractuelles prévues par les parties, il ne peut être considéré que l’existence d’un loyer binaire constitue une clause exorbitante susceptible de donner lieu à abattement, alors que l’ensemble des références retenues par l’experte concerne des loyers binaires.

Aucun abattement ne sera dès lors appliqué.

Le loyer de base sera par conséquent fixé à la somme de 250 800 (2 200 x 114) euros hors taxes et hors charges par an.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société THOM seront dus par cette dernière à compter du 22 janvier 2020, date de l’assignation délivrée par le bailleur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 22 janvier 2020 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux,

— Fixe à la somme de 250 800 euros par an, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 18 juin 2017 portant sur le local n°129C situé au sein du Centre commercial [5], à [Localité 6] (93),

— Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter du 22 janvier 2020 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 22 janvier 2020 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil,

— Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire,

— Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame CORON