TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/05511 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMK

Minute : 24/1121

SA d’HLM BATIGERE HABITAT,

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [S] [O]

Monsieur [W] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA d’HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [O],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [C],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2013, la SA D’HLM SOVAL a donné à bail à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] un logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 342,01 euros, et 290,57 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte ordinaire du 19 juin 2018, la SA d’HLM BATIGERE [Localité 6] a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM SOVAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE EN [Localité 6], a fait signifier à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2385,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 8 février 2024 reçue le 16 février 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  constater la résiliation du bail sur le local d’habitation, et ce à compter du 26 mars 2024,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

o la somme de 3694,41 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 24 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024,

o la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 24 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] des conclusions d’actualisation des demandes valant citation d’avoir à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour défaut de jouissance paisible des lieux,

«  à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  constater la résiliation du bail sur le local d’habitation, et ce à compter du 26 mars 2024,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

o la somme de 2803,07 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté au 27 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024,

o la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 3 octobre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.237,22 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus.

Au soutien de ses prétentions, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT indique que Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] ont violé de manière grave et répétée leur obligation de jouissance paisible du logement, en contravention avec les prescriptions des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7b de la loi du 6 juillet 1989 et 6.3 du bail. Elle explique avoir été alerté, à plusieurs reprises, par la fille d’un locataire âgé squi vit au sein de la même résidence, que les enfants du couple [O]/[C] enfermeraient régulièrement son père dans le garage. En outre, le gardien signalait qu’il avait surpris l’un des enfants du couple [O]/[C] voler des mateiraux de la société EIFFAGE. Elle ajoute avoir adressé une mise en demeure à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C], en vain. Elle rappelle avoir l’obligation d’assurer une jouissance paisible à ses autres locataires, expliquant qu’elle n’est pas en mesure de le faire en raison des agissements répétés de enfants du couple [O]/[C]. A titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, et régulièrement signifiés à personne physique selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

Selon l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’article 7II du contrat de location prévoit que le locataire doit « n’exercer ni laisser exercer dans les lieux loués aucun activité ou comportement qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires ».

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats 4 mails de Madame [H], fille d’un résident, se plaignant des agissements des enfants du couple [O]/[C] ainsi qu’un mail du gardien faisait état de fait de vol en date du 5 juin 2024.

Toutefois, force est de constater que ces mails ne sont pas signés, et ne sont corroborés par aucun élément, notamment un dépôt de plainte. Il n’est en outre communiqué aucune réclamartaion des autres habitats de l’immeuble.

Faute de rapporter la preuve de manquements aux obligations contractuelles, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM BATIGERE HABITAT le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail, à titre principal, et de résiliation du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2013, du commandement de payer délivré le 12 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 152,40 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 5, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2084,82 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter, de l’assignation du 23 mai 2024 sur la somme de 1699,94 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er juillet 2013 pour une durée d’un mois renouvelable, et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 12 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2013 à compter du 25 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail, à titre principal, et de constat d’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire,

DEBOUTE la SA D’HLM BATIGERE HABITAT de se demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juillet 2013 entre d’une part, et Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] d’autre part, pour trouble de jouissance concernant le logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 4], au jour de l’assignation, le 23 mai 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2013 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] d’autre part, concernant le logement ([Adresse 4]) situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à compter du 25 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2084,82 euros (deux mille quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2024 sur la somme de 1699,94 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024 échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [O] et Monsieur [W] [C] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE