TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/00419

N° Portalis DB3S-W-B7H-YVXS

Minute : 484/24

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7]

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [V] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FEUGNET

Copie délivrée à :

M. [X]

Le 5 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 20 janvier 2012, OPH [Localité 7] EPIC a donné à bail à Mme [Z] [E] un logement situé [Adresse 9].

Par avenant du 02 juillet 2014, M. [V] [X] a été institué en qualité de co-titulaire du bail.

Par acte sous signature privée en date du 11 juin 2021, OPH [Localité 7] EPIC a donné à bail à M. [V] [X] un logement situé [Adresse 9], pour un loyer hors charge de 269,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 7] EPIC a fait signifier à M. [V] [X], par exploit de commissaire de justice du 5 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 954,62 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, OPH Drancy EPIC a fait assigner M. [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

OPH Drancy EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de :

oconstater l’acquisition de la clause résolutoire ;

oordonner l’expulsion sans délai de M. [V] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

oordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [V] [X] et en garantie des sommes dues ;

ocondamner M. [V] [X] à payer :

?la somme de 620,69 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 mai 2021 ;

?la somme de 5 618,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 23 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

?une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que chacun des baux fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [V] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [V] [X], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [V] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [V] [X], assigné à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement d’une somme de 620,69 euros

En l’espèce, il est acquis que par avenant du 02 juillet 2014, M. [V] [X] est devenu co-titulaire du bail consenti par le demandeur à Mme [Z] [E] le 20 janvier 2012, en qualité d’époux, comme tel tenu solidairement au paiement du loyer, concernant le logement situé [Adresse 9].

Si le contrat de bail n’est pas fourni à la cause de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le montant du loyer initialement fixé entre les parties, le demandeur n’en fournit pas moins un décompte faisant apparaître que le dernier loyer appelé, pour le mois de mai 2021, s’est élevé à la somme de 174,38 euros. Le solde locatif est arrêté à la somme de 620,69 euros.

M. [V] [X] ne comparaît pas pour contester ces éléments.

En conséquence, il doit être regardé comme étant redevable d’une somme de 620,69 euros à ce titre.

Sur la demande en paiement d’une somme de 5 618,78 euros

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 juin 2021 que M. [V] [X] doit payer un loyer d’un montant de 269,24 € hors charge. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 164,01 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [X] restait devoir la somme de 5 618,78 € euros à la date du 23 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

M. [V] [X], ne comparaît pas pour contester ce montant.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [X] au paiement d’une somme de 5 618,78 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 034,50 € à compter du 5 mai 2023, sur le surplus à compter du 4 janvier 2024.

Les causes du commandement de payer doivent être expurgées du premier arriéré locatif et des rappels RLS et APL imputés a posteriori.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juin 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 5.e. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 mai 2023 pour la somme en principal de 4 954,62 €.

Même si la somme exigible s’élevait en réalité à la somme de 4 034,50 euros, il n’en demeure pas moins que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2023.

L’expulsion de M. [V] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

oSur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

oSur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [X] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 juillet 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 11 juin 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter 01 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 6 juillet 2023, 00 heure, au 30 novembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [V] [X] à verser à OPH [Localité 7] EPIC la somme de 620,69 euros, arrêtée au 31 mai 2021, terme de mai 2021 inclus au titre de l’arriéré locatif relatif contrat de bail conclu le 20 janvier 2021, modifié par avenant du 02 juillet 2014, ayant pour objet un logement situé [Adresse 9] ;

CONDAMNE M. [V] [X] à verser à OPH [Localité 7] EPIC la somme de 5 618,78 €, arrêtée au 23 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 034,50 € à compter du 5 mai 2023, sur le surplus à compter du 4 janvier 2024, au titre du contrat de bail conclu le 11 juin 2021 entre OPH [Localité 7] EPIC et M. [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2021 entre OPH [Localité 7] EPIC et M. [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], l’expulsion de M. [V] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à supprimer les délais légaux de départ volontaire ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [V] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à OPH [Localité 7] EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à OPH [Localité 7] EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION