TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05963 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS2Y

Minute : 24/1018

Monsieur [W] [P]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [L] [X] [P]

Représentant : M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [R], [J] [E]

Représentant : M. [K] [Y] (Autre)

Monsieur [A] [S] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [P],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [X] [P],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R], [J] [E],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Monsieur [K] [Y], muni d’un pouvoir,

Monsieur [A] [S] [G],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ont donné à bail à Madame [R] [J] [E] un logement (lot n°69, 3ème étage) et un emplacement de stationnement (sous-sol n°34, lot n°34) situés [Adresse 2] – [Localité 8], pour un loyer mensuel de 828,00 euros, et 70,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du 10 septembre 2022, Monsieur [A] [S] [G] s’est porté caution des engagements de Madame [R] [J] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ont fait signifier à Madame [R] [J] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3071,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [A] [S] [G], en date du 27 décembre 2023.

Par notification électronique du 13 décembre 2023 Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 et 30 mai 2024, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ont fait assigner Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  recevoir Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] en leur action et déclarer leurs demandes bien fondées,

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, juger que les obligations contractuelles pour le paiement des loyers n’ont pas été respectées par Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] et prononcer en conséquence, la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délai et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux requérants et ce, aux frais des défendeurs,

«  condamner solidairement Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 7616,15 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 1er avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 2 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation,

o la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

«  ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 mai 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8650,66 euros arrêtée au 4 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [J] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 décembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] soulignent qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant en juillet, août et septembre 2024 et ajoutent qu’un échéancier de 400 euros en plus du loyer a été proposé et respecté depuis le mois de juillet 2024.

Madame [R] [J] [E], représentée par son compagnon Monsieur [K] [Y], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique que Madame [R] [J] [E] perçoit 800 euros pour son stage de fin d’étude et que lui perçoit 3100 euros. Il déclare qu’ils ont une fille de 14 mois.

Monsieur [A] [S] [G], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [S] [G] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2024 que Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [J] [E] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] la somme de 8650,66 euros, au titre des sommes dues au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024 sur la somme de 3346,15 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 décembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2022 à compter du 9 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [J] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [J] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

En outre, Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [R] [J] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [J] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [J] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 février 2024, Madame [R] [J] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [J] [E] à son paiement à compter de 9 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [A] [S] [G]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Les articles 1376 et 2288 et suivants du code civil et l’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

En application de l’article 1359 du Code civil, la preuve d’une obligation supérieure à 1.500 euros ne peut être établie que par écrit.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [A] [S] [G] s’est porté caution pour le paiement des redevances, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire jusqu’au 14 septembre 2031 dans la limite de 96 984 euros.

Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En revanche, le commandement de payer du 8 décembre 2023 a été dénoncé à la caution 27 décembre 2023, soit plus de quinze jours après sa signification au locataire. Dès lors, Monsieur [A] [S] [G] [C] ne sera pas tenu au paiement des intérêts.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [S] [G] [C] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] la somme de 8650,66 euros, solidairement avec Madame [R] [J] [E] ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux ou à défaut jusqu’au 14 septembre 2031, terme de son engagement de caution. Monsieur [A] [S] [G] [C] ne sera en revanche pas tenu au paiement des pénalités et intérêts de retard.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 septembre 2022 entre Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] d’une part, et Madame [R] [J] [E] d’autre part, concernant le logement (lot n°69, 3ème étage) et l’emplacement de stationnement (sous-sol n°34, lot n°34) situés [Adresse 2] – [Localité 8], sont réunies à la date du 9 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [R] [J] [E] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] la somme de 8650,66 euros (huit mille six cent cinquante euros et soixante-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 4 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024 sur la somme de 3346,15 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [A] [S] [G] [C], solidairement avec Madame [R] [J] [E], au paiement de la dite somme de 8650,66 euros (huit mille six cent cinquante euros et soixante-six centimes),

DIT cette somme ne portera pas intérêt à l’égard de Monsieur [A] [S] [G] [C],

ACCORDE un délai à Madame [R] [J] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [R] [J] [E] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [J] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [R] [J] [E] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [A] [S] [G] solidairement avec Madame [R] [J] [E], à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] ladite indemnité d’occupation égale jusqu’à la libération effective des lieux, ou à défaut jusqu’au 14 septembre 2031, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] [E] et Monsieur [A] [S] [G] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [L] [X] [P] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE