TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08172 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4DP

Minute : 25/00817

Monsieur [C] [Z]

Représentant : M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Madame [G] [L]

Représentant : M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

Monsieur [I] [E] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Juin 2025 après prorogation en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [C] [Z],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [G] [L],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [E] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2019, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] ont donné à bail à Monsieur [I] [E] [S] un logement meublé et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 670,00 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mars 2022, reçue le 31 mars 2022, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L], ont notifié à Monsieur [I] [E] [S] un congé pour vendre à effet au 1er novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] ont fait signifier à Monsieur [I] [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2040,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] ont fait assigner Monsieur [I] [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, valider le congé donné pour motif légitime et sérieux,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyer,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [I] [E] [S] au paiement des sommes suivantes :2040,00 euros au titre de la dette locative et les indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 août 2024.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2024.

A l’audience, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L], représentés, maintiennent leurs demandes à l’exception de la demande d’expulsion. Ils modifient leur demande indemnitaire et sollicitent 3000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] soutiennent au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour vendre à effet au 1er novembre 2022 délivré à Monsieur [I] [E] [S] est régulier et que le locataire s’est maintenu dans les lieux après cette date, et ce jusqu’en octobre 2024.

À titre subsidiaire, ils soutiennent que Monsieur [I] [E] [S] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et indemnités locatives et que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers. Ils précisent que Monsieur [I] [E] [S] a réglé l’intégralité des loyers pour l’année 2024 jusqu’à son départ en octobre 2024.

En tout état de caue, ils demandent que les pièces produites par le défendeur à l’audience soient écartées. Ils s’opposent par ailleurs à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [I] [E] [S] qui n’apparaît pas fondée et à la demande de remise de quittances et reçus au titre des règlements effectués par le défendeur, estimant qu’ils n’ont pas à lui fournir ces documents.

Monsieur [I] [E] [S], comparait et conteste le montant de la dette. Il demande la remise des quittances et reçus pour les paiement qu’il a effectués et sollicite par ailleurs la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi suite au défaut de délivrance de ces documents. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement les plus larges.

Il déclare avoir réglé l’intégralité des loyers, charges et indemnités d’occupation et soutient que les bailleurs ne sont dès lors pas fondés à lui réclamer la somme de 2040 euros. Il ajoute que Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] ne lui ont pas remis les quittances de loyers et les reçus correspondant aux règlements qu’il a effectués ce qui lui a causé un préjudice dans ses démarches administratives et en particulier dans sa recherche d’un nouveau logement qui a ainsi été retardée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande visant à écarter les pièces produites par le défendeur

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elle produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En vertu de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Le juge ne peut écarter des débats des conclusions et des pièces communiquées par les parties sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ou caractériser un comportement de leur part contraire à la loyauté des débats.

Devant la juridiction de proximité, la procédure est orale. Les prétentions des parties doivent être formulées au cours de l’audience.

Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] demandent au juge d’écarter des débats les pièces communiquées à l’audience par le défendeur.

Monsieur [I] [E] [S] qui comparaît sans l’assistance d’un conseil, communique un courrier qu’il a adressé aux bailleurs le 28 août 2024 (dont une copie est également produite par les demandeurs), un courrier de relance du 21 septembre 2024 adressé aux bailleurs reprenant pour l’essentiel les termes du courrier du 28 août 2024, un courriel de Maître [X] adressé au tribunal et au conseil des demandeurs précisant les demandes et prétentions qui seront présentées à l’audience par son client, ainsi que les relevés de comptes du défendeur des mois de novembre 2021, juillet 2022 et d’avril à juillet 2024, justifiant le paiement des loyers et indemnités d’occupation pour cette période.

Il résulte de ces éléments que les requérants ont déjà eu connaissance de certaines pièces (courriers et mail), que par ailleurs, les relevés de compte des mois d’avril à juillet 2024 corroborrent le décompte produit par le bailleur. Enfin, les demandeurs ont pu être à même de débattre contradictoirement sur ces pièces.

Le principe de la contradiction a ainsi été respecté.

La demande de rejet des pièces sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable

La qualification du contrat de location meublée n’est pas discutée.

Les locaux meublés sont exclus du domaine de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et soumis au code civil, sauf convention contraire ou dispositions spécifiques. Ils sont soumis aux dispositions de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation et les articles 1714 à 1762 du code civil.

Aussi, la loi applicable au présent litige est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans son titre I bis, qui renvoie aux articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 contenus dans le titre I de la même loi.

Sur la demande de validité du congé pour vendre :

En vertu de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation « Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En application de l’article 25-8 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail a été consenti à Monsieur [I] [E] [S] pour une durée de trois ans, prenant effet au 1er novembre 2019, pour se terminer le 1er novembre 2022, sous réserve de renouvellement ou reconduction.

Le congé pour vente a été délivré au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2022, pour le 1er novembre 2022, soit en respectant le délai de préavis de trois mois.

La lettre mentionne le motif du congé, à savoir la vente du logement pour le prix de 125000 euros. Contrairement à ce qui est précisé dans la lettre, le congé n’a pas à respecter les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 mais celles de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation précité.

L’offre de vente faite par les bailleurs n’a pas été acceptée par le locataire.

Le congé, qui répond aux conditions de forme et de fond des dispositions de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, doit être validé, avec effet au 1er novembre 2022 à minuit.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et le locataire est devenu occupante sans droit ni titre depuis le 02 novembre 2022.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [E] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 novembre 2022, Monsieur [I] [E] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [E] [S] à son paiement à compter de 02 novembre 2022, jusqu’au 31 octobre 2024, date de libération des lieux.

Sur la demande en paiement :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2019, du commandement de payer délivré le 25 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 08 janvier 2025 que Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [I] [E] [S] conteste toutefois devoir la somme de 2040 euros. Il appartient donc au défendeur de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté des sommes dues au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation. Il ressort des quelques relevés de compte produits par le défendeur, que celui-ci a réglé la somme de 643 euros (400 euros + 243 euros) en novembre 2021 alors que le bailleur n’a comptabilisé que la somme de 600 euros, de même Monsieur [I] [E] [S] justifie avoir réglé une somme de 600 euros au titre du loyer du mois de juillet 2022 qui n’apparaît pas dans le décompte du bailleur. En revanche, Monsieur [I] [E] [S] ne justifie par aucune pièce avoir réglé le loyer du mois de janvier 2021 (561 euros), le reliquat de loyer du mois de décembre 2021 (14 euros), des mois de janvier 2022 (31 euros), février 2022 (31 euros), mars 2022 (21 euros), avril 2022 (21 euros) et mai 2022 (1 euro).

Au vu de ces éléments, Monsieur [I] [E] [S] ne prouve pas s’être acquitté régulièrement et en totalité des loyers, charges et indemnités d’occupations ainsi qu’il le prétend.

Au vu des développements qui précèdent, il convient de déduire du décompte présenté par les bailleurs, la somme de 43 euros au titre du mois d’octobre 2021, la somme de 600 euros au titre du mois de juillet 2022, correspondant aux règlements réalisés par Monsieur [I] [E] [S] et non comptabilisés, soit une somme totale de 643 euros.

Par conséquent, Monsieur [U] reste redevable de la somme de 1397 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (2040 euros – 643 euros).

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [I] [E] [S] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] la somme de 1397 euros, au titre des sommes dues au 08 janvier 2025, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de remise des quittances et reçus :

Aux termes de l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

Monsieur [I] [E] [S] justifie avoir adressé aux bailleurs le 28 août 2024, un courrier leur demandant de lui remettre les reçus correspondant au paiement des indemnités d’occupation qu’il a effectus à compter de janvier 2024.

Monsieur [I] [E] [S] qui est entré dans les lieux en vertu d’un titre, est un occupant de bonne foi.

Par ailleurs, il n’est pas discuté qu’il a réglé l’intégralité des indemnités d’occupation de janvier 2024 à octobre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] à remettre à Monsieur [I] [E] [S] les reçus des paiements pour la période de janvier à octobre 2024, et ce, dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Monsieur [I] [E] [S], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celui-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’il s’est acquitté de l’intégralité des indemnités d’occupation de l’année 2024 et a effectué des règlements réguliers au titre des années précédentes.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [I] [E] [S] en application de l’article 1240 du code civil, ce dernier ne prouvant pas avoir subi un préjudice particulier résultant de l’absence de remise des reçus par les bailleurs des paiement au titre des indemnités d’occupation, ouvrant droit à dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [E] [S] qui succombe à titre principal aux dépens de l’instance.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande visant à écarter les pièces produites par le défendeur,

CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] à Monsieur [I] [E] [S] par courrier recommandé du 30 mars 2022, reçu le 31 mars 2022,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2019 entre Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] d’une part, et Monsieur [I] [E] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], par l’effet du congé, à la date du 02 novembre 2022,

DIT que Monsieur [I] [E] [S] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [E] [S] à compter du 02 novembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 31 octobre 2024, date de la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [E] [S] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] la somme de 1397 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 08 janvier 2025, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [E] [S] pour le paiement de ces sommes à Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L],

AUTORISE Monsieur [I] [E] [S] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant, entre les mains de Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] à vingt-trois versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L] a remettre à Monsieur [I] [E] [S] des reçus de ses paiements pour la période de janvier 2024 à octobre 2024, ce, dans un délai d’un mois à compter du jugement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C] [Z] et Madame [G] [L],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [I] [E] [S],

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [C] [Z], Madame [G] [L] et Monsieur [I] [E] [S] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE