TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/01280 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H3H

Minute :

Monsieur [M] [K]

Représentant : Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [N] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR :

Madame [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2021, Monsieur [M] [K] a donné à bail à Madame [N] [L] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 541,00 euros, et 146 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Monsieur [M] [K] a fait signifier à Madame [N] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2439,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 décembre 2024 Monsieur [M] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [M] [K] a fait assigner Madame [N] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [N] [L] 0 au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 5308,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 pour la somme de 2439,05 euros et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,juger que si l’occupation doit se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 27 février 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [M] [K], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8696,18 euros arrêtée au 4 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [M] [K] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de requis après la délivrance du commandement de payer du 9 décembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [L], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [L] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [M] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 16 septembre 2021 et tacitement reconduit le 16 septembre 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 décembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2021 à compter du 21 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Madame [N] [L] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 janvier 2025, Madame [N] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [L] à son paiement à compter de 21 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 9 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 juin 2025 que Monsieur [M] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [L] à payer à Monsieur [M] [K] la somme provisionnelle de 8696,18 euros, au titre des sommes dues au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 sur la somme de 2439,050 euros, et de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’exécution forcée, qui ne sont qu’éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L11-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de condamner Madame [N] [L] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

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DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2021 entre Monsieur [M] [K] d’une part, et Madame [N] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [N] [L] à compter du 21 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS Madame [N] [L] à payer à Monsieur [M] [K] la somme provisionnelle 8696,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 sur la somme de 2439,05 euros, et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNONS Madame [N] [L] à payer à Monsieur [M] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 4 juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS Madame [N] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Madame [N] [L] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Monsieur [M] [K] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE