TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/09526

N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 5]

Minute : 1162/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : Maître [H], avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [I] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MAHI

Copie délivrée à :

M. [T]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Samira MAHI de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 avril 2009, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [U] [T] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer hors charges de 211,84 €.

Mme [U] [T] est décédée le 26 juillet 2021.

Par sommation interpellative délivrée le 3 janvier 2025, à l’initiative de Seine-Saint-Denis Habitat, M. [I] [T] a été retrouvé dans les lieux, indiquant les occuper depuis la conclusion du contrat.

Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à M. [I] [T], par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2025, une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés d’indemnités d’occupation et l’expulsion de l’occupant.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater la résiliation du contrat de bail au 26 juillet 2021 ;

o ordonner l’expulsion de M. [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M. [I] [T] à payer :

? la somme de 3 708,07 € à valoir sur l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût des sommations.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 16 avril 2009 a été résilié par le décès de la locataire en titre, que M. [I] [T] ne justifie d’aucun titre.

M. [I] [T], assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [I] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la résiliation du contrat de bail intervenue le 26 juillet 2021

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ? aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, le bail a été conclu le 16 avril 2009 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [U] [T]. Il ressort de l’acte de décès fourni à la cause que Mme [U] [T] est décédée le 26 juillet 2021.

Or, il n’est pas démontré, faute de comparution du défendeur, d’une part, que M. [I] [T] est le descendant de Mme [U] [T], d’autre part, que celui-ci vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès. Aussi, M. [I] [T] ne démontre pas disposer d’un droit à la continuation du bail.

En conséquence, le contrat de bail est résilié depuis le 26 juillet 2021.

o Sur l’expulsion de M. [I] [T]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, il ressort des sommations en date des 3 janvier 2025 et 18 mars 2025 que M. [I] [T] occupe les lieux objets du présent litige. Cette occupation est actuelle, l’acte introductif d’instance ayant été délivré à étude. Il ne comparaît pas pour justifier d’un titre.

L’expulsion de M. [I] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [I] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 avril 2009 que Mme [U] [T] devait payer un loyer d’un montant de 211,84 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 341,48 €.

Or, le maintien dans les lieux de M. [I] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 16 avril 2009.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [T] restait devoir la somme de 3 708,07 € euros à la date du 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 91,44 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 616,63 €, arrêtée au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [T] au paiement d’une somme de 3 616,63 €, arrêtée au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus au titre des arriérés d’indemnités d’occupation.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner M. [I] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2025, terme de mars 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code de procédure civile dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, qui ne soit pas déjà réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations en date des 3 janvier 2025 et 18 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la résiliation du contrat de bail conclu le 16 avril 2009 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [U] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] au 26 juillet 2021 ;

CONSTATE que M. [I] [T] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [I] [T] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 3 616,63 €, au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au 12 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025, terme de mars 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des sommations en date des 3 janvier et 18 mars 2025 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION