COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00040 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEEH

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/01206

DEMANDEUR

Société CONCHE SAS

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Alain CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0248

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT,Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2012, la SAS Conche a donné en sous-location à la SARL [T] des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 9] (93), au sein du bâtiment A8 pour une surface de 1384 m² et au sein du bâtiment B pour une surface de 1324 m², outre des emplacements de parking, soit une superficie totale de 2708 m², et ce, pour un usage de « stockage de meubles et objets d’art et l’activité accessoire de restauration de meubles », pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2012 jusqu’au 31 mai 2021, moyennant un loyer annuel progressif fixé à 176 020,00 euros hors taxes et hors charges à partir de la 4ème année. Le contrat de sous-location était soumis au statut des baux commerciaux.

Aux termes d’un avenant n°1 au bail du 2 janvier 2013, les parties ont convenu d’une nouvelle composition des locaux loués, à savoir : le bâtiment A8 d’une surface de 1384 m² ainsi qu’au sein du bâtiment A7, les espaces D d’une surface de 432 m² et E, d’une surface de 300 m², outre les emplacements de parking prévus initialement ; soit une superficie totale de 2116m². Les parties ont également prévu le maintien du prix du loyer par mètre carré à 65 euros à compter de la 4ème année.

La société Conche est devenue propriétaire des locaux loués le 25 juin 2013.

Par exploit du 26 novembre 2020, la société Conche a fait signifier à la société [T] un congé pour le 31 mai 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 232 760,00 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 mai 2023, la société Conche a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juin 2021 à la valeur locative, soit la somme annuelle de 232 760,00 euros hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire en réponse du 3 août 2023, la société [T] a sollicité la fixation du loyer au montant en vigueur à la date du mémoire, soit à la somme annuelle de 160 619,00 euros hors taxes hors charges.

Par exploit du 11 octobre 2023, la société Conche a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 232 760,00 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2021 et subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble.

La société [T] a constitué avocat et a repris les termes de son mémoire du 3 août 2023, sollicitant ainsi la fixation du loyer renouvelé à la somme de 160.619,00 euros hors taxes et hors charges par an.

Par jugement du 23 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail commercial du 9 mai 2012 liant les parties s’est renouvelé à compter du 1er juin 2021. Il a ordonné avant dire droit une expertise, dit que pendant le cours de l’instance, la société [T] sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien et réservé les autres demandes.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception les 15 et 19 mai 2025, la société Conche a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

A titre principal :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 232.760 € (deux cent trente-deux mille sept cent soixante euros) par an ;

— JUGER que la société [T] SARL devra payer à la société CONCHE SAS les rappels de loyer résultant de cette fixation, rétroactivement depuis le 1er juin 2021 ;

— JUGER que conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les rappels de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au complet paiement à la société CONCHE SAS, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des rappels de loyers dus depuis plus d’un an ;

— CONDAMNER la société [T] SARL à payer la somme de 8.000 €, au profit de la société CONCHE SAS, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

En toute hypothèse,

— JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de

droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Conche fait principalement valoir que :

Par avenant du 2 janvier 2013, l’assiette du bail a été modifiée notablement, passant de 2708 m² à 2116 m², c’est donc à juste titre que l’expert judiciaire relève une modification notable des caractéristiques du local justifiant la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative,Madame [O] a retenu une surface utile de 2116 m², hors surface de mezzanines. Or, si le bail prévoit que la surface des mezzanines ne pourra être utilisée pour justifier un déplafonnement, il n’en demeure pas moins que celles-ci représentant 37% de surfaces supplémentaires, elles constituent un avantage qu’il convient de prendre en compte,les locaux étant implantés au [Adresse 6], qui constitue un marché locatif autonome pour les locaux de stockage, ce sont les références de ce site qui doivent être utilisées comme éléments de comparaison,l’étude de ces références permet d’établir une moyenne des loyers unitaires au m² de 123,12 euros tandis que la médiane est de 120 euros, étant précisé que la valeur minimale est de 75,91 euros et la valeur maximale de 157,01 euros,de surcroît, la société [T] a conclu le 2 février 2017 avec la société Conche un bail portant sr des locaux se trouvant au sein des bâtiments A6 et E2, au loyer unitaire de 95 euros/m²/an, ce loyer étant facturé au 2è trimestre 2023 115 euros/m²/an,bailleur et preneur ont également signé un protocole d’accord transactionnel le 31 août 2019 portant sur des locaux sis au sein des bâtiments A4 et A5, aux termes duquel le loyer unitaire à compter du 1er mai 2019 a été fixé à 95 euros/m²/an. Il était, en avril 2021, de 102,67 euros/m²/an,au regard de ces références, la valeur locative unitaire ne peut être inférieure à 102 euros/m² au 1er juin 2021,Madame [O] a retenu une valeur locative unitaire de 100 euros/m² mais en excluant à tort l’avantage que constituent les mezzanines or le fait d’avoir contractuellement écarté celles-ci de tout motif de déplafonnement ne signifie pas qu’elles ne peuvent faire l’objet d’une prise en compte, a minima sous forme d’un coefficient de majoration de la valeur locative brute,l’avantage qualifié par l’expert judiciaire de non négligeable, eu égard au 37% de superficie supplémentaire que constituent lesdites mezzanines, justifie en conséquence une majoration de 10% minimum de la valeur locative brute de 100 euros/m²,en outre, les travaux de rénovation de la toiture des bâtiments A7-A8 ont été finalisés au printemps/été 2018, les interventions de mars 2021 constituant des travaux complémentaires, soit avant le renouvellement du bail et ne peuvent dès lors donner lieu à une minoration de la valeur locative,

il n’y a pas non plus lieu à appliquer un abattement en raison de la taxe foncière transférée au preneur puisque l’ensemble des baux portant sur des locaux du [Adresse 6] utilisés comme références par l’expert judiciaire tiennent tous compte de la refacturation aux preneurs de la taxe foncière. Dès lors, soit il convient de réintégrer pour chaque référence retenue le coût de la refacturation au preneur de la taxe foncière et appliquer un abattement, soit il convient de conserver les références telles qu’elles apparaissent en l’état et ne pas appliquer d’abattement. A défaut, cela reviendrait à tenir compte deux fois de la refacturation au preneur de la taxe foncière, une fois dans le cadre de la fixation de la valeur unitaire au regard de l’appréciation des valeurs locatives de référence et une fois au travers de l’application d’un abattement,l’expert judiciaire avait logiquement admis qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement résultant de l’impôt foncier dans son pré-rapport mais a modifié cette analyse dans son rapport définitif et ce, sans solliciter préalablement les observations des parties sur ce point,l’abattement de 31 740 euros retenu par Madame [O] devra donc être écarté,il n’y a pas non plus lieu à un abattement au titre des travaux de mise en conformité à la charge du preneur, ces travaux ne se rapportant qu’à la seule activité du preneur, les autres travaux de mise aux normes relevant à la charge du bailleur,de surcroît les locaux ne constituent pas un établissement recevant du public (ERP), étant de simples locaux de stockage et de restauration de meubles,en outre, les loyers de tous les baux du [Adresse 6] prennent en compte cette charge lors des négociations, il n’y a donc pas à effectuer de nouvelle minoration,il en est de même à l’égard de l’assurance du bailleur mise à la charge du preneur,le loyer en renouvellement au 1er juin 2021 devra donc être fixé à la somme de 232 760,00 euros par an (2116 m² x 110 euros).

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 31 mai 2025, la société [T] a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

o FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 160.619 euros ;

o CONDAMNER société CONCHE SAS à verser à la société [T] SARL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC, en sus des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [T] fait principalement valoir que :

les caractéristiques des locaux ne peuvent donner lieu à déplafonnement puisque la diminution de leur surface résulte d’un accord des parties formalisé par l’avenant du 2 janvier 2013, il ne peut donc être considéré qu’il s’agisse de caractéristiques nouvelles non prises en compte par le bail,de même, les mezzanines ne peuvent constituer un motif de déplafonnement, le bail écartant expressément cette possibilité dans l’article 2.8 des clauses particulières,Ainsi, les obligations des parties n’ont pas changé et la diminution du montant du loyer résulte uniquement de la réduction de la superficie louée après négociation des parties, le prix au mètre carré étant resté identique,le bailleur ne pouvant se fonder sur ces deux motifs pour solliciter un déplafonnement et ne rapportant pas la preuve d’une modification notable telle que prévue à l’article L145-33 du code de commerce,les travaux de restauration de la toiture effectués à la requête du bailleur en 2018 et 2021 ne peuvent être pris en compte dans la valorisation de la valeur locative des locaux loués, ces derniers constituant de simples travaux d’entretien justifiés par les infiltrations récurrentes subies par le preneur,

l’expert judiciaire, Madame [O] a relevé, d’une part, l’absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que, d’autre part, l’absence de modification des obligations des parties,Elle a relevé la modification du montant du loyer mais celle-ci faisant suite à l’avenant conclu par les parties, il ne peut justifier un déplafonnement,les références retenues par l’expert judiciaire qui portent sur des locaux d’une superficie inférieure à 800 m² ne peuvent être retenues, étant trop peu pertinents par rapport aux locaux étudiés, les loyers étant en pratique dégressifs avec l’augmentation de la superficie louée,seules sont pertinentes les locaux Comme des Garçons à [Localité 7] d’une superficie de 3316 m² pour un loyer unitaire de 60 euros/m², ceux de Copy Top à [Localité 4] d’une superficie de 1120 m² pour un loyer unitaire de 75 euros/m², ceux de MMH Transports à [Localité 7] d’une superficie de 1700 m² pour un loyer unitaire de 95 euros/m², ceux du [Adresse 2] à [Localité 5] d’une superficie de 1028 m² pour un loyer unitaire de 87 euros/m² et ceux du [Adresse 1] à [Localité 7] d’une superficie de 1379 m² pour un loyer unitaire de 64 euros/m²,la fixation du loyer unitaire à 100 euros/m² par l’expert judiciaire est en conséquence surévaluée,c’est en revanche à juste titre que Madame [O] soustrait de la valeur locative le montant de la taxe foncière, la Cour de cassation retenant habituellement que l’impôt foncier constitue un facteur de diminution de la valeur locative lorsque son paiement a été mis contractuellement à la charge du locataire, comme en l’espèce,les abattements appliqués par l’expert judiciaire se rapportant aux travaux de mise en conformité et à l’assurance souscrite par le bailleur devront également être retenus, ces derniers étant habituels,il conviendra en outre de retenir un abattement du fait du niveau anormalement élevé de charges répercutées sur le preneur, les régularisations annuelles faisant apparaître des montants près de deux fois supérieurs à la provision sur charges contractuellement prévue. Dès lors, les charges représentant plus de 40 % du loyer hors taxes hors charges, il y a lieu d’appliquer un abattement de 15%,le bailleur imputant les frais de gestion sur le locataire, en violation des dispositions de l’article R145-35 du code de commerce, un abattement complémentaire de 2,5% devra s’appliquer,la clause d’accession en fin de jouissance doit donner lieu à un abattement de 5% au regard du montant des immobilisations résultant des aménagement réalisés en 2017 à hauteur de 318 000 euros,ces éléments justifient de fixer le loyer en renouvellement au 1er juin 2021 à la somme de 160 619,00 euros par an hors charges et hors taxes.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 23 janvier 2024 que le principe du renouvellement du bail au 1er juin 2022 est acquis.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Selon l’article L145-33 du code de commerce, Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer l’activité de « Stockage de meubles et objets d’art et l’activité accessoire de restauration de meubles ».

Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locaux considérés se trouvent dans la zone d’activité dite du [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9], commune la plus peuplée du département de la Seine-Saint-Denis. Il s’agit d’un ensemble immobilier se composant de constructions anciennes de type [F] [R], doté d’un accès unique par barrière sécurisée et portail métallique coulissant avec gardien 24h/24. Il bénéficie d’une bonne desserte routière, se trouvant à proximité de l’A1, la N1 et l’A86 ainsi que de transports en commun. Il constitue en outre un site d’entreposage parmi les plus proches de la capitale, de nature à répondre aux nécessités de l’activité exercée au regard de la galerie [T] située [Adresse 3] à [Localité 8].

L’expert judiciaire relève que les modifications relatives à l’évolution de la population, du niveau de vie sur la commune de [Localité 9], de l’emploi, des nouvelles constructions immobilières ainsi que des transports au cours du bail écoulé ne caractérisent pas une modification notable des facteurs de commercialité, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, le bail initial du 9 mai 2012 a porté sur le bâtiment A8 de 1384 m² et le bâtiment B de 1324 m² pour un total de 2708 m², auquel s’ajoutent des emplacements de parking. Cependant, dès le 2 janvier 2013, les parties ont modifié contractuellement l’assiette du bail, ce dernier portant désormais sur le bâtiment A8 de 1384 euros et le bâtiment A7 espace D de 432 m² et espace E de 300 m², soit un total de 2116 m² auquel s’ajoutent des emplacements de parking.

Le bâtiment A8, à usage de stockage, comporte une entrée, trois portes sectionnelles dédiées aux livraisons, une hauteur sous plafond de 8,68 mètres ainsi que des mezzanines sur partie et des racks de rangement. Il est doté d’un sol en dalles de ciment et d’un éclairage zénithal.

Le bâtiment A7, à usage de stockage, communique par portail avec le bâtiment A8. Il présente le même revêtement que ce dernier et bénéficie également de mezzanines sur parties et de racks de rangement.

L’expert judiciaire mentionne en outre qu’à l’extérieur des bâtiments mais accessibles par le bâtiment A8 se trouvent un local à usage de vestiaires, des sanitaires ainsi qu’une salle de repos avec coin cuisine.

Il est mentionné des travaux de toiture et de verrières réalisées sur les bâtiments A3 à A9 de janvier 2012 à février 2017, qui ont notamment concernés les lots occupés par la société [T]. D’autres travaux sur toiture ont également été réalisés entre avril et juillet 2018 et en mars 2021 à l’égard des bâtiments A7-A8. Ils n’ont pour autant pas mis fin aux infiltrations au regard d’une nouvelle inondation survenue au mois de juin 2021. L’étanchéité n’aurait été pleine et entière qu’à compter du mois de juillet 2021.

Sur les surfaces

Les parties ainsi que l’expert conviennent que les locaux, tels qu’ils sont décrits à à l’avenant du 2 janvier 2013, présentent une surface utile de 2116 m² et que s’agissant de lieux de stockage, aucune pondération n’a vocation à s’appliquer.

L’expert judiciaire relève que cette superficie est inférieure à l’assiette découlant du bail initial, qui était de 2708 m² et en déduit que cela constitue une modification notable des caractéristiques du local considéré, ce qui justifie de fixer le loyer à la valeur locative.

La société [T] considère que dès lors que cette modification a été établie contractuellement par les parties au travers d’un avenant, elle ne peut caractériser une modification notable au sens de l’article L145-33 du code de commerce. Cependant, la formalisation par un avenant de la modification de l’assiette du bail ne peut constituer une cause de non-application des dispositions des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce. Seule la conclusion d’un nouveau bail, en remplacement du bail initial du 9 mai 2012, aurait justifié d’écarter l’application des articles susvisés. L’avenant du 2 janvier 2013 se rattachant au contrat de bail du 9 mai 2012, il doit s’analyser comme une modification de l’assiette du bail initial.

De surcroît, cette modification de l’assiette du bail initial s’est traduite par la modification de bâtiments mis à disposition de la société [T] ; le bail ne se rapportant désormais plus aux bâtiments A8 et B mais au bâtiment A8 et à une partie du bâtiment A7. Dès lors, et faute de plus amples éléments sur la composition et l’état du bâtiment B ainsi écarté de l’assiette du bail, il doit être considéré que l’avenant du 2 janvier 2013 caractérise une modification notable des caractéristiques des locaux loués, ce qui justifie le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

L’article 2.8 du bail du 9 mai 2012 précise que 1500 m² de mezzanines en l’état (poteaux, poutres, solives et 2 escaliers mais plancher non compris) est mise à disposition du preneur et que « La création de ladite surface de 1500 m² par le SOUS-LOCATAIRE n’engagera pas une augmentation du montant du loyer pendant la durée du bail. En cas de renouvellements successifs du bail à l’échéance, ladite création de surface ne pourra être utilisée par le SOUS-BAILLEUR, ou ultérieurement par le BAILLEUR, afin de demander un déplafonnement du loyer lors desdits renouvellements. »

Il se déduit de ces dispositions que les parties ont pris en compte l’existence de ces mezzanines lors de la négociation du bail et que le bailleur s’est engagé à ne pas utiliser l’éventuel montage par le preneur desdites mezzanines pour augmenter le loyer durant le bail ou pour solliciter un déplafonnement lors des renouvellements. Aucun déplafonnement ne peut en conséquence se fonder sur l’existence de ces mezzanines, ni aucune majoration de loyer. L’intention des parties au moment de la conclusion du bail était en effet de ne pas prendre en compte l’existence des mezzanines dans l’appréciation de la détermination du loyer, tant au cours du bail que dans le cadre d’éventuels renouvellements. Il n’y a donc pas lieu de faire droit au moyen développé par la société Conche sur ce fondement.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’expert judiciaire a pris en compte les baux se rapportant des locaux situés au [Adresse 6] qui ont été transmis par le bailleur mais relève que ceux-ci portent sur des surfaces bien moindres, seul l’un d’entre eux se rapportant à un local d’une superficie supérieure à 600 m². Il s’agit du bail conclu par la société Conche et la société [T] sur des locaux de 1800m² situé dans le bâtiment A5. Le loyer unitaire de ce bail ayant débuté le 1er janvier 2014 est de 115,15 euros/m²/an. Au 2ème trimestre 2021, ce loyer unitaire était de 102,67 euros/m²/an, étant précisé qu’outre les locaux du bâtiment A5, était désormais également rattaché à ce bail un local de 288m² se trouvant dans le bâtiment A4.

Madame [O] a également pris en considération des locaux se trouvant en dehors du [Adresse 6]. Si, là encore, plusieurs d’entre eux sont d’une superficie bien trop petite au regard des locaux étudiés, il peut être pris en considération le bail datant du 2 septembre 2019 conclus à l’égard de locaux de 1700 m² à [Localité 7] pour un loyer unitaire de 95 euros/m²/an.

Au regard des éléments susvisés, c’est à juste titre que l’expert a retenu une valeur locative unitaire de 100 euros/m²/an.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

a) Sur l’impôt foncier

Le bail liant les parties précise aux point 2.5.3 des conditions particulières que « La Taxe foncière et la Taxe de stockage seront facturées à réception de l’avis du Trésor Public et payables à échéance indiquée. »

La société Conche conteste l’abattement de 31 740 euros appliqué par l’expert judiciaire au titre de la refacturation de la taxe foncière sur le preneur, considérant que cela revenait à déduire deux fois le montant de cette taxe puisque celle-ci était incluse dans les montants de loyer unitaire des références se rapportant aux baux du Fort de la Friche. La valeur locative unitaire retenue étant déterminée au regard de ces références, cela reviendrait à déduire le montant se rapportant à la taxe foncière , d’une part, au travers de la référence retenue et, d’autre part, au travers de l’application de l’abattement sur la valeur locative calculée au regard de ladite référence.

Cependant, l’application d’un correctif à la valeur locative retenue au titre de la taxe foncière n’a pas vocation à déduire le montant de ladite taxe de la valeur locative mais à prendre en compte le choix fait par le bailleur de se décharger contractuellement sur le preneur d’une obligation qui lui incombe, ce qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative (Cass 3e civ, 8 février 2024, n°22-24.268).

Il y a donc bien lieu d’appliquer un correctif, en l’occurrence à hauteur de 10%.

b) sur les travaux de mise en conformité

Madame [O] précise avoir appliqué un abattement au titre des travaux de mise en conformité réalisés par la société [T] au motif que ceux-ci constituent une charge et que les entrepôts loués par cette société reçoivent du public.

Il n’est cependant versé aucune pièce permettant d’établir que les locaux se trouvant au sein des bâtiments A8 et A7 loués par la société [T] constituent des ERP au sens de l’article R143-2 du code de la construction et de l’habitation.

De surcroît, au regard des dispositions contractuellement fixées par les parties dans le point 1.3.4 des conditions générales du bail du 9 mai 2012, selon lesquelles le preneur doit prendre à sa charge tous les travaux, adjonctions ou transformations d’ouvrages et d’équipements qui seraient exigés par les règlements d’hygiène et de sécurité en raison de sa seule activité, toutes les autres conformités légales devant être prises en charge par le sous-bailleur, il n’y a pas lieu de considérer que de tels travaux de mise en conformité constituent une charge de nature à justifier un abattement.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’appliquer un correctif à ce titre.

c) sur l’assurance et les frais de gestion

Au regard de la mise à la charge du preneur des charges entraînées par la gestion des locaux par la société Conche, dont notamment les primes de polices d’assurance souscrites par celle-ci, il y a lieu de retenir l’abattement de 3% fixé par l’expert judiciaire.

d) sur le montant des charges

La société [T] sollicite un abattement au titre du montant des charges qu’elle estime anormalement élevées. Elle ne transmet toutefois à l’appui de sa prétention aucune pièce ou document venant démontrer la réalité de ses affirmations. Il n’est ainsi transmis aucune quittance ou justificatif des régularisation de charges ayant donné lieu à un ou plusieurs reports auprès du preneur. La seule transmission de tableaux comportant des données ne pouvant être vérifiées ne peut en effet suffire à établir l’existence des charges dénoncées.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer d’abattement à ce titre.

e) sur l’accession en fin de jouissance

Il ne peut être fait droit à la demande de la société [T] de voir appliquer un abattement complémentaire de 5% au titre d’aménagements qui auraient été réalisés dans les locaux et dont bénéficierait le bailleur en fin de jouissance, les justificatifs transmis au soutien de cette demande portant sur des travaux effectués dans les locaux du bâtiment 6 et non dans ceux des bâtiments 7 et 8 objets de la présente procédure.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande d’abattement.

Sur le montant de la valeur locative en renouvellement

Dès lors, au regard des éléments et références ci-dessus rappelées, la valeur locative annuelle de est de 100 euros/m²/an x 2116 m² soit 211 600 euros hors charges et hors taxes.

Après application de l’abattement lié à l’impôt foncier et du correctif lié aux frais de gestion et d’assurance, elle est en conséquence de :

211 600 euros x 90 % = 190 440 euros

190 440 x 97 % = 184 726,80 euros.

Au regard de ces éléments, la valeur locative en renouvellement au 1er juin 2021 sera fixée à la somme de 184 720 euros.

Sur les autres demandes

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce, à compter du 11 octobre 2023, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

En revanche, en raison de l’incertitude quant au prix du bail dû depuis le 1er juin 2021, il n’y a pas lieu à capitalisation de ces intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 23 janvier 2024,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er juin 2021 entre la SAS Conche, bailleresse, et la SARL [T], preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 9] (93), soit le bâtiment A8 d’une surface de 1384 m² ainsi qu’au sein du bâtiment A7, les espaces D d’une surface de 432 m² et E, d’une surface de 300 m², outre les emplacements de parking prévus contractuellement, doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 184 720,00 euros (cent quatre vingt quatre mille sept cent vingt euros) en principal hors taxes hors charges par an à compter du 1er juin 2021, le prix du bail renouvelé,

DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 octobre 2023 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT