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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11482 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LME

Minute : 25/863

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE L’INDUSTRIE HOTELIERE DE PA RIS

Représentant : M^e Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0165

C/

Madame [G] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e FAVIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [X]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE L’INDUSTRIE HOTELIERE DE [Localité 7]

siège social : [Adresse 3]

représentée par M^e Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) a donné à bail à Madame [G] [X] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] (93), pour un loyer mensuel de 930 euros, et 230 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIIHP) a fait signifier à Madame [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2668,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 juin 2024 la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) a fait assigner Madame [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [G] [X] au paiement des sommes suivantes :4645,53 euros au titre de la dette locative arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 décembre 2024.

À l’audience du 19 mai 2025, la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9360.87 euros arrêtée à mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de tous délais compte tenu du montant de la dette et allègue des troubles sonores de la part de la locataire.

La SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIIHP) expose avoir également conclu un contrat de location accessoire au logement sur un emplacement de stationnement. Elle soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [X] ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice de délais pour quitter les lieux à hauteur de deux ans. Elle indique avoir des difficultés financière suites à un litige avec son employeur, qu’une instance prud’hommale est en cours. Elle précise avoir 3 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur l’existence du contrat de location afférent au parking :

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. La charge de la preuve de l’existence d’un contrat incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, la SIIHP se prévaut d’un contrat de location conclu avec Madame [G] [X] portant sur un emplacement de stationnement.

Il est établi que Madame [G] [X] s’est acquittée de plusieurs avis d’échéance où est mentionné le parking n°15. Ces éléments mettent en évidence le caractère onéreux de la mise à disposition du local.

Madame [G] [X] n’a pas contesté cette location lors des débats.

Ces éléments démontrent l’existence d’un contrat de location liant Madame [G] [X] et la SIIHP, portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] (93).

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et du décompte de la créance au 5 novembre 2024 que la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [X] à payer à la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) la somme de 4645.53 euros, au titre des sommes dues au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 4645,53 euros selon décompte au 5 novembre 2024.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 3 décembre 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de Madame [G] [X] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [G] [X] fait état d’un litige avec son employeur la privant de ressources ; qu’une instance prud’hommale est en cours. Elle expose être mère isolée avec trois enfants à charge.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [G] [X] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [X] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 décembre 2024, Madame [G] [X] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [X] à son paiement à compter du 3 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [G] [X] à payer à la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) aux fins de de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 juillet 2022 entre la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) d’une part, et Madame [G] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (93), au jour de l’assignation, le 3 décembre 2024,

DIT que Madame [G] [X] est sans droit ni titre,

ACCORDE à Madame [G] [X] un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2] (93),

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [X] à compter du 3 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) la somme de 4645,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

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ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à la SA Société Immobilière de l’Industrie Hotelière de [Localité 7] (SIHP) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE