TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02918 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NUV

Minute : 25/00118

Société SOLEADO

Représentant : Maître Ornella FITOUSSI de la SELAS CS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2149

C/

Madame [O] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Ornella FITOUSSI de la SELAS CS AVOCATS ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [O] [W]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ SOLEADO

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Ornella FITOUSSI de la SELAS CS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2149

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 avril 2021, la Société SOLEADO a donné à bail à Madame [O] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 580 euros outre des provisions sur charges de 30 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SOLEADO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 11 687,06 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la Société SOLEADO a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [O] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, soit la somme de 19 537,10 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur,

— condamner Madame [O] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Société SOLEADO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 novembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 10 février 2025, la Société SOLEADO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 20 859,66 euros, selon décompte en date du 7 février 2025. Elle a précisé que Madame [O] [W] a bénéficié d’un relogement à la suite de l’arrêté de mise en sécurité touchant les parties communes de l’immeuble, de sorte que son expulsion n’interviendra effectivement qu’à la suite de la levée de l’arrêté d’insalubrité.

Comparante en personne, Madame [O] [W] a reconnu la dette et a confirmé qu’elle a bénéficié d’un relogement par le bailleur. Elle a ajouté qu’elle ne souhaitait pas réintégrer les lieux. Elle précisé qu’elle perçoit le RSA et qu’elle a deux enfants à charge pour lesquels le père ne verse aucune contribution.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société SOLEADO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable dans sa version au jour de la conclusion du contrat dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux moisaprès un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 11 687,06 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il convient de relever qu’il sera fait application du délai de deux mois antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et non du délai de 6 semaines fixé au commandement, qui ne s’applique que pour les contrats conclus postérieurement à ladite loi. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024 ompte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition nécessaire à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité t l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [O] [W] étant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. EN tout état de cause il convient de relever que Madame [O] [W] n’occupe actuellement pas les lieux dans la mesure où une interdiction d’habiter a été ordonnée par arrêté du 31 janvier 2025 et qu’elle bénéficie de droit d’un relogement par le bailleur le temps des travaux de remise en état de l’immeuble, et ce jusqu’à la mainlevée de l’arrêté.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [O] [W] à quitter les lieux, si elle les réintègre à la suite de la mainlevée de l’arrêté, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L521-2, I, du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties (3ème civ, 20 octobre 2016, pourvoi 15-22-680).

En l’espèce, la Société SOLEADO produit un décompte démontrant que Madame [O] [W] reste lui devoir la somme de 20 859,66 euros à la date du 7 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de janvier 2025, dernier mois de perception des loyers avant arrêté de mise en sécurité.

Pour la somme au principal, Madame [O] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 20 859,66 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 687,06 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche la demande au titre de l’indemnité d’occupation est sérieusement contestable compte tenu de l’arrêté de mise en sécurité du 31 janvier 2025 qui suspend le versement des loyers jusqu’au mois suivant la mainlevée dudit arrêté. Il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre la Société SOLEADO et Madame [O] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

Précisons que Madame [O] [W] n’occupe plus les lieux actuellement compte tenu de l’arrêté de mise en sécurité interdisant l’habitation de l’immeuble, et que l’expulsion n’interviendra qu’à la suite de la réintégration dans les lieux suivant mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ;

Ordonnons à Madame [O] [W], en cas de réintégration dans les lieux suivant mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 31 janvier 2025, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la Société SOLEADO de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la Société SOLEADO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société SOLEADO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [O] [W] à verser à la Société SOLEADO la somme provisionnelle de 20 859,66 euros (décompte arrêté au 7 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 11 687,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Disons n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [O] [W] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection