CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Jean-René DESMONTS + M^e Nicolas DELAPLACE + Me [Localité 11] BOURREL + M^e Frédéric MORIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

DU : 12 Décembre 2025

N°RG : N° RG 23/00711 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DGCV

Nature Affaire : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 12 Décembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.A.S. BH

prise en personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (D.N.I.D.)

agissant en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [F], ayant été nommé à cette fonction par décision du Tribunal judiciaire de Paris en date du 4 septembre 2019, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

Maître [B] [K]

né le 30 Mars 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. POZZO GESTION CALVADOS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. POZZO TRANSACTION CALVADOS

Intervenant volontaire

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 26 Septembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement le 02 décembre 2025, délibéré prorogé pour être rendu ce jour : 12 Décembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente signée le 27 juillet 2022 avec le concours de Maître [K], notaire à [Localité 14], la succession vacante de M. [W] [F], représentée par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), a promis de vendre à M. [X] [Y] les lots n°3003, n°3013 et n°3078 d’un ensemble immobilier, la résidence [Adresse 8], situé [Adresse 1] à [Localité 16].

Conformément aux mandats du 21 avril 2022 cette vente a été négociée par l’intermédiaire de l’agence Pozzo immobilier [Localité 7].

Le 19 octobre 2022, M. [Y] a utilisé sa faculté de substitution prévue à l’acte du 27 juillet 2022 et a substitué la Sas BH dans ses droits s’agissant des lots n°3013 et n°3078.

Par acte authentique du 10 novembre 2022 rédigé par Maître [K], la vente des lots n°3013 et n°3078 a été réitérée entre la société BH et la succession vacante de M. [W] [F] représentée par la DNID pour le prix de 130 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 décembre 2022, la société Pozzo gestion calvados (Pozzo gestion), syndic de copropriété de la résidence [Adresse 8], a rappelé à la société BH que l’ancien propriétaire du lot n°3013 avait annexé indûment une partie de combles et une partie de couloir, parties communes de la copropriété et lui a demandé de lui assurer que le lot sera remis dans son état d’origine. Le syndic a également indiqué qu’un rachat des parties communes concernées était possible.

Par courriels du 05 et du 27 décembre 2022, le notaire de la société BH a pris attache avec le syndic de copropriété afin de connaitre la partie objet de ladite annexion et d’obtenir les précédents courriers envoyés à propos de cette annexion, celui du 05 décembre 2022 étant présenté comme un rappel.

Par courriels du 16 et du 18 janvier 2023, le syndic de copropriété a indiqué au notaire de la société BH que l’annexion porte sur une surface de 7 m², que l’acheteur ayant acquis le bien au prix de 4000 euros le m², le litige porte sur la somme de 28 000 euros. Il a également précisé qu’il n’y avait pas eu de courriers antérieurs de sa part informant l’acquéreur de cette annexion.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2023, le conseil de la Sas BH a mis en demeure la société Pozzo gestion de lui faire parvenir :

toutes informations sur la date et l’origine des travaux réalisés par l’ancien propriétaire et le procès-verbal d’assemblée générale qui en fait état, les plaintes des voisins-copropriétaires qui auraient conduit à faire une telle réclamation à la société BH, les mandats de l’agence Pozzo signés avec le vendeur, les raisons pour lesquelles il a été choisi de ne pas informer la société BH de cette modification avant la signature de l’acte de vente.

Par lettre officielle du 23 mars 2023, le conseil de la société Pozzo gestion a informé le conseil de la Sas BH que la première a la seule qualité de syndic de copropriété à l’exclusion de toute autre et lui a indiqué que la société Pozzo immobilier [Localité 7] était quant à elle intervenue en qualité d’agent immobilier suivant mandat donné par la DNID. Cette lettre mentionne également que c’est au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2022 que le syndic a appris que M. [F] empiétait sur les parties communes et ce depuis une période antérieure à la désignation de Pozzo gestion en qualité de syndic. Selon la société Pozzo gestion, aucun grief ne peut donc être retenu à son encontre.

Par courriel officiel du 17 avril 2023, le conseil de la Sas BH a répondu que la mise en demeure était opposable à la société Pozzo gestion en ses qualités de syndic et d’agent immobilier malgré la confusion de personne morale manifeste entre le syndic et l’agence immobilière en l’absence d’existence d’une société Pozzo immobilier [Localité 7].

Par lettre officielle du conseil du syndicat de copropriétaires du 09 mai 2023, ce dernier a informé le conseil de la Sas BH que le syndicat était prêt à trouver une solution amiable au présent litige mais qu’à défaut une procédure serait engagée.

La Sas BH a, par actes de commissaire de justice, assigné la Direction nationale d’interventions domaniales ès qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [F] (acte du 27 juin 2023), la Sas Pozzo gestion Calvados (acte du 05 juillet 2023) et Maître [B] [K] (acte du 05 juillet 2023), devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et de les voir condamner à lui payer la somme de 12 917,70 euros à titre de dommages-intérêts.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2025, la Sas BH demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130 et suivants, 1641 et suivants, 1240 et 1241 du code civil, de :

juger la société BH recevable et bien fondée en ses demandes, débouter les sociétés DNID, Pozzo gestion et Pozzo transaction calvados (Pozzo transaction) et Maître [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, prononcer la nullité et à titre subsidiaire la résolution de la vente du bien correspondant aux lots n°3013 et n°3078 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 17] intervenue entre la société DNID et la société BH par acte authentique du 10 novembre 2022, ordonner la restitution de l’appartement correspondant au lot n°3013 et d’un emplacement de parking correspondant au lot n°3078 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 17], cadastré section AI n°[Cadastre 4], à la société DNID et la restitution du prix de vente à la société BH, soit la somme de 130 000 euros, condamner les sociétés DNID, Pozzo gestion et Pozzo transaction et Maître [K], à régler à la société BH la somme de 12 917,70 euros au titre des dommages-intérêts, condamner les sociétés DNID, Pozzo gestion et Pozzo transaction et Maître [K] à régler à la société BH la somme de 469 euros au titre de la taxe sur les logements vacants 2024 que cette dernière a dû régler, condamner in solidum les sociétés DNID, Pozzo gestion et Pozzo transaction et Maître [K] au règlement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum les sociétés DNID, Pozzo gestion et Pozzo transaction et Maître [K] aux entiers dépens et aux droits proportionnels.

Sur le fond, la Sas BH estime que la vente litigieuse a été viciée en raison d’un dol commis par le vendeur en ce qu’il avait déclaré à la promesse ne pas avoir procédé à un quelconque changement du lot depuis qu’il est propriétaire et ne pas avoir réalisé d’aménagements du bien susceptibles d’en modifier la superficie. Au surplus, elle affirme que la vente est également nulle pour erreur sur les qualités essentielles du bien et plus précisément sur sa surface et l’empiètement non régularisé sur les parties communes.

Subsidiairement, la Sas BH affirme être fondée à solliciter la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés car l’annexion réduit la surface du bien que la société BH pensait avoir acquis et car ce vice était inconnu de l’acheteur, qu’il est inhérent au bien vendu et préexistant à la vente. En outre, bien que l’acte de vente prévoie une clause de non-garantie des vices cachés, cette clause contient une exception s’il est prouvé que le vice était connu du vendeur. Selon la Sas BH cette exception s’applique, M. [F] lui-même ayant effectué les travaux empiétant sur les parties communes.

En tout état de cause, la Sas BH estime que la DNID a commis une faute en omettant d’informer son cocontractant de l’annexion et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 12 917,70 euros pour les frais qu’elle a déboursés pour l’acquisition du bien.

Par ailleurs, la Sas BH avance que la promesse de vente ne mentionnant qu’une agence dénommée Pozzo immobilier [Localité 7] qui n’a pas de personnalité juridique et en l’absence de manifestation de la société Pozzo transaction, il ne peut lui être reprochée une faute pour n’avoir pas assigné cette dernière.

Dès lors, elle reproche à la société Pozzo transaction d’avoir manqué à ses obligations d’agent immobilier et notamment à son devoir de conseil car elle aurait dû faire preuve de plus de diligences en analysant les diagnostics techniques qu’elle transmettait.

Elle explique qu’en l’absence de mention dans le procès-verbal d’assemblée générale, la société Pozzo gestion n’apporte pas la preuve de ce qu’elle n’a eu connaissance de l’annexion qu’à l’assemblée du 19 novembre 2022 et qu’en tout état de cause elle n’aurait jamais dû ignorer cette information compte-tenu des obligations légales lui incombant.

La Sas BH sollicite ainsi la condamnation in solidum de ces deux sociétés et du vendeur au titre des condamnations prononcées contre ce dernier.

Enfin, la société BH estime que Maître [K] a engagé sa responsabilité en raison du manquement à ses obligations d’information, de vérification et d’efficacité de son acte et demande sa condamnation à garantir le vendeur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, Maître [B] [K] demande au tribunal de :

À titre principal,

débouter la société BH de l’intégralité de ses demandes à son encontre, À titre subsidiaire,

revoir les sommes réclamées à Maître [K] à de plus justes proportions, condamner solidairement la DNID et l’agence Pozzo gestion à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, En toute hypothèse,

condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner tout succombant aux entiers dépens, débouter la société Pozzo transaction et la DNID de leurs demandes dirigées à son encontre.

Maître [K] indique que le devoir de vérification incombant au notaire n’est qu’une obligation de moyen et qu’il ne peut être reproché à un tel professionnel de recevoir un acte en l’état de déclarations erronées des parties s’il ne dispose pas d’éléments de nature à douter de leur véracité, ce qui était son cas puisqu’il n’était que rédacteur d’acte et n’a pas négocié la vente. Selon lui, ni les actes antérieurs, ni le pré-état daté du syndic de copropriété indiquant l’absence de difficulté ne lui permettaient de soupçonner une quelconque annexion. En outre, le vendeur lui ayant indiqué que le bien n’avait pas été modifié de son fait par une adhésion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes, Maître [K] n’avait pas les éléments suffisants pour se permettre de douter de la contenance du bien.

Maître [K] s’en rapporte à la justice s’agissant de la nullité ou de la résolution de la vente mais affirme ne pas être tenu de restituer le prix de vente et ne pas devoir garantie à ce titre, cette obligation n’étant pas un préjudice indemnisable et ne pouvant peser que sur le vendeur.

Enfin, si le tribunal considérait qu’il avait commis une faute, il estime être fondé à solliciter recours et garantie à l’encontre du vendeur et de l’agence immobilière qui a négocié la vente.

Par conclusions notifiées par RPVA le 01 avril 2025, la Sas Pozzo gestion Calvados et la Sas Pozzo transaction Calvados demandent au tribunal de :

dire et juger mal fondées l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la Sas BH à l’encontre de la société Pozzo gestion Calvados, syndic de copropriété de la résidence [Adresse 8],en conséquence,

débouter la Sas BH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Pozzo gestion Calvados, syndic de copropriété de la résidence [Adresse 8], débouter Maître [B] [K], notaire, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,débouter la DNID de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dire et juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Pozzo transaction Calvados ès qualité d’agent immobilier, sur la présente procédure, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société Pozzo transaction Calvados,

cantonner les sommes dont le versement est sollicité par la Sas BH à de plus justes proportions au vu de l’engagement de sa propre responsabilité, condamner in solidum la société Pozzo transaction Calvados à hauteur de 10%, la DNID à hauteur de 45% et Maître [K] à hauteur de 45% au vu de l’incontestable partage de responsabilité entre ces derniers,

en tout état de cause,

condamner in solidum la Sas BH, la DNID et Maître [K] à payer à la société Pozzo gestion Calvados la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum la Sas BH, la DNID et Maître [K] à payer la société Pozzo transaction Calvados la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700, condamner in solidum la Sas BH, la DNID et Maître [K] aux entiers dépens.

Les sociétés Pozzo transaction et Pozzo gestion précisent que la première souhaite intervenir volontairement car c’est elle qui était titulaire du mandat de vente et non la société Pozzo gestion.

Elles rappellent que c’est au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2022 que le syndic a appris l’existence de cette annexion ancienne, antérieure à sa désignation en tant que syndic, de sorte qu’il ne peut lui être reproché ni une faute de surveillance ni une mauvaise foi dans la rédaction de l’état daté transmis au notaire. Elles affirment que la société Pozzo gestion ne pouvait avoir connaissance de cet empiétement sur les parties communes.

La société Pozzo transaction indique qu’elle ne peut que reconnaitre une part de responsabilité dans le présent litige compte-tenu de sa qualité d’agent immobilier mais estime que cette responsabilité est partagée avec la société acheteuse, la société venderesse et le notaire rédacteur de la promesse de vente et de l’acte de vente. Ce dernier aurait dû, selon elle, s’interroger plus avant notamment en raison de la distorsion entre la désignation initiale du lot et celle qu’en fit le vendeur au jour de la rédaction des actes et solliciter des explications de la DNID sur ce point. Selon l’agent immobilier, la DNID doit également voir sa responsabilité engagée car elle a vendu une partie d’un bien dont elle n’était pas propriétaire. En outre, la Sas BH n’étant pas profane de l’immobilier, la société Pozzo transaction affirme qu’elle ne peut se décharger de toute responsabilité et l’indemnisation de son préjudice devra par conséquent être cantonnée.

Enfin, l’obligation de restitution du prix payé ne pouvant peser que sur le vendeur, les sociétés Pozzo disent ne pouvoir être condamnées à garantir la DNID s’agissant de cette restitution.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la Direction nationale d’interventions domaniales demande au tribunal de :

débouter la Sas BH de sa demande de nullité ou de résolution de la vente et de restitution du prix de vente de 130 000 euros, donner acte à la DNID, es qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [F], de son accord pour régler la somme de 28 000 euros au syndicat des copropriétaires afin de régulariser la situation, si les parties communes annexées par le défunt peuvent bien être rachetées par la Sas BH et sous réserve d’une autorisation de l’assemblée des copropriétaires, dire que les frais des actes relatifs à la régularisation de la situation devront être supportés par parts égales, d’une part, par la DNID, es qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [F], d’autre part, par Maître [K] et, enfin, par la Sas Pozzo transaction Calvados et la Sas Pozzo gestion Calvados, débouter la Sas BH de sa demande de dommages et intérêts, débouter la Sas BH de sa demande au titre de la taxe sur les logements vacants 2024, condamner in solidum, d’une part, Maître [K] et, d’autre part, la Sas Pozzo transaction calvados et la Sas Pozzo gestion calvados à garantir la DNID, es qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [F], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 1/3 chacun, débouter la Sas BH, Maître [K], la Sas Pozzo transaction calvados et la Sas Pozzo gestion calvados de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, condamner tout succombant à verser à la DNID, es qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [F], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner tout succombant aux entiers dépens.

La DNID affirme que la Sas BH ne peut qu’être déboutée de sa demande de nullité ou de résolution de la vente car son notaire a indiqué le 19 octobre 2023, soit postérieurement à l’assignation, que sa cliente pourrait s’engager sur un accord à certaines conditions et notamment celle que la DNID règle la somme de 28 000 euros au titre de la surface annexée afin de régulariser la situation du bien. Elle estime cependant que les frais des actes relatifs à cette régularisation, évalués à 7 500 euros, doivent être supportés par parts égales par elle-même, Maître [K] et la Sas Pozzo transaction et la Sas Pozzo gestion qui ont engagé leur responsabilité dans cette affaire. Enfin, elle argue que le montant de la demande de dommages-intérêts présentée par la Sas BH correspond aux frais relatifs à l’acquisition du bien immobilier et qu’en l’absence de nullité et de résolution de la vente la demanderesse devra nécessairement être déboutée de cette demande.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera indiqué que l’intervention volontaire de la Sas Pozzo transaction Calvados, en sa qualité de titulaire du mandat de vente, partie encore présente sur la procédure lors de la clôture des débats, n’est ni contestée, ni contestable, de sorte qu’elle sera constatée, conformément aux dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile.

Sur la validité de la vente litigieuse

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il résulte de la combinaison des articles 1130 et 1131 du code civil que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1132 du même code, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

De ces dispositions, il résulte qu’un contrat peut être remis en cause lorsqu’il apparaît que lors de sa formation, le consentement d’une des parties a été vicié. À l’inverse, le contrat valablement formé a force obligatoire entre les parties.

Aux termes de l’article 1178 du même code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 1352 du même code, la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

Aux termes de l’article 1352-1 du même code, celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

Aux termes de l’article 1352-5 du même code, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Aux termes de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En l’espèce, la société BH invoque la nullité de la vente litigieuse pour dol au motif que le vendeur, Me [K], la société Pozzo Gestion Calvados et la société Pozzo Transaction Calvados, lui auraient délibérément caché que, de son vivant, M. [I] a procédé à une annexion illicite des parties communes afin d’augmenter la superficie d’une partie des biens et droits immobiliers objets de la vente (lot n°3013).

En effet, il ressort des pièces produites aux débats que, le règlement de copropriété est annexé à la promesse de vente du 27 juillet 2022. En sa page 29, le lot n°3013 est décrit comme " Une chambre située à l’étage en comble, comprenant entrée, salle de bains, water-closet, chambre,

Et les = cent quarante et un/cent millièmes de la propriété du sol ". Cet élément est corroboré aux termes de l’état descriptif de division, en page 9, également annexé à la promesse de vente.

Aux termes de l’acte de vente, il est attesté par [Localité 13] Expertise que la superficie de la partie privative du lot n°3013 est de 30,87 m² loi Carrez. Aux termes de cette expertise du 10 mai 2022, le bien décrit comprend une entrée, une cuisine, un séjour salon, un placard, une salle de bain et une chambre. Encore aux termes de l’acte de vente, le lot n°3013 est décrit, en page 4, comme suit : " Une chambre située à l’étage en comble, comprenant entrée, salle de bains, water-closet, chambre. A ce jour, le vendeur déclare la désignation suivante :

Un appartement composé : entrée desservant une pièce à usage de bureau, une salle de bains avec WC, une kitchenette, un séjour-salon.

Et les cent quarante et un/cent millièmes (141/100000èmes) des parties communes générales. ".

Le plan des lots, annexé page 44 de l’acte de vente, fait état d’une chambre avec entrée, salle de bains, water-closet et chambre, et non pas d’un appartement composé d’une entrée desservant une pièce à usage de bureau, une salle de bains avec WC, une kitchenette, un séjour-salon.

Est également annexée à l’acte de vente l’expertise du 10 mai 2022 réalisée par [Localité 13] Expertise qui inclut un plan du bien, en page 7, qui fait état d’une entrée, une chambre, une salle de bains avec WC, une cuisine, un placard et un séjour-salon.

En page 6 de l’acte de vente, il est mentionné notamment : « le VENDEUR déclare que le lot 3013 est à usage d’habitation en conformité avec le règlement de copropriété et les dispositions d’urbanisme et qu’il n’a pas été procédé à un quelconque changement depuis qu’il est propriétaire. ».

Ainsi, il s’évince de l’ensemble de ces éléments que cette information a été dissimulée intentionnellement à la société BH et que, si telle n’avait pas été le cas, cette dernière n’aurait pas contracté, ou à tout le moins, l’aurait fait à des conditions différentes. Dès lors, les conditions d’intervention de la vente litigieuse ont vicié son consentement.

En conséquence, aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la vente litigieuse sera annulée.

La restitution à la DNID des biens et droits immobiliers objets de la vente litigieuse sera ordonnée tout comme celle de la somme de 130 000 euros, outre intérêts au taux légal, à la société BH.

Sur mise en œuvre de la responsabilité des défendeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*Sur la responsabilité de la DNID en sa qualité de venderesse

La DNID ne conteste pas l’annexion illicite de parties communes ni que cette information ait été dissimulée. En effet, en réplique, la DNID demande au tribunal qu’il soit donné acte de sa proposition de rachat, au bénéfice de la société BH, desdites parties communes. En effet, elle propose, aux termes de ses dernières écritures, de « régulariser la situation » pour un montant de 28 000 euros, ce qui n’est pas une somme modique, démontrant que l’information dissimulée est d’une valeur notable.

Le manquement de la DNID est ainsi établi et sa responsabilité délictuelle en conséquence engagée.

*Sur la responsabilité de Me [K] en sa qualité de notaire ayant reçu l’acte de vente litigieux

Le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l’acte, d’éclairer les parties sur sa portée, les effets et les risques de l’acte par lequel elles s’engagent, et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

Les notaires ont également pour charge de donner aux conventions des parties formes légales et authenticité, et de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

Le devoir de conseil du notaire est absolu et s’applique à toutes les parties à l’acte quelles que soient leur compétence.

Ainsi, les obligations des notaires rédacteurs comprenant un devoir d’information et de conseil, leur responsabilité peut être engagée à ce titre sur le fondement de l’article 1240 du code civil et suppose donc la démonstration d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il est établi compte tenu des démonstrations qui précèdent que l’acte de vente litigieux frappé de nullité contenait des informations dont le notaire rédacteur ne peut contester le caractère contradictoire. En effet, le lot n°3013 est décrit aux termes de l’acte de vente ou selon les plans annexés, issus de l’état descriptif de division ou du document produit par pays d’auge expertise, ou encore le règlement de copropriété, soit comme une chambre sous les combles, soit comme un appartement.

L’incohérence manifeste entre ces descriptions du bien litigieux est telle qu’elle n’a pu échapper à l’expertise du notaire à qui il incombait de la porter à la connaissance des parties à la vente en amont de sa conclusion.

Le manquement à son devoir de conseil étant ainsi établi, la responsabilité délictuelle de Me [K] est engagée.

*Sur la responsabilité de la société Pozzo Gestion Calvados en sa qualité de Syndic

En l’espèce, la société Pozzo Gestion Calvados a, par lettre recommandée du 2 décembre 2022, informée la société BH que M. [I] avait indûment annexé une partie des parties communes et sollicitait de sa part une remise en état des lieux ou un rachat de la superficie annexée pour un montant de 4 000 euros le m2.

La société BH fait valoir que la société Pozzo Gestion détenait cette information en amont de la conclusion de l’acte de vente litigieux et qu’elle lui a volontairement dissimulé, contribuant au dol ayant vicié son consentement.

En ce sens, il convient de relever que les termes de la lettre du 2 décembre 2022 précitée témoignent du fait que le Syndic formule alors un rappel : « nous vous rappelons que l’ancien propriétaire a annexé indument, à ce lot, une partie de comble et une partie de couloir, qui appartiennent à la copropriété ». De cette formulation, il s’évince que ne présente pas le caractère de la nouveauté.

En réplique, la société Pozzo Gestion le conteste. Elle fait valoir à cet égard avoir eu connaissance de cette information lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 novembre 2022.

Or, aux termes du procès-verbal de ladite assemblée générale produit aux débats, cette information prétendument nouvelle ne fait l’objet d’aucune résolution ou mention malgré l’importance et les conséquences induites par celle-ci.

La société Pozzo Gestion Calvados fait valoir par ailleurs qu’elle n’a été désignée en qualité de Syndic qu’à compter de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2021.

Les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis confèrent à un Syndic pour missions notamment de faire respecter le règlement de copropriété ou encore assurer la gestion et l’entretien de l’immeuble, impliquant une connaissance des parties communes, de leur accès et éventuelles transformations visibles.

Or, force est de constater que l’annexion litigieuse correspond à une appropriation de 7 m2 des parties communes situées à la fois dans les combles et dans un couloir, représentant ainsi une transformation notable des parties communes.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la société Pozzo Gestion est défaillante à rapporter la preuve de ce qu’elle pouvait valablement ignorer l’existence de l’annexion litigieuse.

Le manquement délictuel de la société Pozzo Gestion Calvados étant ainsi établi, sa responsabilité délictuelle est engagée.

*Sur la responsabilité de la société Pozzo Transaction Calvados en sa qualité d’agent immobilier

En l’espèce, la société BH soutient que la société Pozzo Transaction a manqué à son devoir de conseil dans le cadre de la transaction immobilière litigieuse de telle sorte que sa responsabilité délictuelle est engagée. Elle fait valoir que celle-ci aurait fait preuve de négligence dans l’analyse des documents et diagnostics techniques transmis en considération de la disposition des lieux qu’elle a elle-même pu observer lors de la visite de ces derniers.

En réplique, la société Pozzo Transaction ne conteste pas sa part responsabilité tout en affirmant qu’elle est partagée avec la DNID, la société BH en ce qu’elle ne serait pas profane de l’immobilier, et le notaire rédacteur de l’acte de vente.

En conséquence, la responsabilité délictuelle de la société Pozzo Transaction Calvados est engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices de la société BH

À titre liminaire, il sera rappelé que les restitutions ordonnées en conséquence de l’annulation d’un contrat ne sont pas constitutives d’un préjudice indemnisable de telle sorte que Me [K] et les sociétés Pozzo Gestion et Pozzo Transaction ne sauraient être condamnées à garantir la DNID à ce titre.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, la société BH sollicite le remboursement des frais engagés dans le cadre de la conclusion de la vente litigieuse pour un montant total de 12 917,70 euros se décomposant comme suit :

—  7 548,65 euros au titre des droits de mutation ;

—  5 369,05 euros au titre des frais relatifs au fonds de roulement de copropriété, des émoluments d’actes et formalités, des fonds de travaux et de la rémunération de l’étude de notaire.

La société BH justifie de ces frais aux termes des pièces versées aux débats.

Compte tenu du prononcé de la nullité de la vente litigieuse pour dol, et en considération de la caractérisation de manquement délictuel de leur part ayant directement causé le préjudice financier démontré par la société BH, la DNID, Me [K], les sociétés Pozzo Gestion Calvados et Pozzo Transaction Calvados seront condamnés in solidum à les lui rembourser.

Par ailleurs, la société BH justifie avoir versé la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2024 pour un montant de 469 euros.

La DNID, Me [K], les sociétés Pozzo Gestion Calvados et Pozzo Transaction Calvados seront pour les mêmes motifs condamnés in solidum à lui rembourser cette somme.

Sur le recours en garantie entre co-responsables

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés, ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Ainsi, un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des démonstrations qui précèdent que les préjudices indemnitaires de la société BH ont été directement causés par les manquements délictuels de la DNID, de Me [K], de la société Pozzo Gestion Calvados et de la société Pozzo Transaction Calvados.

La faute délictuelle de la DNID, es qualité de curateur de la succession vacante de M. [I], est caractérisée en ce qu’elle a affirmé qu’il n’a été procédé à aucun aménagement des biens et droits immobiliers litigieux, une affirmation mentionnée dans l’acte de vente litigieux. La faute délictuelle de Me [K], en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte de vente litigieux, en ce qu’il a manqué à son devoir de conseil. La faute délictuelle de la société Pozzo Transaction Calvados, en sa qualité d’agent immobilier titulaire du mandat de vente, en ce qu’elle a manqué à son devoir de conseil. La faute délictuelle de la société Pozzo Gestion Calvados, en sa qualité de Syndic, en ce qu’elle n’a pas informée la société BH de l’annexion illicite de parties communes par M. [I] avant la conclusion de la vente litigieuse.

Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, et à leur sphère d’intervention respective, le partage de responsabilités doit être fixé comme suit :

— la DNID : 40%

— Me [K] : 30%

— la société Pozzo Transaction Calvados : 20%

— la société Pozzo Gestion Calvados : 10%.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La DNID, Me [K], les sociétés Pozzo Gestion Calvados et Pozzo Transaction Calvados, qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens, et seront condamnés in solidum à payer à la société BH une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

La charge finale des dépens et de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie qu’il y soit fait exception, ce qu’au demeurant aucune partie ne sollicite expressément.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la vente des biens et droits immobiliers situés dans un ensemble immobilier en corpropriété, dénommé la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 1] à [Localité 15], lots n° 3013 et n° 3078, cadastrés sous la référence section AI n°[Cadastre 4], pour une surface totale de 2ha 43a et 40ca ;

ORDONNE la restitution desdits biens et droits immobiliers à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [L] [F], désignée à cet effet par ordonnance du 4 septembre 2019 rendue par le juge délégataire du Président du tribunal de grande instance de Paris ;

ORDONNE la restitution du prix de vente desdits biens et droits immobilier à la société BH immatriculée aux RCS de [Localité 12] sous le n°160 022 059, soit 130 000 euros, outre intérêts au taux légal ;

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Me [B] [K], la société Pozzo Gestion Calvados et la société Pozzo Transaction Calvados à payer à la société BH la somme de 12 917,70 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Me [B] [K], la société Pozzo Gestion Calvados et la société Pozzo Transaction Calvados à payer à la société BH la somme de 469 euros au titre de la taxe des logements vacants 2024 ;

DIT que dans leur rapport entre les co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— la Direction Nationale d’Interventions Domaniales : 40%

— Me [B] [K] : 30%

— la société Pozzo Transaction Calvados : 20%

— la société Pozzo Gestion Calvados : 10%

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Me [B] [K], la société Pozzo Gestion Calvados et la société Pozzo Transaction Calvados aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, Me [B] [K], la société Pozzo Gestion Calvados et la société Pozzo Transaction Calvados à payer à la société BH la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que dans leur rapport entre les co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles :

— la Direction Nationale d’Interventions Domaniales : 40%

— Me [B] [K] : 30%

— la société Pozzo Transaction Calvados : 20%

— la société Pozzo Gestion Calvados : 10% ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,