TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09243 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AUZ

Minute : 25/00049

Monsieur [W] [P]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [J] [Z] épouse [P]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [B] [N]

Monsieur [O] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [B] [N]

Monsieur [O] [T]

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [J] [Z] épouse [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juillet 2022 à effet du 30 juillet, “Monsieur ou Madame [P]” ont donné à bail à Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 1.024,63 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.587,42 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] ont fait assigner Monsieur Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4.538,82 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois,

— condamner solidairement Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 février 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 4.770,67 euros, selon décompte en date du 5 décembre 2024.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2022 à effet du 30 juillet contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2.587,42 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] étant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] produisent un décompte démontrant que Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] restent leur devoir la somme de 4.770,67 euros (en ce inclus 580,54 euros de frais de poursuite) à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, régularisation des charges et taxes sur les ordures ménagères incluses.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.190,13 euros.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 1 200 euros comme demandé par les demandeurs, malgré le fait que le montant des loyers et charges soit supérieur, le juge ne pouvant statuer ultra petita.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2022 à effet du 30 juillet entre Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] et Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], à [Localité 7] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande d’expulsion sous astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à verser à Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] la somme de 4.190,13 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne solidairement Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à verser à Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 200 euros à compter du 6 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejette la demande à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] à verser à Monsieur [W] [P] et Madame [J] [P] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [B] [N] et Monsieur [O] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection