TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02572 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IWT

Minute : 25/00122

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître [O], avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [G] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 décembre 2018, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. [G] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial de 314,51 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 a fait signifier à M. [G] [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 286,76 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 janvier 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [G] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force armée et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont il s’agit sis [Adresse 13],

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [G] [T] à payer SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) la somme de 5 181,45 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme de juillet 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

Condamner M. [G] [T] à payer par provision à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) à compter du 1er août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Ordonner à M. [G] [T] d’avoir à remettre à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH), sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation d’assurance contre les risques locatifs,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner M. [G] [T] à payer à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] [T] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 7 403,70 euros. Il a indiqué que le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris, il s’opposait à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [G] [T] a comparu en personne et a soutenu que le logement était insalubre depuis plus d’un an.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 23 janvier 2023 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, d’un montant au moins égal à un terme de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention express constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office, sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. "

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 22 novembre 2023 à M. [G] [T] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 286,76 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 3 décembre 2018 est résilié à la date du 23 janvier 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [G] [T], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [G] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [G] [T], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au soutient de sa demande verse aux débats le bail du 3 décembre 2018, le commandement de payer délivré le 22 novembre 2023 un décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024, échéance de novembre incluse, faisant apparaître un solde d’arriéré locatif de 7 403,72 euros

Mais, il ressort des avis d’échéance et du relevé de compte détaillé que le bailleur a facturé des frais de procédure et des frais de dossier pour un montant total de 198,81 euros. Or, la preuve que M. [G] [T] a l’obligation de payer ces frais n’est pas rapportée. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée.

M. [G] [T] justifie le défaut de paiement des loyers par l’insalubrité des lieux, mais il n’apporte aucun élément permettant de démontrer ses affirmations. Dès lors cette contestation fondée sur l’exception d’inexécution ne peut être considérée comme sérieuse.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [T] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 7 204,91 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 5 181,45 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande visant à voir ordonner à M. [G] [T] de remettre son attestation d’assurance

L’obligation de justifier d’assurance issue de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ne pèse que sur les locataires, or, M. [G] [T] n’est plus locataire soumis aux obligations du contrat de bail depuis le 25 octobre 2023. L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande visant à voir ordonner à M. [G] [T] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [T], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 août 2023. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 décembre 2018 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et M. [G] [T], concernant les locaux situés [Adresse 12], sont réunies à la date du 23 janvier 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] [T] des lieux situés [Adresse 12], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [T] à compter du 23 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [G] [T] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [G] [T] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 7 204,91 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 5 181,45 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,

Déboute l’OPH SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à M. [G] [T] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte.

Condamne M. [G] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023, mais ne comprendront pas les fais d’exécution de la présente décision,

Condamne M. [G] [T] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge