TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00139 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YU2R

Minute :

JUGEMENT

Du : 14 Avril 2025

Monsieur [X] [U]

C/

Société LA VILLE DE [Localité 11]

Venant au droits de L’OPH DE LA VILLE DE [Localité 11]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Annie MOUNICHETTY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société LA VILLE DE [Localité 11]

Venant au droits de L’OPH DE LA VILLE DE [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sandra NADJAR, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Laurent MEILLET

M^e Sandra NADJAR

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 28 novembre 2001, l’OPH de la ville de [Localité 11] aux droits duquel vient la ville de [Localité 11] a donné en location à Monsieur [X] [U] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer révisable de 175,87 € outre provisions sur charges.

Par assignations en date du 20 décembre 2023, 4 avril 2024, 3 juin 2024, délivrées à personne morale, Monsieur [X] [U] a attrait la ville de Pantin devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins, notamment, de juger illicites et inopposables plusieurs titres exécutoires émis par la ville au titre du loyer, lui enjoindre de remédier aux problèmes d’humidité et sécurité rencontrés dans le logement et la condamner à lui payer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Ces affaires ont été renvoyées plusieurs fois à la demande des parties.

À l’audience du 27 janvier 2025, la présidente a procédé à la jonction des dossiers RG n°24/00139, n° 24/04655 et n° 24/05340 sous le numéro de RG unique n°24/00139 par mention au dossier.

À cette audience, Monsieur [X] [U], représenté par son conseil qui a repris et actualisé oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

enjoindre à la ville de [Localité 11] de remédier au problème d’humidité dans le logement et d’effectuer les travaux de nature à assurer la sécurité des occupants de l’immeuble et la décence des lieux loués, dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard durant trois mois passé le délai d’un mois précité ;

enjoindre à la ville de [Localité 11] de le reloger à ses frais durant la réalisation de ces travaux ; – subsidiairement et à défaut de travaux, d’enjoindre à la ville de [Localité 11] de le reloger dans un logement décent avec maintien du loyer actuel, dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard durant trois mois passé le délai d’un mois précité ; dire que jusqu’à ce relogement, il sera dispensé de payer le loyer, à compter de la signification du présent jugement ;condamner la ville de [Localité 11] à lui payer la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;condamner la ville de [Localité 11] à lui payer la somme de 2 250 € en remboursement des provisions sur charges payées pendant cinq ans sans régularisation des charges ;condamner la ville de [Localité 11] à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance.Monsieur [X] [U] précise à titre préalable être locataire à la fois du logement à usage d’habitation litigieux, mais également d’un local commercial situé à la même adresse.

Concernant son action contre les titres exécutoires, au visa des articles L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales et 17-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [X] [U] expose avoir saisi la présente juridiction afin de contester le fondement des créances de la ville de [Localité 11] dans les délais impartis et en suspendre la force exécutoire. Il soutient que l’augmentation du loyer effectuée par son bailleur excédait le plafonnement légal. Il indique que bien que la ville de [Localité 11] ait depuis régularisé les avis contestés, elle ne l’a fait qu’après délivrance des assignations et que les premiers titres étaient un abus de sa prérogative de puissance publique, ce qui justifie notamment sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise qu’il subsiste une divergence entre eux quant au solde locatif restant dû.

Par ailleurs, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [X] [U] affirme que la ville de [Localité 11] manque à son obligation de délivrance conforme, du fait des éléments suivants : la façade de l’immeuble n’est pas entretenue et des bouts de corniche s’en détachent, les parties communes ne sont pas entretenues, des moisissures se développent au sein de son appartement ce qui présente un risque pour sa santé. Il indique que malgré des constats et des alertes auprès de son bailleur, il n’y a pas eu de travaux.

Enfin, il fait valoir qu’aucune régularisation des charges n’est jamais intervenue et qu’en outre, ces charges ne sont pas utilisées pour l’entretien des parties communes.

La commune de [Localité 11], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de débouter Monsieur [X] [U] de l’intégralité de ses demandes.

Elle rappelle qu’en matière contractuelle, les personnes publiques disposent du choix de constater elles-mêmes leurs créances et d’émettre un titre exécutoire, ou de saisir le juge d’une demande en recouvrement de cette créance, et que ce principe est constant dans la jurisprudence du Conseil d’État.

La commune de [Localité 11] reconnaît qu’une erreur de calcul de la revalorisation du loyer a été commise mais indique qu’elle a établi un certificat administratif de réduction des titres litigieux le 6 juin 2024, pris en compte par la Trésorerie municipale. Dès lors, elle considère la demande de Monsieur [X] [U] concernant les titres exécutoires devenue sans objet.

Concernant l’obligation de délivrance, elle expose que Monsieur [X] [U] est le dernier habitant d’un immeuble faisant l’objet d’une opération de réaménagement, sa vetusté ne permettant pas de réhabilitation. Elle indique que la demande de logement social déposée par le locataire est traitée en priorité par la commune, et que deux propositions lui ont été faites dont l’une est pendante. Elle précise que le bail pourra en tout état de cause être résilié au 30 novembre 2025, que le loyer est très modique et les charges n’ont pas été revalorisées depuis des années. Elle conteste le manque d’entretien des parties communes, et allègue que Monsieur [X] [U] a empiété sans autorisation ni contrepartie financière sur celles-ci. Concernant l’humidité de l’appartement, elle fait valoir ne pas avoir été informée de certains désordres tel que le dysfonctionnement du chauffe-eau, et que la ventilation n’est pas favorisée du fait de plaques de bois accolées aux murs et d’un encombrement des pièces. Enfin, elle considère la demande d’indemnisation disproportionnée par rapport au montant du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera précisé à titre préalable qu’aux termes de ses dernières demandes, Monsieur [X]

[U] ne maintient aucune demande relative aux titres exécutoires délivrés par la ville de [Localité 11], notamment de demande en paiement bien qu’il ait indiqué un calcul divergent du solde locatif restant dû. Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

I. Sur les demandes liées à l’état du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, si Monsieur [X] [U] évoque plusieurs troubles dans son argumentation, il fonde ses demandes en travaux et indemnisation sur deux désordres précis, à savoir une humidité anormale dans le logement et une insécurité au sein de l’immeuble liée à l’état de sa façade.

Il produit deux procès-verbaux de constat en date des 16 février 2024 et 20 novembre 2024 (ce dernier étant contradictoire à la ville de [Localité 11]) de maître [L] et maître [O], commissaires de justice, qui relèvent, photographies couleur jointes corroborant ces observations :

Concernant l’humidité dans le logement : dans la chambre, sont observables des moisissures et boursouflures sur les murs et tapisseries et notamment sur le mur de droite donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, des vêtements comportent des traces de moisissures, il n’y a pas de baguette d’aération sur les fenêtres ; dans les parties communes, des craquèlements, traces noirâtres et manques de matières sont présents sur les murs, les fenêtres sur les paliers sont dégradées. Il n’y a pas d’observations faites dans d’autres pièces.La ville de [Localité 11] fait valoir que les plaques disposées contres les murs et l’encombrement de la chambre favorisent l’humidité, mais ne produit aucune pièce de nature à démontrer ces affirmations (notamment en comparaison avec d’autres pièces ou logements de l’immeuble). À l’inverse, il est constant que l’absence de système d’aération adéquat et une isolation insuffisante des murs extérieurs, entraînant infiltrations d’air et d’eau, sont de nature à causer un taux d’humidité anormal et par suite des moisissures.

Concernant la façade de l’immeuble : des morceaux de bandeau et de corniche sont manquants, d’importantes fissures et épaufrures sont visibles, des morceaux ressemblant au revêtement de la façade sont à terre, des barrières ont été disposées devant la façade pour empêcher d’en approcher. Il n’est d’ailleurs pas contesté par la ville de [Localité 11] la vétusté de l’immeuble, telle qu’une opération de réhabilitation n’est pas envisageable. Monsieur [X] [U] fait également état d’un dysfonctionnement de son chauffe-eau, et de fuites continues de ce dernier. Néanmoins les constats précités ne comportent pas de mention objective à ce sujet, hormis les propos rapportés du locataire et la présence d’une bassine sous le chauffe-eau mais qui n’est pas remplie d’eau au moment des constats.

En ce qui concerne le défaut d’entretien des parties communes – en dehors de la problématique de l’humidité – outre que cette demande relève d’un fondement distinct de l’obligation de fournir un logement décent, les éléments versés sont insuffisants pour l’établir (aucun élément sur la sortie des poubelles, l’entretien des végétaux – la seule présence de végétaux dans la cour et sur la façade ne suffisant pas à démontrer qu’ils ne seraient jamais taillés par exemple).

En ce qui concerne l’état de la cour intérieure, il n’est pas possible d’identifier au regard des seules mentions du bail, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, si le locataire y a accès en raison de la location de son logement à usage d’habitation ou de la location de son local commercial situé au fond de cette cour. Dès lors les éventuels troubles présents dans celle-ci ne seront pas retenus.

Il résulte de tout ce qui précède que sont établis les désordres suivants : humidité anormale dans la chambre du logement et les parties communes, insécurité de la façade de l’immeuble qui présente un risque pour les personnes et induit un manque d’isolation thermique et/ou face aux infiltrations.

Ils constituent des causes d’indécence du logement sis [Adresse 5] en vertu des dispositions citées.

Sur la demande de travaux

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il y a lieu de préciser que bien que le bail expire au mois de novembre 2025 et qu’une proposition de logement social ait été faite par la ville de [Localité 11] à Monsieur [X] [U] le 16 janvier 2025, cela n’exonère pas la bailleresse de sa responsabilité quant à la survenance et à la persistance des désordres durant toute la durée du bail. La modicité du loyer n’est pas non plus de nature à justifier l’existence de causes d’indécence du logement. Le montant du loyer est cependant pris en compte lors du calcul des dommages-intérêts sollicités le cas échéant pour trouble de jouissance.

Seront donc retenus les travaux suivants, que la ville de [Localité 11] devra effectuer à ses frais, dans la chambre du logement situé rez-de-chaussée droite, les parties communes, et sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 3] :

rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable,lutter efficacement et durablement contre les moisissures,assurer une isolation des murs donnant à l’extérieur,mettre en sécurité la façade, les barrières installées étant insuffisantes à garantir la sécurité des personnes (risques de chutes de morceaux de la façade au-delà des barrières selon la trajectoire de chute et des intempéries) ; par exemple en installant un filet de protection.Un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision sera laissé à la ville de [Localité 11] afin de, soit assurer le relogement de Monsieur [X] [U], une proposition de logement social ayant été formulée ; soit procéder d’elle-même à ces travaux.

Passé ce délai, en cas d’inexécution et uniquement en cas d’absence de relogement de Monsieur [X] [U] (dans le cadre de sa demande de logement social ou de ses propres recherches de logement dans le parc privé), ces travaux devront être effectués sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué.

Sur la demande de relogement

Aux termes de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1.

L’article L. 521-3-1 du même code délimite les hypothèses ouvrant droit à relogement :

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a lieu en l’espèce de constater qu’aucune des situations précédemment définies n’est caractérisée.

Il sera notamment rappelé que l’hypothèse où « les travaux prescrits rendent [le logement] temporairement inhabitable », mentionnée au premier alinéa de L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, renvoie aux travaux prescrits dans le cadre d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les articles précités se situant dans le Livre V de ce code consacré à la lutte contre l’habitat indigne et définissant les pouvoirs de police du maire et du préfet en cette matière.

Ce dispositif n’entre en tout état de cause pas dans la compétence du juge des contentieux de la protection.

Par conséquent, Monsieur [X] [U] ne pourra qu’être débouté de sa demande de relogement.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance

En l’espèce, il est établi que le logement présente d’un part une humidité anormale dans la chambre et les parties communes, et d’autre part un défaut de sécurité et d’isolation de la façade.

Il s’agit de troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité.

Il n’est pas possible au regard des documents communiqués de dater avec précision l’apparition des troubles et a fortiori de savoir s’ils étaient présents dès l’entrée dans les lieux, en l’absence notamment d’état des lieux. En ce sens, les photographies produites en dehors des constats par Monsieur [X] [U] ne sont pas datées ni circonstanciées.

Par conséquent, sera retenue comme point de départ du trouble de jouissance lié à l’humidité anormale la première correspondance de Monsieur [X] [U] au bailleur à ce sujet, soit le courriel de son conseil à la commune de [Localité 11] en date du 19 juin 2023.

En ce qui concerne les défauts de la façade, ceux-ci sont établis à compter du procès-verbal de constat en date du 16 février 2024, où il est déjà constaté des morceaux à terre et la présence de barrières. Il ressort des déclarations de Monsieur [X] [U] que la chute de la corniche de la porte de l’immeuble aurait eu lieu quatre mois auparavant, soit mi-octobre 2023.

L’indemnisation du préjudice de jouissance est habituellement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer, fixé en l’espèce à 15% concernant chacun des désordres évoqués, sur la période de trouble retenue.

Monsieur [X] [U] sera donc indemnisé par la commune de [Localité 11] à hauteur de :

Pour le trouble lié à l’humidité : 728, 18 € (loyer de 255,50 € en novembre 2024 au terme du dernier bordereau fourni x 15 % x 19 mois du 19 juin 2023 à la date de l’audience).Pour les troubles liés à la façade : 574,88 € (même calcul mais sur 15 mois, du 16 octobre 2023 à la date de l’audience).Soit la somme totale de 1 303, 06 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. Sur la demande relative aux charges

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le bailleur peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n’étant pas exigibles.

En vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] sollicite le paiement de la somme de 2 250 € en remboursement des provisions sur charges payées pendant cinq ans sans régularisation des charges.

Il résulte du bordereau de situation en date du 10 janvier 2025 que le montant de la provision sur charges est de 37,50 € depuis le mois de janvier 2022. Il s’en déduit que la dernière régularisation a eu lieu à l’issue de l’année 2021. Le montant de la provision étant antérieurement de 33,57 €.

Monsieur [X] [U] ne justifie pas du calcul fondant sa demande en paiement de la somme de 2 250 €.

Il fait état d’une absence de régularisation tantôt depuis cinq ans (durée déduite des termes de sa demande) tantôt depuis le début du bail (il a soutenu qu’aucune régularisation n’était « jamais » intervenue). Cela est contredit par les éléments évoqués ci-dessus (dernière régularisation fin 2021, il y a trois ans). Il n’est pas compréhensible s’il conteste le montant de la provision pour charges facturé en 2020 et 2021 ou seulement à compter de 2022. Les courriels échangés par son conseil avec la commune de [Localité 11] de même que les assignations délivrées dans le cadre de la présente procédure ne font pas état de cette demande ni ne la détaillent, alors même que le montant du loyer était quant à lui contesté.

Il n’est pas non plus produit d’élément permettant de démontrer une erreur objective sur le montant des charges facturées (erreur de facturation, dysfonctionnement des compteurs…)

En outre, le bailleur qui ne procède pas à l’obligation d’une régularisation annuelle est en droit, dans la limite de la prescription, de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Or, le point de départ de l’action en répétition des charges éventuellement perçues indûment par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non du versement de la provision. La commune de [Localité 11] indique ne pas avoir procédé à la régularisation des charges pour tenir compte de l’état de vétusté des lieux. Elle est cependant encore fondée à le faire, et devra en ce cas justifier des sommes sollicitées que Monsieur [X] [U] pourra vérifier et contester le cas échéant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter en l’état la demande de Monsieur [X] [U] en paiement de la somme de 2 250 €.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La commune de [Localité 11], partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il résulte des échanges de courriels entre le conseil de Monsieur [X] [U] et la commune de [Localité 11] entre le 10 mars 2023 et le 29 juin 2023, des assignations délivrées notamment les 20 décembre 2023, et 4 avril 2024, et du certificat administratif de réduction des titres litigieux le 6 juin 2024, que la commune de [Localité 11] n’a procédé à une rectification de l’indexation du loyer qu’après le début de la présente procédure. Monsieur [X] [U] a donc été contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits sur ce point. Ses demandes au titre du trouble de jouissance étaient également fondées.

Par suite, la commune de [Localité 11] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la commune de [Localité 11] à effectuer, à ses frais, les travaux suivants dans la chambre du logement situé rez-de-chaussée droite, les parties communes, et sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 3] :

rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable,lutter efficacement et durablement contre les moisissures,assurer une isolation des murs donnant à l’extérieur,mettre en sécurité la façade ;DIT que la commune de [Localité 11] disposera d’un délai de deux mois pour y procéder à compter de la signification de la présente décision ;

Passé ce délai, en cas d’inexécution et uniquement en cas d’absence de relogement de Monsieur [X] [U], CONDAMNE la commune de [Localité 11] à effectuer ces travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [U] de sa demande de relogement durant les travaux ;

CONDAMNE la commune de [Localité 11] à verser à Monsieur [X] [U] la somme de 1 303, 06 € de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [U] de sa demande en paiement de la somme de 2 250€ ;

CONDAMNE la commune de [Localité 11] à verser à Monsieur [X] [U] la somme de 1

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 11] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est dotée de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE