TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/02241 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XGCO

N° de MINUTE : 25/00368

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 4], représenté par son syndic, la société HOME IN TIME, SAS.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2467

C/

DEFENDEUR

S.A.S. FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

La Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] est soumise au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale en date du 12 septembre 2018, les copropriétaires de cette résidence ont désigné la société FONCIA MARNE EUROPE, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société par actions simplifiée FONCIA MARNE LA VALLEE, en qualité de syndic et ce, à compter du 12 septembre 2018 et jusqu’au 11 septembre 2021.

Aux termes de l’assemblée générale du 31 janvier 2022, la société HOME IN TIME était désignée en qualité de syndic de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2023, le [Adresse 13], représenté par son syndic, la société HOME IN TIME, a fait assigner la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE devant le tribunal le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de se voir restituer des honoraires qu’elle estime indument prélevés ainsi qu’octroyer des dommages et intérêts.

La clôture est intervenue le 10 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 8 janvier 2025 et les parties ont été informées qu’elle était mise en délibéré au 5 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE à lui payer la somme de 9 590,29 euros en répétition de l’indu ;

— Condamner la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  Débouter la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE de toutes ses demandes ;

—  Condamner la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE aux entiers dépens de l’instance.

—  Condamner la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa prétention tendant à ce que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE soit condamnée à lui payer une somme en répétition de l’indu, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 1302 et 1302-1 du code civil et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Il soutient que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’a reçu aucun mandat de syndic émanant du syndicat des copropriétaires après le 11 septembre 2021. Il en déduit qu’elle n’avait, d’une part, aucun droit à rémunération et, d’autre part, aucun droit de procéder à des prélèvements sur le compte bancaire de la copropriété postérieurement à cette date. Or le demandeur fait référence à six prélèvements bancaires effectués par ladite société postérieurement au 11 septembre 2021, pour un montant total de 9 590,29 euros.

En premier lieu, il soutient qu’aucune assemblée générale des copropriétaires ayant fait l’objet d’un procès-verbal régulier notifié auxdits copropriétaires n’a voté un tel mandat alors même qu’un écrit est obligatoire pour un tel contrat qui ne se renouvelle pas par tacite reconduction. Se fondant sur les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 9 septembre 2021 n’a pas été signé par le président de séance. Il en déduit que le contenu de ce procès-verbal est contesté et qu’il n’a aucune force probante. Ajoutant que ce procès-verbal n’a volontairement pas été notifié aux copropriétaires par la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE dans les délais requis, il conteste la liste produite par la défenderesse qu’il estime dénuée de tout contexte. Il considère que cette pièce ne démontre pas l’envoi effectif du procès-verbal à l’ensemble des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception. Précisant que le contenu de cette liste laisse présumer qu’il s’agirait d’envois électroniques, il souligne que cette modalité de notification n’est pas valable, selon les dispositions de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L100 du code des postes et des communications électroniques, dans la mesure où la défenderesse n’apporte pas la preuve que les copropriétaires bien identifiés ont chacun donné leur accord exprès pour recevoir des significations par lettre recommandée électronique. Il termine par dire que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE sait pertinemment qu’elle n’a pas notifié le procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 – ou du 9 novembre 2021 selon certaines de ses écritures – dans le mois qui a suivi sa tenue comme l’exigent les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il est impossible que le mandat de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE ait été reconduit comme elle le prétend lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2021 puisqu’une consultation des copropriétaires matérialisée dans un document intitulé « Renouvellement du contrat de Foncia l’année prochaine » a réuni une quasi-unanimité de votes « contre ». Pour s’opposer à l’argument de la défenderesse selon lequel le libellé « l’année prochaine » impliquerait qu’une tacite reconduction du mandat ait eu lieu pour l’année en cours, le demandeur estime au contraire que le terme « renouvellement » induit qu’aucun contrat n’était en cours. Il conclut que selon le raisonnement de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, il aurait fallu que le document porte sur un renouvellement en 2024 et non 2022, ce qui signifie bien selon lui qu’il y avait une vacance du syndic.

En troisième lieu, il observe qu’aucun mandat de syndic n’a pu être régularisé de facto par une approbation à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2021, dès lors que le procès-verbal afférent est contesté dans son contenu comme dans sa notification, de sorte qu’il n’a pas ouvert droit aux copropriétaires à une éventuelle contestation. Pour s’opposer au moyen soulevé par la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE tenant au fait que le refus fautif du président de séance de signer un contrat de syndic ne fait pas obstacle à l’exécution du vote en assemblée générale désignant le syndic, le demandeur fait valoir que contrairement à ce qui est prétendu par son contradicteur, le refus de signer n’est en l’espèce pas fautif, dès lors que le procès-verbal dressé ne représentait pas la réalité de l’assemblée. En outre, le syndicat des copropriétaires pointe une contradiction dans l’argumentation de la défenderesse qui affirme que le contrat de syndic a été signé par Madame [L], scrutatrice, alors même qu’elle se prévaut du procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021, dont la résolution n°7 prévoit qu’un tel contrat ne peut être signé que par le président de séance.

En quatrième lieu, le demandeur relève qu’en transmettant spontanément ses archives relatives à la copropriété au nouveau syndic, la société HOME IN TIME, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a reconnu sans contestation possible qu’elle n’a pas été désignée comme syndic le 9 septembre 2021. Il fait également remarquer que ce n’est pas la défenderesse en qualité de syndic qui a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2022 désignant la société HOME IN TIME, mais un copropriétaire, selon lui en l’absence de syndic et sur le fondement de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime qu’en s’abstenant de contester cette situation, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a manifestement reconnu que son contrat n’avait pas été renouvelé, de même que lorsqu’elle a donné suite à la mise en demeure adressée par la société HOME IN TIME sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de laquelle elle s’est reconnue comme étant l'« ancien syndic » déférant à la demande du « nouveau syndic ». Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE avait qualité pour contester la fin de son mandat – si elle estimait qu’un contrat était effectivement en cours – mais qu’elle ne l’a pas fait, prétendant quelques mois plus tard que son contrat aurait été résilié, ce qui ne résulte expressément d’aucun document alors qu’une telle résiliation ne peut être implicite. Il termine par faire observer que la défenderesse n’a pas donné suite ni contesté les termes de deux courriers qu’elle a reçus de membres du conseil syndical lui demandant de convoquer une assemblée générale afin de voir désigner un nouveau syndic. Selon le syndicat des copropriétaires, les deux courriers considèrent que les votes ont été irréguliers, que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’a pas été désignée en qualité de syndic et qu’elle doit absolument cesser l’exercice de toute mission en ce sens en l’absence de mandat.

En cinquième lieu, le demandeur met en exergue qu’après le 11 septembre 2021, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE ne s’est plus déclarée comme étant syndic sur le registre dédié issu des articles L711-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, alors qu’elle l’a fait sur la période allant du 12 septembre 2018 au 11 septembre 2021, et que la société HOME IN TIME l’a fait par la suite, ce qui prouve selon lui qu’elle ne se considérait plus comme tel après cette date.

En sixième lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dispositions concernant la rupture d’un contrat de syndic en cours, dont le siège figure à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, n’ont pas été respectées et qu’aucune partie ne l’a relevé. Partant, il considère que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’aurait jamais admis que la résiliation de son contrat de syndic se fasse au mépris de ces dispositions. Il conclut qu’il s’agit d’une énième preuve que le contrat avait en réalité pris fin le 11 septembre 2021.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, se fondant à la fois sur les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires observe que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a commis des fautes de nature contractuelle pendant la durée de son mandat de syndic, mais également des fautes de nature délictuelle après qu’il ait pris fin. D’une part, il estime que dans le temps de son mandat, la défenderesse a soumis un procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 contenant des faux en comptant indument des votes inexistants de personnes absentes en faveur de sa reconduction, qu’elle ne l’a pas notifié aux copropriétaires et qu’elle n’a pas sollicité la signature d’un contrat de syndic, plaçant ainsi le syndicat des copropriétaires dans une situation opaque et dans l’expectative. Le demandeur considère par ailleurs que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a omis de déclarer un sinistre suite à un dégât des eaux, de sorte qu’en l’absence de déclaration, diverses recherches de fuite lui ont été imputées, alors qu’elles auraient été prises en charge par l’assurance de l’immeuble si les sinistres avaient été valablement déclarés. Il en déduit que cette mauvaise gestion lui a causé un préjudice à hauteur de 1 584 euros. D’autre part, il considère que postérieurement à son mandat, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a commis plusieurs fautes délictuelles, notamment en le mettant en demeure de lui régler la somme de 23 690,14 euros sur le fondement d’un contrat inexistant et en passant plusieurs bons de commande à la société BATISERVICES pour la somme totale de 15 053,50 euros au mépris des règles de mise en concurrence des marchés et des contrats, de sorte qu’un litige est en cours avec cette dernière qui réclame un règlement alors que les ordres de service sont contestés. Il observe qu’il pourrait subir une perte potentielle de 15 053,50 euros auxquels s’ajoutent les frais de justice, alors même que l’entretien et le renouvellement du lot de chauffage étaient confiés depuis 2016 à la ville de [Localité 9]. Il ajoute que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a fait preuve d’une résistance abusive préjudiciable en ne transmettant pas les archives de la copropriété au nouveau syndic dans les délais impartis. Il termine par dire que l’absence de réponse à la mise en demeure en date du 14 septembre 2022 en répétition de l’indu constitue une résistance abusive lui causant nécessairement un préjudice moral et financier.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle est sans fondement dès lors qu’il n’existe aucun élément relatif à une quelconque rupture du contrat de syndic. Il ajoute que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’ayant fourni aucune prestation, elle ne saurait être indemnisée au titre de la totalité de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir si elle avait régularisé le contrat de syndic, puisque ce préjudice s’analyse en la perte d’une marge qui n’est nullement établie.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 avril 2024, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE demande au tribunal de :

—  Déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ;

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 23 791,62 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, qui rappelle la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, observe qu’une prétention ne peut avoir deux fondements juridiques distincts et contradictoires. Elle estime que le fondement de la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires n’est pas clair, de sorte qu’il convient de la déclarer irrecevable. Sur le fond, elle soutient que cette demande indemnitaire n’est pas justifiée.

S’agissant du préjudice moral allégué, elle indique que le syndicat des copropriétaires n’établit ni l’existence ni le quantum du préjudice qu’il allègue, en l’absence de chiffrage. Elle souligne que contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, la transmission du dossier d’archives a été réalisée dans les délais impartis – soit le 9 mars 2022 pour une mise en demeure datant du 4 février 2022 – et qu’en tout état de cause le préjudice résultant du retard n’est ni défini ni quantifié. Elle considère que si le demandeur estimait être « dans une situation opaque et dans l’expectative », c’est uniquement parce que le président de séance a refusé de signer le procès-verbal du 9 septembre 2021, qu’il aurait par ailleurs pu contester.

S’agissant des préjudices matériels allégués, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE observe que « la perte potentielle » de 15 053,50 euros correspond à un préjudice éventuel et futur qui n’est pas indemnisable. Elle souligne que le montant sollicité diffère non seulement de celui qui figure dans l’assignation, mais également de la somme obtenue en ajoutant les factures versées aux débats (14 417,70 euros). Précisant que le demandeur sollicite l’indemnisation d’un prétendu préjudice résultant du coût de travaux votés par l’assemblée générale du 9 septembre 2021 et non contestés dont il a bénéficié, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE indique qu’au contraire, c’est en ne mettant pas en œuvre les décisions de cette assemblée générale qu’elle aurait engagé sa responsabilité, surtout concernant l’intervention du chauffagiste de l’immeuble en période hivernale. Pour écarter l’argument selon lequel la ville de [Localité 9] serait le prestataire désigné, la défenderesse souligne que les interventions de la société BATISERVICE ne sont pas des interventions d’entretien de la chaudière mais du réseau de chauffage. Elle ajoute que la société HOME IN TIME avait connaissance de cette convention puisque c’est elle qui a interrogé la commune. Enfin, pour s’opposer à la demande de remboursement des factures correspondant à diverses recherches de fuite, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE fait valoir que le demandeur ne produit pas lesdites factures. Elle explique qu’il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit d’interventions qui auraient pu être prises en charge par l’assureur, qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires n’est pas prescrit et qu’il peut activer cette assurance.

Pour s’opposer à l’action en répétition de l’indu formée par le syndicat des copropriétaires, la défenderesse fait valoir qu’elle a régulièrement été désignée par l’assemblée générale en qualité de syndic et que c’est donc à bon droit qu’elle a perçu ses honoraires contractuellement fixés du début de son second mandat le 12 septembre 2021 jusqu’à la désignation de la société HOME IN TIME par l’assemblée générale du 31 janvier 2022 qui a entraîné de facto sa révocation. Elle souligne en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce du quantum de sa demande en répétition de l’indu, dont le montant est supérieur aux honoraires réellement perçus.

La SAS FONCIA MARNE LA VALLEE soutient qu’elle a, en sa qualité de syndic, convoqué les copropriétaires à une assemblée générale qui s’est déroulée le 9 septembre 2021 en visioconférence en application des nouvelles dispositions réglementaires adoptées en raison de la crise sanitaire due au Covid. Elle précise que lors de cette assemblée générale, elle a vu son mandat de syndic renouvelé à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés par la résolution n°7 et « selon contrat joint à la convocation, à compter du 12/09/2021 et jusqu’au 11/09/2024 ». Elle précise qu’au terme de cette résolution, l’assemblée a mandaté le président de séance pour signer le contrat de syndic. Elle ajoute que le document produit aux débats par le demandeur intitulé « pétition », dont les signataires ne sont pas identifiables, n’établit pas qu’il était impossible de prétendre que les copropriétaires aient pu voter le renouvellement du mandat, en plus d’être postérieur à l’assemblée générale puisqu’il est daté du 1er novembre 2021. Selon la défenderesse, le libellé « renouvellement de FONCIA l’année prochaine » confirme sa désignation lors de la précédente assemblée générale et implique qu’il était demandé à certains propriétaires de préciser leur vote pour l’année d’après. En tout état de cause, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE fait valoir que la validité de désignation du syndic ne saurait être débattue dans le cadre de la présente procédure, dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour contester une de ses assemblées générales. Se fondant sur les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle indique que seul un copropriétaire a qualité pour contester judiciairement une assemblée générale, ce qui explique que le syndicat des copropriétaires ne demande pas la nullité de l’assemblée générale, ni de sa résolution n°7.

En outre, la défenderesse souligne que le défaut de signature du président de séance n’entraîne pas en soi la nullité du procès-verbal, ni celle de l’assemblée générale. Elle indique que la force probante du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2021 pourrait être discutée en l’absence de toute signature, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, seule celle du président étant manquante, contrairement à celle de la scrutatrice Madame [L], témoignant ainsi de sa régularité. Elle précise que cette règle est salutaire puisqu’à défaut, cela reviendrait à accorder un véritable droit de veto au président de séance.

S’agissant de la notification dudit procès-verbal, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE fait remarquer que contrairement à ce que le demandeur prétend, elle est effectivement intervenue le 2 décembre 2021. Faisant remarquer que le bordereau qu’elle verse aux débats contient toutes les indications d’un envoi groupé, elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune attestation pour contredire les mentions de ce document. En toute hypothèse, la défenderesse soutient que la notification du procès-verbal aux copropriétaires dans le mois de sa tenue n’est pas une condition de validité de l’assemblée générale et qu’elle n’a pour effet que de faire courir le délai de contestation de deux mois en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle affirme qu’en cas de retard dans la notification, le délai de deux mois est retardé d’autant, de même qu’en l’absence de notification, chaque copropriétaire peut la contester à tout moment. Elle conclut que l’assemblée générale du 9 septembre 2021 n’a fait l’objet d’aucune contestation judiciaire dans le délai de deux mois suivant sa notification, ni ultérieurement, et que les résolutions qui y ont été adoptées s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées – notamment sa désignation en qualité de syndic de copropriété.

Répondant au syndicat des copropriétaires sur le défaut de signature du contrat de syndic par le président de séance, la défenderesse se fonde sur les dispositions de l’article 18 VI la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Elle estime que tant que le contrat de syndic a été approuvé par une décision expresse d’assemblée générale, il importe peu que le président de séance ait refusé de signer le contrat, alors même qu’il avait été mandaté par l’assemblée générale pour ce faire et qu’il a été signé par la scrutatrice.

S’agissant de la transmission des archives de la copropriété, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE soulève qu’elle n’a fait que prendre acte de la décision adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2022 désignant la société HOME IN TIME en qualité de syndic, bien que les formalités de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 n’aient pas été respectées. Elle fait valoir qu’en qualité de syndic ou d’ancien syndic, elle n’a aucune qualité pour contester une décision d’assemblée générale, une telle action appartenant exclusivement aux copropriétaires. La défenderesse fait observer que contrairement à ce que prétend le demandeur, elle conteste les conditions dans lesquelles est intervenue sa révocation dans le cadre de la présente procédure. Elle ajoute qu’elle n’avait d’autre choix que de prendre acte de cette nouvelle désignation, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être représenté et géré par deux syndics différents, et de transmettre à son successeur l’ensemble des archives de la copropriété en exécution de ses obligations contractuelles. Elle précise que cela ne vaut pas reconnaissance du bien-fondé de la rupture du contrat sur la forme, ni sur le fond. Enfin, elle relève une incohérence dans l’argumentation développée par le demandeur qui soutient, d’une part, que le contrat de syndic a pris fin le 11 septembre 2021 et, d’autre part, que deux copropriétaires (dont le président de séance Monsieur [F]) ont mis en demeure, par lettres en date du 5 novembre 2021 et du 8 décembre 2021, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE de convoquer une nouvelle assemblée générale, ce qui suppose qu’elle dispose d’un mandat de syndic à ces dates. Elle estime également qu’il ressort du texte dont le rédacteur du second courrier demande l’application, en l’espèce l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qu’il considérait la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE comme étant le syndic même si cette désignation lui déplaisait et qu’il souhaitait provoquer son remplacement. Enfin, la défenderesse relève que les deux copropriétaires étaient dans le délai de recevabilité pour demander l’annulation de l’assemblée générale, mais qu’ils ne l’ont pas fait.

Pour s’opposer au moyen soulevé par le SDC de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500) tiré de l’absence de mise à jour du registre des copropriétés, la défenderesse déclare que cette mise à jour a lieu une fois par an, qu’elle l’avait effectuée le 12 avril 2021 et que son mandat a été révoqué moins d’un an plus tard. La SAS FONCIA MARNE LA VALLEE observe que le nouveau syndic désigné le 31 janvier 2022 n’a procédé à sa mise à jour que neuf mois plus tard. Elle termine par dire qu’aucun effet juridique n’est attaché à ce registre qui est uniquement un outil à visée informative.

Enfin, elle soutient que si deux syndics ont été successivement désignés, un syndicat des copropriétaires ne peut être géré par deux syndics différents, de sorte que la dernière décision d’assemblée générale doit recevoir application. Ainsi, la défenderesse estime que la désignation du second syndic (la société HOME IN TIME) a nécessairement entraîné sa propre révocation, qu’elle conteste par ailleurs. Elle précise qu’elle n’a rien admis mais seulement pris acte d’une situation qui s’imposait à elle.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat de syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE se fonde sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Faisant valoir que les résiliations immédiates prises par l’assemblée générale sans respecter le formalisme prévu à l’article 18-VIII de la loi précitée et non justifiées par une inexécution suffisamment grave du syndic de ses obligations sont illégales, elle observe qu’en l’espèce, cette procédure n’a pas été respectée. La SAS FONCIA MARNE LA VALLEE soutient que le non-respect de ces dispositions ne lui a pas permis de répondre aux griefs qui auraient été formulés à son encontre, de sorte qu’elle estime avoir subi un préjudice, faute d’avoir été en mesure de fournir toutes les explications nécessaires à l’assemblée générale et ainsi de parvenir au renouvellement de son mandat. S’agissant de son préjudice, la défenderesse expose que s’agissant d’un contrat à durée déterminée, il doit être évalué au regard de la rémunération qu’elle aurait perçue si ce contrat s’était poursuivi normalement jusqu’à son terme. En d’autres termes, elle affirme avoir droit au règlement des honoraires qu’elle aurait perçus en qualité de syndic jusqu’à l’expiration de son mandat, soit le 11 septembre 2024 (le contrat de syndic ayant été conclu pour une durée de trois ans à compter du 12 septembre 2021). Faisant observer que sa rémunération forfaitaire annuelle est fixée à 9 102 euros, elle évalue le montant de son préjudice pour la période allant du 1er février 2022 (date de la rupture) jusqu’au 11 septembre 2024 (terme du contrat) comme suit pour un total de 23 791,62 euros :

— Février et mars 2022 (758,5 x 2) = 1 517 euros

—  Exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 = 9 102 euros

—  Exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 = 9 102 euros

— Avril à août 2024 (758,5 x 5) = 3 792,5 euros

—  Du 01/09/2024 au 11/09/2024 (758,5 x 11/30) = 278,12 euros

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en répétition de l’indu

Il ressort des dispositions de l’article 25 c) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le procédé normal de désignation du syndic est la nomination par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue des voix composant le syndicat.

Conformément à l’article 25-1 de la même loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, en procédant immédiatement à un second vote.

Il est prévu par l’article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965 que le contrat de syndic, conclu pour une durée déterminée, doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

L’article 29 alinéa 2 du décret du 27 mai 2004 précise que la même décision d’assemblée générale désigne le syndic et approuve son contrat à la majorité de l’article 25 de la loi précitée et, le cas échéant, de l’article 25-1.

En application des dispositions de l’article 17 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Par ailleurs, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Enfin, l’article 42-1 de la même loi précise, dans sa version antérieure au 11 avril 2024, que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 que la résolution n°7 portant sur le renouvellement, à compter du 12 septembre 2021 et jusqu’au 11 septembre 2024, du syndic FONCIA MARNE LA VALLEE – aux droits duquel vient la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE – a été adoptée à l’issue d’un second vote conformément aux dispositions précitées à l’unanimité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

Il n’est pas contesté que cette assemblée se soit tenue en visioconférence en application des dispositions réglementaires adoptées en raison de la crise sanitaire due au Covid 19. Or en application des résolutions 4 et 5 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2020, la possibilité de participer à distance aux assemblées générales a été entérinée par les copropriétaires.

S’il appert que ce procès-verbal n’a pas été signé par le président de séance, il sera rappelé que l’omission de signatures sur le procès-verbal d’une assemblée générale n’entraîne pas en soi la nullité des décisions qui y ont été prises. Toutefois, la force probante du procès-verbal aurait pu être contestée comme ne faisant pas preuve des décisions prises par l’assemblée, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En effet, il apparaît, au vu de la pièce produite par la défenderesse issue de son application Bee-Post permettant de procéder à des envois groupés, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2021 a bien été notifié aux copropriétaires par l’envoi de lettres recommandées électroniques le 2 décembre 2021. Cependant, faute pour la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE d’apporter la preuve que les copropriétaires ont donné leur accord exprès pour une dématérialisation, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que cette notification est irrégulière. Toutefois, cette irrégularité n’a pas d’autre conséquence juridique que d’ouvrir aux copropriétaires le droit de contester les décisions prises lors de l’assemblée générale dans le délai de droit commun de cinq ans. Ainsi, le défaut de notification du procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 n’a pas pour effet de rendre ses décisions inopposables, mais seulement de ne pas faire courir le délai de forclusion de deux mois. Or, dans la mesure où les décisions prises n’ont pas fait l’objet d’une contestation par un copropriétaire, et partant que leur nullité n’a pas été prononcée, il y a lieu de considérer qu’elles s’appliquent pleinement, dont la résolution n°7 précitée.

Il est également établi que par cette résolution, l’assemblée générale des copropriétaires a mandaté le président de séance pour signer le contrat de syndic. Si ledit contrat n’a finalement jamais été signé par l’intéressé, mais par la scrutatrice en date du 22 septembre 2021, il demeure que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a été régulièrement investie d’un mandat par le syndicat des copropriétaires. Aussi, le refus du président de séance de l’assemblée générale ayant élu le syndic de signer le contrat annexé au procès-verbal, s’il constitue une attitude fautive dès lors qu’il vise à faire obstacle à une décision de l’assemblée et non à contester la régularité formelle de sa tenue, n’a pas d’incidence sur le contrat qui s’est formé entre le syndicat et le syndic. Sur le plan formel, il importe peu que le contrat ait été signé par la scrutatrice dès lors que ce n’est pas de cet écrit que le syndic tire son mandat, mais de l’adoption de la résolution portant son renouvellement ès qualité par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le document versé aux débats par le syndicat des copropriétaires intitulé « Vote des copropriétaires de la Résidence [12] du 1er novembre 2021, [Adresse 2] – Renouvellement du contrat de Foncia l’année prochaine » comportant 30 votes sur 31 « contre » n’a pas la valeur juridique d’une résolution adoptée en assemblée générale des copropriétaires. Pour cette raison, et bien que sa date – qui de surcroît n’est pas certaine – soit postérieure à l’assemblée générale du 9 septembre 2021, un tel document établi par le syndicat des copropriétaires et produit au soutien de sa propre demande ne saurait en aucun cas remettre en cause la résolution n°7 de la précédente assemblée générale. Au surplus, comme l’observe justement la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, l’identité des signataires n’est pas vérifiable. Il sera enfin relevé que l’intitulé du document est obscur, ne permettant pas au tribunal de déterminer de quelle année il était question.

Par ailleurs, il ressort de la résolution n°5 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2022 que la société HOME IN TIME a été désignée en qualité de syndic à compter du 1er février 2022. Faute pour le syndicat des copropriétaires de pouvoir désigner deux syndics différents, il en résulte nécessairement que le contrat de syndic de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a été résilié à compter de cette date. Dans ces circonstances, le fait que la défenderesse ait transmis à la société HOME IN TIME les archives de la copropriété n’implique pas qu’elle reconnaisse que son mandat n’ait pas été renouvelé le 9 septembre 2021. De fait, le courrier intitulé « Passation Syndic – Transmission des archives » adressé par la société HOME IN TIME à la défenderesse a été envoyé le 4 février 2022, soit postérieurement à la résiliation de son contrat. Il en résulte que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’a fait que prendre acte de la décision adoptée par l’assemblée générale du 31 janvier 2022. A cet égard, il ne saurait valablement être reproché à la défenderesse de ne pas avoir contesté la convocation de l’assemblée générale s’étant tenue le 31 janvier 2022 alors qu’elle n’a eu connaissance de son existence que postérieurement à sa tenue. Il ne saurait pas plus valablement être reproché à la défenderesse de ne pas avoir contesté cette décision dans la mesure où elle n’avait pas la qualité pour le faire, cette contestation étant ouverte seulement aux copropriétaires. Enfin, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la défenderesse conteste effectivement les conditions de sa révocation, tant sur le fond que sur la forme, dans le cadre de la présente procédure. En tout état de cause, les courriers adressés à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE par deux copropriétaires respectivement le 5 novembre 2021 et le 8 décembre 2021 ne valent pas contestation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 9 septembre 2021. La défenderesse était en droit de ne pas leur donner suite ou de ne pas les contester. Il ressort bien au contraire de leur contenu, eu égard aux demandes formées par les copropriétaires auprès de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, qu’ils la considéraient toujours comme étant leur syndic.

Il est en outre établi par la capture d’écran du registre des copropriétés que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a procédé à sa dernière déclaration annuelle le 12 avril 2021. Ce faisant, aucune conclusion ne peut être tirée du fait qu’elle n’ait pas procédé à une nouvelle déclaration postérieurement au 11 septembre 2021, dès lors que le délai d’un an était toujours en cours. D’ailleurs, il est exact de relever que le nouveau syndic n’a procédé à sa propre déclaration que neuf mois après sa désignation par l’assemblée générale.

Au regard de ces éléments, il appert que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE avait qualité de syndic à compter du 12 septembre 2018 et jusqu’au 31 janvier 2022, de sorte qu’elle avait le droit de procéder à des prélèvements bancaires sur le compte de la copropriété dans les limites de son mandat.

Au surplus, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve des six prélèvements allégués, ces derniers n’apparaissant pas formellement sur le relevé général des dépenses du syndicat des copropriétaires versé aux débats.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de son action en répétition de l’indu.

Sur les demandes indemnitaires

· Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, l’engagement de la responsabilité contractuelle d’une partie implique pour l’autre de démontrer l’existence d’une obligation contenue dans un contrat valable, d’un manquement contractuel imputable au débiteur, d’un dommage préjudiciable et d’un lien de causalité.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité délictuelle implique pour celui qui s’en prévaut de démontrer l’existence d’un fait générateur, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En vertu du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle.

Il sera également rappelé qu’en application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève deux moyens qu’il entend appliquer à des périodes distinctes, considérant que la première est couverte par une relation contractuelle et la seconde non. Dans ces conditions, il y a lieu de les examiner successivement.

Sur le moyen tiré de la responsabilité contractuelle

Si le syndicat des copropriétaires allègue dans le cadre de la présente instance que le procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 contient des faux, du fait de la comptabilisation de votes inexistants, il ne verse aux débats aucun élément visant à en apporter la preuve. Au surplus, comme il l’a été rappelé précédemment, ce procès-verbal n’a jamais fait l’objet d’une action en contestation selon la procédure visée à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seule à même d’obtenir l’annulation de ce dernier.

En outre, il ne saurait être reproché à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE de ne pas avoir sollicité la signature du contrat de syndic par le président de séance de l’assemblée générale l’ayant élue ès qualité, dès lors qu’il a été précédemment démontré que le comportement de ce dernier était fautif.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun élément permettant d’apprécier la réalité du manquement contractuel qu’il allègue s’agissant de l’omission de déclaration d’un sinistre à la suite d’un dégât des eaux par le syndic. La capture d’écran figurant dans le corps de ses conclusions, qui mentionne seulement des montants réglés entre avril 2019 et mars 2021 pour des recherches de fuite, ne démontre pas que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a fait preuve d’une mauvaise gestion, en l’absence d’informations sur la date du sinistre et sur l’inaction alléguée.

Au regard de ces éléments, il appert que le syndicat des copropriétaires échoue dans l’administration de la preuve d’un manquement contractuel du syndic pendant la durée de son mandat.

Sur le moyen tiré de la responsabilité délictuelle

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle s’agissant des fautes commises selon lui par la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE postérieurement à la résiliation du contrat qui les liait.

Néanmoins, contrairement à ce qu’il prétend, la rupture du contrat de syndic de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’est pas intervenue le 9 septembre 2021, mais le 31 janvier 2022, date à laquelle le nouveau syndic a été désigné par l’assemblée générale. Il en résulte que le principe de non-cumul des responsabilités s’oppose à ce que le syndicat des copropriétaires agisse sur le fondement de la responsabilité délictuelle alors qu’il doit agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour les événements survenus jusqu’au 31 janvier 2022.

Or il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des factures émises par la société BATISERVICES, que les travaux ont été engagés et facturés en octobre 2021, et en tout cas pendant la durée du mandat de la défenderesse.

Au surplus, il sera souligné qu’il ressort des résolutions n°13-1, 14-1 et 15-1 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 9 septembre 2021 que le principe des travaux de désembouage chauffage, d’équilibrage de l’installation de chauffage et de remplacement des pompes du réseau de chauffage a été régulièrement voté par les copropriétaires. Les résolutions n°13-2, 14-2 et 15-2, également régulièrement adoptées dans le cadre de cette assemblée, ont confié la réalisation desdits travaux à la société BATISERVICES pour des montants respectifs de 6 413 euros, 3 058 euros et 4 946,70 euros, soit un total de 14 417,70 euros TTC. Or ce montant correspond précisément à celui qui a été facturé par la société BATISERVICES selon les factures produites aux débats. Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne peut valablement contester le principe des travaux, ni les dépenses engagées, ni l’identité du prestataire, dès lors que ces derniers ont été approuvés à l’occasion d’une assemblée générale qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, il est utile de rappeler que l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. Dès lors, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le fait que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE l’ait mis en demeure, par un courrier en date du 2 juin 2022 postérieur à la résiliation de son contrat, de lui régler la somme de 23 690,14 euros au titre de ses honoraires n’est pas en soi constitutif d’une faute délictuelle.

De même, il ne saurait être reproché à la défenderesse de ne pas avoir répondu à la mise en demeure en date du 14 septembre 2022 en répétition de l’indu, dès lors qu’elle conteste à bon droit l’action du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

Enfin, il convient de noter que le premier courrier adressé par la société HOME IN TIME à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE sollicitant la transmission du dossier d’archives date du 4 février 2022 et que la sommation de communiquer ces documents a été délivrée par le commissaire de justice le 23 février 2022. Ainsi, le fait que la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE n’ait pas transmis les archives de la copropriété à son successeur dans les délais légaux n’est pas contesté. Elle affirme cependant avoir déféré à cette demande le 9 mars 2022, ce qui n’est pas contredit par le syndicat des copropriétaires. Il en résulte que ce retard non justifié est constitutif d’une faute. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires se contente de dire que cette résistance abusive lui a été préjudiciable, sans décrire la nature ni quantifier le préjudice qui en découle selon lui.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

· Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité délictuelle implique pour celui qui s’en prévaut de démontrer l’existence d’un fait générateur, d’un dommage et d’un lien de causalité.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2022 que le contrat de syndic liant le syndicat des copropriétaires à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE s’est trouvé résilié de facto à la suite de la désignation d’un nouveau syndic, c’est-à-dire à compter du 1er février 2022.

En ne justifiant pas, d’une part, d’une inexécution suffisamment grave du syndic, aucun grief n’étant même allégué, et ne respectant pas, d’autre part, les formalités légales susvisées visant à lui permettre de s’expliquer devant les copropriétaires, le conseil syndical a indéniablement commis une faute. Dès lors, il appert que la révocation de la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE en sa qualité de syndic est abusive, tant sur la forme que sur le fond.

Ce faisant, la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE est en droit d’obtenir le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son mandat, c’est-à dire selon les pièces versées en procédure jusqu’au 11 septembre 2024. Cette indemnisation correspond à la somme qui lui était contractuellement due, aucunement aux prestations, qui par définition n’ont pas été réalisées, puisque le contrat était résilié.

Il ressort du contrat de syndic annexé au procès-verbal d’assemblée générale du 9 septembre 2021 sur le fondement duquel la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE a été renouvelée en qualité de syndic que la rémunération forfaitaire annuelle du syndic a été fixée à 9 102 euros TTC. Comme il a été précédemment démontré, l’absence de signature de ce contrat par le président de séance est fautive dès lors qu’il avait été mandaté par l’assemblée générale pour ce faire. Ses stipulations s’appliquent donc en tout état de cause.

Aussi, la défenderesse a droit au règlement des honoraires qu’elle aurait perçus en qualité de syndic jusqu’à l’expiration de son mandat, soit le 11 septembre 2024. Le montant de son préjudice se calcule comme suit pour la période allant du 1er février 2022 (date de la rupture contractuelle abusive) jusqu’au 11 septembre 2024 (terme normal du contrat) :

—  Février et mars 2022 (758,5 x 2) = 1 517 euros ;

—  Exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 = 9 102 euros ;

—  Exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 = 9 102 euros ;

—  Avril à août 2024 (758,5 x 5) = 3 792,5 euros ;

—  Du 01/09/2024 au 11/09/2024 (758,5 x 11/30) = 278,12 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE la somme de 23 791,62 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au solde de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son mandat.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

· Sur les dépens

Il ressort des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon les dispositions de l’article 699 alinéa 1er du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

· Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros. Il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

· Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, issus du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, disposent que les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit à titre provisoire, à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, de son action en répétition de l’indu ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE la somme de 23 791,62 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE prise en la personne par son représentant légal la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SAS HOME IN TIME prise en la personne de son représentant légal, partie perdante, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Fait au Palais de Justice, le 5 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT