TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01320 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OD2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01758

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société [9]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :L0288

ET :

Le CABINET [F] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) a fait assigner l’ancien syndic, le cabinet [F] [G], à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui communiquer plusieurs documents et pièces comptables relatifs à la copropriété, outre une provision de dommages-intérêts de 5.000 euros, et 2.700 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

À l’audience, la partie demanderesse sollicite le bénéfice de son assignation précisant cependant renoncer à sa demande relative à la communication des éléments comptables.

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, le cabinet [F] [G] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A cet égard, il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

Dispositions applicables

Conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

Enfin, l’article 34 du précité énonce que l’action visée à l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence tenue le 24 octobre 2024 qu’a été désignée en qualité de syndic, la société [9]. Par courrier du 20 février 2025, le nouveau syndic a mis en demeure le cabinet [F] [G], en sa qualité d’ancien syndic de la résidence, de lui remettre la ou les mises en demeure envoyées au promoteur de la copropriété concernant les déclarations de DO/[7] conformément aux dispositions de l’article 18-2 précité. Puis, par courrier du 24 mars 2025, réceptionné le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé une nouvelle mise en demeure pour obtenir la remise d’éléments manquants à savoir le suivi des CPA, les déclarations de DO réalisées et leur suivi, le contrat [6], le DOE, et les éléments comptables des exercices 2022, 2023 et 2024.

Aucun élément du dossier ne permet de considérer que la société [9] a refusé de prendre en charge les archives de la copropriété d’autant qu’elle a tout mis en œuvre pour les récupérer.

Il est ainsi établi que le cabinet [F] [G] n’a pas respecté son obligation de remettre au nouveau syndic la totalité des documents et archives de la copropriété dans le délai total de trois mois imparti par l’article 18-2 précité et courant à compter de la cessation de ses fonctions.

En conséquence, le cabinet [F] [G] sera condamné à remettre les archives au syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande au titre de l’astreinte

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

En l’espèce, il est établi que depuis l’assemblée générale tenue le 24 octobre 2024, les archives de la copropriété n’ont pas été transmises par l’ancien syndic malgré plusieurs mises en demeure dont l’une au moins a été porté à sa connaissance dès le 27 mars 2025 et ce, alors même qu’elles sont indispensables à sa gestion.

Pour ces raisons, l’obligation précitée sera assortie d’une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, le retard apporté par le cabinet [F] [G], depuis plus d’un an à compter de l’assemblée générale l’ayant remplacé et depuis plus de sept mois à compter de sa mise en demeure, dans la transmission de nombreux documents constitutifs des archives de la copropriété, indispensable à son fonctionnement, a nécessairement désorganisé le syndicat des copropriétaires.

Son préjudice subi n’est donc pas sérieusement contestable à concurrence du montant de 2.000 euros pour le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, le cabinet [F] [G] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le cabinet [F] [G] sera également condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires, lequel sollicite la somme de 2.700 euros et produit des factures d’honoraires de nature à justifier sa demande à hauteur de 2.408,78 euros.

Dans ces conditions, seule la somme de 2 408,78 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONDAMNONS le cabinet [F] [G], exerçant sous l’enseigne [8], à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS [9], les documents suivants :

le suivi des garantie de parfait achèvement (GPA) ;les déclarations régularisées auprès de l’assureur dommages-ouvrage (DO) et leur suivi (convocations, rapports d’expertise, propositions d’indemnisation, etc.) ;contrat dossier des ouvrages exécutés ;dossier des ouvrages exécutés (DOE)Le tout accompagné d’un bordereau de remise de pièces ;

DISONS que faute pour le cabinet [F] [G], exerçant sous l’enseigne [8], d’avoir communiqué les documents et fonds précités au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS [9], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard ayant vocation à courir durant une durée de 120 jours (soit une astreinte maximale de 9.000 euros) ;

CONDAMNONS le cabinet [F] [G], exerçant sous l’enseigne [8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS [9], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS le cabinet [F] [G], exerçant sous l’enseigne [8], aux entiers dépens ;

CONDAMNONS le cabinet [F] [G], exerçant sous l’enseigne [8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS [9], la somme de 2.408,78 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN