TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 25/00627 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OTO

N° de MINUTE : 26/00215

Madame, [L], [B]

née le 02 Août 1960 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0046

DEMANDEUR

C/

S.A.S. BMD PATRIMOINE,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1856

E.U.R.L. CAPITAL SUD,

[Adresse 3],

[Localité 4]

représentée par Maître David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1856

S.A.S.U. FIGAM,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par M^e Sonia HEMITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1449

Madame, [J], [P],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W09

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant testament du 18 septembre 2017,, [X], [V] (placée sous le régime de curatelle par ordonnance du 6 novembre 2020) a désigné Mme, [B] en qualité de légataire universelle.

Par acte authentique reçu le 24 juillet 2024,, [X], [V] (représentée à cette fin par sa tutrice, Mme, [P]) a vendu à la SAS BMD patrimoine un immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] (93)

,

[X], [V] est décédée le 7 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que Mme, [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’annulation de la vente du 24 juillet 2024 :

— la SASU Figam, par acte d’huissier du 16 janvier 2025 ;

— la SAS BMD patrimoine, par acte d’huissier du 16 janvier 2025 ;

— l’EURL Capital sud, par acte d’huissier du 16 janvier 2025 ;

— Mme, [P], par acte d’huissier du 16 janvier 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 décembre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, Mme, [B] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— sursoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure pénale, le juge de la mise en état devant être saisie à cette fin.

A défaut et en toute hypothèse :

— prononcer la nullité de la vente en date du 24/07/2024 de l’immeuble sis, [Adresse 7], [Localité 6] section BJ n°, [Cadastre 1] ;

— dire et juger qu’il sera sursis à statuer sur la restitution du prix de vente jusqu’à l’aboutissement de la plainte pénale régularisée auprès du parquet de Grasse ;

A titre subsidiaire :

— débouter les défenderesses de toute demande ;

— dire et juger que les conditions de la rescision pour lésion des 7/12ème sont réunies ;

En toute hypothèse,

— nommer trois experts aux fins d’établir la valeur de l’immeuble dont s’agit ;

— dire inopposable la vente dont s’agit à Mme, [B] ;

— ne pas suspendre l’exécution provisoire qui est de droit ;

— condamner in solidum les défendeurs au règlement d’une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux plus entier dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, la SASU Figam demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire et juger la SASU Figam recevable et bien fondée en ses demandes fins et prétentions ;

— donner acte à la SASU Figam qu’elle s’en rapporte à justice ;

A titre subsidiaire,

— débouter la SAS BMD patrimoine de sa demande de restitution des honoraires d’entremise versés à hauteur de 180 000 euros dans le cadre de la vente de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 6] (93).

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, Mme, [P] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— prononcer la mise hors de cause de Mme, [P] ;

A titre reconventionnel,

— condamner Mme, [B] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Mme, [P] ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, la SAS BMD patrimoine et l’EURL Capital sud demandent au tribunal judiciaire de Bobignsy de :

— déclarer Mme, [B] irrecevable dans toutes ses demandes ;

— débouter à tout le moins Mme, [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire en cas de nullité ou rescision pour lésion,

— condamner la société Figam à rembourser à la société BMD patrimoine la somme de 180 000 euros versée à titre d’honoraires d’entremise dans le cadre de la vente de l’immeuble de, [Localité 6] du 24 juillet 2024 ;

En tout état de cause,

— condamner Mme, [B] à régler aux sociétés Capital sud et BMD patrimoine la somme de 229 492,05 euros, soit la somme de 114 746,02 euros chacune, en réparation de leur préjudice financier, en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Mme, [B] à régler aux sociétés Capital sud et BMD patrimoine la somme de 15 000 euros chacune en réparation de leur préjudice moral, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Mme, [B] à régler aux sociétés Capital sud et BMD patrimoine somme de 10 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme, [B] aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’agissant des dispositions qui, par extraordinaires, feraient droit aux prétentions de la demanderesse.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Il résulte de l’application combinée des articles 378 à 380 du même code que la décision de sursis, qui suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, ne dessaisit pas le juge ; qu’à l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis ; que le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou abréger le délai.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge de la mise en état apprécie souverainement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice ; à ce titre, s’il s’agit d’attendre l’issue d’une autre procédure, il faut que le résultat de celle-ci ait une conséquence sur l’affaire en cours.

En l’espèce, le tribunal rejettera la demande de sursis à statuer en l’absence de preuve d’une enquête ou d’une procédure pénale en cours, dont l’existence ne peut se déduire d’une simple plainte.

Sur la nullité de la vente

Il se déduit des articles 1128, 1129 et 414-1 du code civil que le consentement des parties est une condition de la validité du contrat et qu’il faut être sain d’esprit pour consentir. La preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte incombe au demandeur à la nullité.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En l’espèce, Mme, [B] soutient l’annulation de la vente au motif que les agissements de la curatrice seraient, de façon générale, empreints de fraude, ce qui devrait conduire le tribunal à suspecter un vice du consentement entachant la transaction.

Or, le tribunal ne peut que constater que Mme, [P] a été dument autorisée à vendre le bien sis à Montreuil par ordonnance du juge des tutelles du 4 janvier 2024 et qu’aucun élément objectif ne permet d’étayer l’existence d’une fraude, qui ne peut se déduire de simples allégations.

Par ailleurs, aucune intention dolosive, qui ne peut se déduire de spéculations non étayées sur la valeur réelle du bien (étant observé que Mme, [P] produit les estimations fournies au magistrat ayant autorisé la vente), n’est caractérisée.

Il en résulte que la demande sera rejetée.

Sur la demande en rescision pour lésion

L’article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

Selon l’article 1675 du code civil, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Les articles 1677 et 1678 ajoutent que la preuve de la lésion :

— ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ;

— ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme, [B] se contente d’allégations et n’apporte aucun élément objectif caractérisant l’existence d’une rescision pour lésion, de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.

En l’espèce, les demandes présentées de ce chef seront rejetées en l’absence de preuve d’un abus ou d’une volonté de nuire, qui ne peuvent se déduire du caractère manifestement infondé des prétentions.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme, [B], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme, [B], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à :

— Mme, [P] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 5 500 euros ;

— la SAS BMD patrimoine et l’EURL Capital sud une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 5 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme, [B] de sa demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer ;

DEBOUTE Mme, [B] de sa demande en annulation de la vente ;

DEBOUTE Mme, [B] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise ;

DEBOUTE Mme, [P] de sa demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SAS BMD patrimoine et l’EURL Capital sud de leurs demandes reconventionnelles en paiement à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge de Mme, [B] ;

CONDAMNE Mme, [B] à payer à :

— Mme, [P] la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la SAS BMD patrimoine et l’EURL Capital sud la somme totale de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme, [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,