TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

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REFERENCES : N° RG 25/14013 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4MCC

Minute : 554/26

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F SA [Adresse 4]

Représentant : M^e Judith CHAPULUT-AUFFRET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [O] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAPULUT-AUFFRET

Copie délivrée à :

M. [A]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2012 prenant effet le jour même, la société Immobilière 3F a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à M. [O] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 838,18 euros révisable, outre les provisions pour charges.

Par un avenant en date du 19 janvier 2023, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [O] [A] un emplacement de stationnement n°47 situé à la même adresse que le logement, pour un loyer mensuel de 37,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société Immobilière 3F a fait délivrer à M. [O] [A] un commandement de payer la somme en principal de 8 696,07 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

— en conséquence :

o ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M. [O] [A], à payer à la demanderesse la somme de 68 620,14 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

o fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner M. [O] [A] à due concurrence ;

o condamner M. [O] [A] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner M. [O] [A] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement ;

o rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction avant l’audience.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 88 852,68 euros arrêtée au 6 février 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle indique qu’un supplément de loyer solidarité (SLS) a été appliqué car le locataire ne répondait pas aux enquêtes.

M. [O] [A], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté. Il a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception que le tribunal a reçu le 5 février 2026, dans laquelle il sollicite des délais de paiement par le versement de 300 euros en plus du loyer et des charges courants. Il indique dans son courrier qu’il ne pourra pas être présent à l’audience du 16 février 2026, qu’il a pris ses engagements afin d’apurer la dette locative qu’il reconnaît pour un montant de 13 685 euros, soustraction faite des SLS. Il précise qu’il s’est entretenu au mois d’août 2025 et au mois de décembre 2025 avec le service social de son bailleur afin de mettre en place un plan d’apurement et qu’il fournisse ses avis d’imposition.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 16 février 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 19 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 21 octobre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 16 février 2026.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon les dispositions de l’article 832 du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 28 octobre 2012 contient une clause résolutoire (article 9) en application de laquelle un commandement de payer la somme de 8 696,07 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 14 février 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 14 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de la mesure de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [O] [A] par son courrier, il ressort du décompte produit qu’il a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, et il ressort des avis d’imposition produits qu’il se trouve en situation d’apurer sa dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [A], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [O] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 mai 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Sur la demande en paiement des suppléments de loyer de solidarité

Il ressort de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société Immobilière 3F est un organisme d’habitations à loyer modéré. Aussi, celle-ci est bien fondée à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

La société Immobilière 3F justifie avoir, par courrier daté du 21 novembre 2023, invité le locataire à lui communiquer sa réponse au questionnaire daté du 28 septembre 2023 portant sur ses revenus et sa situation familiale dans le délai de quinze jours. Le locataire ne justifie pas s’être exécuté dans le délai d’un mois. Elle justifie en outre avoir adressé au locataire une simulation de notification de supplément de loyer de solidarité, le 11 décembre 2023, puis avoir adressé, le 19 janvier 2024, une notification de supplément de loyer de solidarité suite à l’absence de réponse à l’enquête sociale de la part du locataire. Cette notification fait état d’un supplément de loyer de solidarité quittancé mensuellement à la somme de 2 915,81 euros à partir du 1er janvier 2024. La société Immobilière 3F justifie également avoir, par courriel, invité le locataire à répondre à l’enquête SLS 2025 avant le 28 octobre 2024, et avoir relancé le locataire suite à son absence de réponse, l’informant que s’il ne répondait pas au questionnaire, un supplément de loyer de solidarité maximal lui serait appliqué à compter du mois de janvier 2025. Elle justifie également avoir, par courrier du 21 novembre 2024, mis en demeure le locataire de répondre au questionnaire SLS 2025 et de déclarer ses revenus et sa situation familiale dans le délai de quinze jours. Le locataire ne justifie pas s’être exécuté dans le délai d’un mois. Le 17 janvier 2025, la société Immobilière 3F a adressé une notification de supplément de loyer de solidarité suite à l’absence de réponse à l’enquête sociale de la part du locataire. Cette notification fait état d’un supplément de loyer de solidarité quittancé mensuellement à la somme de 2 988,40 euros à partir du 1er janvier 2025.

Le défendeur ne comparaît pas à l’audience pour justifier de ses revenus perçus en 2022 et en 2023, et il n’a pas par ailleurs pas joint ces documents à son courrier reçu le 5 février 2026. Par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire le montant des SLS appelés de la dette locative.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif, indemnités d’occupation et supplément de loyer de solidarité inclus, arrêtée au 6 février 2026 s’élève ainsi à la somme de 88 802,68 euros, soustraction faite des frais de SLS (25 euros x 2).

M. [O] [A] sera donc condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024, date du commandement de payer, à charge pour lui de réponse aux enquêtes de son bailleur pour bénéficier d’une déduction de ces sommes.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [O] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [O] [A] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action d’la société Immobilière 3F ;

CONSTATE la résiliation à compter du 14 mai 2024 du bail conclu le 28 octobre 2012 portant sur le bien situé [Adresse 7], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [O] [A] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 88 802,68 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 6 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

AUTORISE M. [O] [A] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [O] [A] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT qu’la société Immobilière 3F pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [O] [A], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, M. [O] [A] à payer à la société Immobilière 3F l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [O] [A] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [A] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 février 2024 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge