Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE N° RG : N° RG 25/00078 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M6V

Ordonnance du juge de la mise en état

du 09 Février 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 4

Affaire : N° RG 25/00078 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M6V

N° de Minute : 26/00116

S.C.C.V [Localité 33] HERITAGE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Hugues VIGNON de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R211

DEMANDEUR

C/

Etablissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0246

DEFENDEUR

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente,assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE N° RG : N° RG 25/00078 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M6V

Ordonnance du juge de la mise en état

du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 janvier 2021, l’Etablissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES (ci-après la SOLIDEO) a vendu à la SCCV [Localité 33] HERITAGE dont les cogérants sont la SAS VILLES ET PROJETS et la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, aux fins de construction en premier lieu du village des athlètes pour les jeux olympiques et paralympiques de [Localité 32] 2024 (phase JOP), en second lieu d’un ensemble immobilier à usage d’habitation (phase HERITAGE), les terrains à bâtir suivants :

— l’îlot E1 situé [Adresse 3] à [Localité 33] composé des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 29] ;

— l’îlot E2 situé [Adresse 7]-[Adresse 9] et [Adresse 4] à [Localité 33] composé des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 28] et [Cadastre 31] ;

— l’îlot E4a situé [Adresse 3] à [Localité 33] composé des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 12], [Cadastre 20], [Cadastre 23], [Cadastre 6] ;

— l’îlot E5 situé [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 27] à [Localité 33] composé des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 30] et [Cadastre 5].

Selon acte authentique en date du 24 juin 2021 l’Etablissement public national à caractère industriel et commercial SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES (ci-après la SOLIDEO) a vendu à la SCCV [Localité 33] HERITAGE dont les cogérants sont la SAS VILLES ET PROJETS et la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, aux fins de construction en premier lieu du village des athlètes pour les jeux olympiques et paralympiques de [Localité 32] 2024 (phase JOP), en second lieu d’un ensemble immobilier à usage d’habitation (phase HERITAGE), le terrain à bâtir dénommé îlot E3.

Ces ventes ont été précédées de la signature le 19 décembre 2019 entre [Localité 32] 2024, la SOLIDEO et la SCCV [Localité 33] HERITAGE d’une convention d’objectifs ayant notamment pour objet de définir les objectifs généraux assignés à la construction des ouvrages olympiques, la programmation particulière de chacun d’eux en phase JOP et en phase HERITAGE, les engagements des parties et les modalités de suivi de la réalisation des ouvrages olympiques, la procédure associée aux demandes de modification présentées par les parties, les conditions et modalités de mise en œuvre de la substitution en cas de défaillance du maître d’ouvrage ainsi que les modalités de versements des indemnités relatives aux travaux nécessaires à l’adaptation des ouvrages avant et après son occupation par [Localité 32] 2024 et à l’immobilisation des ouvrages pendant la phase JOP.

Se plaignant, pendant le chantier de la première phase de construction, de la découverte d’une pollution des sols plus importante que prévue, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a déclenché le processus de gestion de crise prévu à la convention d’objectif conclue le 19 décembre 2019.

Dans ce contexte les parties ont convenu aux termes d’un protocole d’accord signé le 6 janvier 2023, de l’organisation d’une tierce expertise technique portant sur l’état environnementale du village olympique et paralympique et confiée au cabinet TAUW.

Dans l’attente des résultats de cette expertise, par lettre avenant en date du 10 janvier 2023, la SOLIDEO a accepté un premier report du paiement d’une fraction du prix de vente jusqu’au 30 juin 2023, puis par lettre avenant en date du 30 juin 2023.

Le cabinet TAUW a déposé son rapport le 31 juillet 2023.

Par lettres avenant en date des 25 juillet 2023 et 4 décembre 2023, la SOLIDEO a accepté deux nouveaux reports successifs du paiement d’une fraction du prix de vente respectivement jusqu’au 29 septembre 2023, puis jusqu’au 1er mars 2024.

Par mémoires adressés le 28 septembre 2023 et le 7 décembre 2023, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a réclamé à la SOLIDEO l’indemnisation des surcoûts induits par les mesures supplémentaires de dépollution des sols.

Par courriers en date des 6 mars et 30 avril 2024, la SOLIDEO a mis en demeure la SCI [Localité 33] HERITAGE d’avoir à lui verser la somme de 8.0057.025,22 € au titre du paiement de la dernière fraction du prix de vente.

Selon courriers en date du 6 mai 2024 et de novembre 2024, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a mis en demeure la SOLIDEO d’avoir à lui régler la somme de 16.914.815,80 € TTC au titre des surcoûts induits par les mesures supplémentaires de dépollution des sols.

Par courriers en date du 24 mai 2024 et du 10 décembre 2024, la SOLIDEO a refusé de donner suite à la réclamation de la SCCV [Localité 33] HERITAGE.

Le 22 octobre 2024, la SOLIDEO a notifié à la SCCV [Localité 33] HERITAGE un avis de somme à payer d’un montant de 8.0057.025,22 € au titre du paiement de la dernière fraction du prix de vente correspondant au titre de recette n°202100002 émis le 16 octobre 2024.

Par requête reçue le 21 novembre 2024, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a saisi le tribunal administratif de Montreuil d’une opposition à ce titre exécutoire.

Aux termes d’un courrier en date du 23 décembre 2024, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a déploré la décision de la SOLIDEO lors de la réunion de gestion de crise du 18 décembre 2024 de ne pas engager de traitements complémentaires des sources de pollution situées dans les terrains public lui appartenant ou dont elle est l’aménageur et de cesser les dispositifs de traitement en cours au 30 septembre 2025.

Par courriers en date des 31 décembre 2024 et 28 janvier 2025, la SOLIDEO a confirmé à la SCCV [Localité 33] HERITAGE le maintien de sa décision de cesser tout traitement de dépollution des sols et l’a informée de son refus de s’engager désormais dans une nouvelle tierce expertise.

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, la SCCV [Localité 33] HERITAGE représentée par ses cogérants la SAS VILLES ET PROJETS et par la SASU EIFFAGE IMMOIBILEIR ILE DE FRANCE, ont fait assigner l’établissement public à caractère industriel et commercial la SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à verser à la SCI [Localité 33] HERITAGE la somme de 19.110.345,25 € TTC augmentée des intérêts moratoires au taux légal courant à compter de sa réclamation du 27 septembre 2023 et la compensation de cette somme avec celle due au titre de la dernière fraction du prix de vente des ilots E1 et E2.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 10 juin 2025, la SOLIDEO a saisi le juge de la mise en état d’un incident relatif à une exception de nullité de l’assignation et à l’irrecevabilité des demandes de la SCCV [Localité 33] HERITAGE.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 17 novembre 2025, la SOLIDEO demande au juge de la mise en état de :

« DECLARER nulle l’assignation délivrée à la SOLIDEO le 26 décembre 2024.

DECLARER la SCCV SOH irrecevable ;

DECLARER, en tout état de cause, la société VILLES ET PROJETS et la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE France, irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir

CONDAMNER les sociétés SCCV [Localité 33] HERITAGE, VILLES ET PROJETS et EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser chacune à la SOLIDEO une somme de 14.000 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les sociétés SCCV [Localité 33] HERITAGE, VILLES ET PROJETS et EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux entiers dépens de la présente instance et autoriser Maître Frédéric LEVY à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 54 et 750-1 du code de procédure civile, la SOLIDEO fait valoir que l’assignation introductive d’instance doit être annulée dans sa totalité, car elle ne comporte aucune mention relative au diligences préalablement entreprises en vue de la mise en œuvre d’une tentative de conciliation ou de médiation ou de procédure participative. Elle soutient qu’elle n’a pas à rapporter la preuve d’un grief et qu’en tout état de cause, l’absence de ces mentions lui cause un grief, car la délivrance de l’assignation en lui faisant perdre toute confiance l’a privé de toute possibilité de recherche d’une véritable solution amiable.

Au visa du même article 750-1 du code de procédure civile, la SOLIDEO soutient que les demandes de la SCCV [Localité 33] HERITAGE sont irrecevables faute d’avoir engagé, préalablement à l’introduction de la présente instance, une tentative de conciliation ou de médiation ou une procédure participative. Elle conteste que toutes les démarches antérieures à l’assignation aient eu pour but de trouver une solution amiable au litige, affirmant qu’il s’agissait soit de recherches purement techniques pour remédier aux désordres, soit de mise en demeure comminatoires d’avoir à payer des sommes excessives.

La SOLIDEO expose ensuite au visa des articles 1641 et 1648 du code civil, que les demandes de la SCCV [Localité 33] HERITAGE fondées sur la garantie des vices cachés sont irrecevables pour être prescrites, la présente instance ayant été introduit plus de deux ans après la découverte du vice. Elle estime que le point de départ du délai de prescription est la date de l’acte de vente, la situation de pollution des sols étant parfaitement connue de l’acquéreur à cette date et qu’en tout état de cause, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a connu le vice allégué dans toute son ampleur en 2022, au plus tard le 4 novembre 2022.

La SOLIDEO indique enfin que les demandes indemnitaires de la SAS VILLES ET PROJETS et de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE sont irrecevables, ces dernières étant les gérants de la SCCV [Localité 33] HERITAGE et non les acquéreur des terrains litigieux, de sorte qu’elles sont dépourvues de qualité et d’intérêt à agir.

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, la SCCV [Localité 33] HERITAGE, la SAS VILLES ET PROJETS et la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE demandent au juge de la mise en état de :

« A titre principal,

RENVOYER le jugement des incidents soulevés par la SOLIDEO à un examen à l’issue de l’instruction par la formation de jugement amenée à statuer sur le fond, en application de l’article 789 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

REJETER le moyen tiré de la nullité de l’assignation délivrée par la SCCV SOH à la SOLIDEO le 26 décembre 2024 ;

REJETER le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes de la SCCV SOH en tant qu’elles sont formulées au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

REJETER le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes de la SCCV SOH en tant qu’elles sont formulées au titre de la garantie des vices cachés et au motif d’une prétendue prescription biennale;

REJETER le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes des sociétés VILLES ET PROJET et EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE au motif d’un prétendu défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

En conséquence,

JUGER régulières et recevables l’ensemble des demandes formulées par la SCCV SOH.

En tout état de cause,

JUGER que les incidents soulevés par la SOLIDEO ne sont pas de nature à empêcher l’examen au fond du dossier compte-tenu des autres moyens invoqués à l’appui de ses prétentions ;

CONDAMNER la société SOLIDEO aux entiers dépens du présent incident ;

CONDAMNER la société SOLIDEO à verser à la société SCCV SOH la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile. ».

La SCCV [Localité 33] HERITAGE fait valoir que l’assignation qu’elle a fait délivrer n’est pas irrégulière dès lors qu’il est y est longuement justifié des démarches entreprises en vue d’un règlement amiable du litige ; qu’il s’agit en toute hypothèse d’une irrégularité de forme dont la SOLIDEO ne démontre pas qu’elle lui a fait subir un grief ; que si une irrégularité devait être retenue, celle-ci est régularisable et a été régularisée par les refus de la SOLIDEO de recourir à un médiateur postérieurement à la délivrance de l’assignation ; qu’en tout état de cause cette irrégularité ne touche que partiellement l’assignation, c’est-à-dire uniquement sur les demandes fondées sur le trouble anormal de voisinage.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre préalable d’une mesure alternative de résolution du litige, la SCCV [Localité 33] HERITAGE soutient qu’elle dispose de motifs légitimes justifiant d’en être dispensée, d’une part, l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage étant consécutive à une décision de la SOLIDEO faisant suite à un recours contractuellement convenu entre les parties, d’autre part, des circonstances de l’espèce qui établissent que le recours à un règlement amiable était impossible avant même l’introduction de l’instance et enfin en raison de l’urgence financière de la situation au regard des préjudices subis qui s’aggravent, de l’impossibilité de livrer les ouvrages et de la dissolution programmée de la SOLIDEO dont le processus doit démarrer en 2026.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes fondées sur la garantie des vices cachés, la SCCV [Localité 33] HERITAGE explique que le point de départ de la prescription de son action ne peut être fixé qu’à la date à laquelle elle a connu les vices de pollution affectant les sols dans toute leur ampleur et leurs conséquences, c’est-à-dire à compter du dépôt du rapport extra judiciaire du cabinet TAUW le 31 juillet 2023 et qu’elle a introduit son action le 26 décembre 2024, soit moins de deux ans plus tard, de sorte qu’elle n’est pas prescrite.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SAS VILLES ET PROJETS et de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, la SCCV [Localité 33] HERITAGE indique qu’aux termes de l’assignation introductive d’instance elles ne formulent aucune demande en leur nom propre et n’y figurent qu’en qualité de représentants légaux de la SCCV [Localité 33] HERITAGE, qui elle formule des demandes.

L’affaire a été évoquée sur incident à l’audience du 1er décembre 2025, où elle a été mise en délibéré au 09 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En application de ce texte seules les fins de non-recevoir peuvent être examinées par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, de sorte que l’exception de nullité de l’assignation, soulevée par la SOLIDEO, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et ne peut être examinée au fond.

Par ailleurs, les fins de non-recevoir soulevées par la SOLIDEO ne présentent aucun caractère de complexité et l’état d’avancement de l’instruction ne nécessite pas qu’elles soient examinées par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, ce que le juge de la mise en état avait d’ailleurs déjà tranché en fixant l’incident à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer à nouveau sur ce point.

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 789 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;

L’article 54 5°) du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient à peine de nullité, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

Selon l’article 750-1 alinéa 1er du même code, la demande en justice doit être précédée au choix des parties d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Il s’agit d’une nullité prévue par l’article 114 du code de procédure civile qui dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, les demandes formées par la SCI [Localité 33] HERITAGE tendent à la condamnation de la SOLIDEO à lui payer une somme d’argent supérieure à 5.000 € fondée en partie sur un trouble anormal du voisinage les autres fondements invoqués étant la garantie des vices cachés, un manquement du vendeur à son obligation d’information, un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, la garantie d’éviction et l’engagement de la responsabilité délictuelle de la SOLIDEO en qualité d’aménageur.

L’obligation de tentative de résolution amiable du litige est donc caractérisée uniquement pour la demande fondée sur le trouble anormal du voisinage.

Il est exact que l’assignation litigieuse ne contient pas la mention des diligences entreprises pour tenter de régler amiablement le litige dès lors que, si cet acte fait état de nombreux échanges de courriers entre les parties, de nombreuses réunions au sein d’une gestion de crise et de l’organisation commune d’une expertise extra-judiciaire, qui tendent expressément à une résolution à l’amiable de leurs différends, ces démarches ne peuvent caractériser les diligences visées par l’article 54-5° précité qui exige que les diligences entreprises soient celles qui tendent précisément à l’un des modes alternatifs de règlement des différends cités par l’article 750-1 du code de procédure civile, en l’occurrence soit une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, soit une tentative de médiation, soit une tentative de procédure participative. Tel n’est pas le cas des diligences mentionnées dans l’acte litigieux.

Cependant cette irrégularité résultant de cette absence de mention constitue un vice de forme qui ne peut être prononcé en application de l’article 114 du code de procédure civile précité qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’occurrence, il n’est justifié de l’existence d’aucun grief particulier qui résulterait d’une absence de mention relative aux diligences litigieuses, la SOLIDEO ne pouvant soutenir avoir été surprise par des doléances relatives à une pollution inattendue des sols, à son traitement et à la prise en charge des surcoûts induits et contenues dans l’acte en cause alors que la tenue pendant plusieurs années d’une instance de gestion de crise précisément sur le traitement d’une pollution des sols, l’organisation commune d’une expertise extra-judiciaire et de nombreux échanges de courriers viennent confirmer que la demande relative à la prise en charge des surcoûts induits par le traitement de la pollution des sols avait été évoquée dès octobre 2022, soit bien avant l’assignation introductive d’instance et il n’est donc pas établi que la SOLIDEO ait été empêchée ou mise en difficulté pour préparer sa défense.

En outre, ce n’est pas l’absence de mention des diligences menées en vue d’une résolution amiable du litige qui a rendu impossible toute recherche d’une véritable solution amiable, mais d’une part, l’absence de saisine d’un conciliateur ou d’un médiateur et d’autre part, les positions antagonistes et intransigeantes des deux parties. A cet égard, il est toujours loisible aux parties véritablement à la recherche d’une solution amiable de se concilier, même après la délivrance d’une assignation introductive d’instance.

En conséquence, l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SOLIDEO sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de recours préalable à une tentative de conciliation ou à une tentative de médiation ou à une tentative de procédure participative

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 750-1 du même code, en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L 125-1du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les demandes formées par la SCI [Localité 33] HERITAGE tendent à la condamnation de la SOLIDEO à lui payer une somme d’argent supérieure à 5.000 € fondée en partie sur un trouble anormal du voisinage les autres fondements invoqués étant la garantie des vices cachés, un manquement du vendeur à son obligation d’information, un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, la garantie d’éviction et l’engagement de la responsabilité délictuelle de la SOLIDEO en qualité d’aménageur.

L’obligation de tentative de résolution amiable du litige est donc caractérisée uniquement pour la demande fondée sur le trouble anormal du voisinage.

Il n’est pas démontré et au demeurant la SCCV [Localité 33] HERITAGE reconnaît ne pas avoir préalablement à l’introduction de la présente instance, entrepris ni tentative de conciliation par un conciliateur de justice, ni tentative de médiation, ni tentative de procédure participative.

En revanche, il résulte des pièces versées aux débats que :

— une pollution des sols dans une proportion inattendue a été constatée en mars 2022 dans les îlots E1 et E2 ;

— par courrier du 4 octobre 2022, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a sollicité de la SOLIDEO la mise en œuvre du dispositif contractuel de gestion de crise en raison de cette pollution dans des proportions inattendues ; qu’elle a soulignée être confrontée « à une situation grave, exceptionnelle et irrésistible, remettant en question à la fois la bonne réalisation de nos ouvrages dans le délai imparti et l’équilibre économique de l’opération » ;

qu’elle a demandé la tenue de réunion de travail dans le but de définir les traitements de pollutions adaptés et les compléments de dispositions constructives pérennes à mettre en œuvre pour parvenir à une mise en compatibilité des ouvrage avec l’usage tel qu’il résulte du programme de construction tant en phase Jeux qu’en phase Héritage, les surcoûts en résultant et les modalités de prise en charge de ces coûts entre la SCCV [Localité 33] HERITAGE et la SOLIDEO ;

— aux termes d’un protocole d’accord en date du 6 janvier 2023, la SOLIDEO et la SCCV [Localité 33] HERITAGE ont convenu que « (…) les causes techniques et solutions à apporter à ce problème de pollution étaient encore imparfaitement cernées et donc de la nécessité de recourir à une tierce expertise pour éclaire la compréhension des parties sur ces problématiques et les solutions à apporter » et ont désigné conjointement le cabinet TAUW pour y procéder ;

— le rapport du cabinet TAUW a été déposé le 31 juillet 2023 ; il porte sur la localisation et l’analyse technique de la pollution des sols ainsi que sur les mesures à mettre en œuvre pour y remédier ;

— la SOLIDEO a accepté à trois reprises de différer le paiement de la seconde fraction du prix de vente des îlots E1 et E2, ce jusqu’au 1er mars 2024 en considération de l’existence de cette pollution dans des proportions inattendues ;

— le compte rendu de réunion du 13 septembre 2023 à laquelle ont participé les parties mentionne que celles-ci ont convenu de suivre les préconisations du rapport du cabinet TAUW, listé les actions à mener à cet effet et que faute de temps le point sur les modalités de prise en charge des surcoûts exposés par la SCCV [Localité 33] HERITAGE n’a pas été abordé ;

— par courrier en date du 27 septembre 2023 la SCCV [Localité 33] HERITAGE a sollicité l’organisation d’une réunion sur la question des surcoûts et communiqué dans cette perspective un mémoire récapitulatif des frais exposés et de ses demandes à ce titre ;

— par courrier en date du 6 mars et du 30 avril 2024, la SOLIDEO a exigé le paiement de la somme de 8.057.025,22 € au titre de la seconde fraction du prix de vente des îlots E1 et E2 ;

— le 22 octobre 2024 la SOLIDEO a fait notifier à la SCCV [Localité 33] HERITAGE un avis de somme à payer d’un montant de 8.0057.025,22 € au titre du paiement de la dernière fraction du prix de vente correspondant au titre de recette n°202100002 émis le 16 octobre 2024 ;

— lors de la réunion de gestion de crise du 18 décembre 2024, la SOLIDEO a décidé de ne pas engager de traitements complémentaires des sources de pollution situées dans les terrains public lui appartenant ou dont elle est l’aménageur et de cesser les dispositifs de traitement en cours au 30 septembre 2025 ;

— par courriers en date des 31 décembre 2024 et 28 janvier 2025, la SOLIDEO a confirmé à la SCCV [Localité 33] HERITAGE le maintien de sa décision et l’a informé de son refus de s’engager désormais dans une nouvelle tierce expertise.

Ainsi, il est établi que depuis le 4 octobre 2022, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a vainement sollicité que la SOLIDEO se prononce sur les modalités de répartition des surcoûts induits par la pollution supplémentaire affectant les terrains vendus, que la SOLIDEO a participé aux recherches des causes de cette pollution, qu’elle a mis en œuvre des mesures de traitement, mais a gardé le silence sur la question des surcoûts tout en acceptant une suspension de la fraction du prix de vente des terrains affectés par cette pollution supplémentaire ; que lorsque la SCCV [Localité 33] HERITAGE s’est fait plus insistante, à partir de septembre 2023, la SOLIDEO a réclamé le solde de la fraction du prix de vente ; que ce n’est qu’ensuite et devant le silence de la SOLIDEO sur la question que la SCCV[Localité 33] HERITAGE l’a mis en demeure de lui payer la somme de 16.914.815,80€ au titre de ce surcoût et qu’une fois passé les jeux olympiques de [Localité 32] 2024, la SOLIDEO a notifié un titre exécutoire pour le paiement de la fraction du prix de vente des îlots E1 et E2, cessé tout traitement des sources de pollution situées dans les terrains publics lui appartenant ou dont elle était l’aménageur et refusé toute nouvelle tierce expertise.

Il est également établi qu’en dépit de la délivrance du titre exécutoire aux fins de paiement de la seconde fraction du prix de vente des îlots E1 et E2 et des mise en demeure adressées par la SCCV [Localité 33] HERITAGE, les réunions et échanges entre les parties au sein du dispositif contractuel de gestion de crise ont perdurées, que la SCCV [Localité 33] HERITAGE a continué d’y aborder la question des modalités de prise en charge des surcoûts des mesures de dépollution supplémentaires, qu’après avoir donné son accord d’une part, pour traiter les sources de pollution situées dans les terrains publics lui appartement ou dont elle est l’aménageur et d’autre part, pour l’organisation d’une nouvelle tierce expertise, la SOLIDEO s’y est finalement opposée.

Dans ces conditions, le recours, préalablement à l’introduction de la présente instance, à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ne pouvait qu’être voué à l’échec, de sorte que la SCCV [Localité 33] HERITAGE justifie d’un motif légitime de dispense.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de recours préalable à une tentative de conciliation ou à une tentative de médiation ou à une tentative de procédure participative soulevée par la SOLIDEO sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1648 du code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le droit à garantie des vices cachés découlant de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercé dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente (C Cass 3e civ 1er octobre 2020 n°19-16.986 ; C Cass 3e civ 8 décembre 2021 n°20-21.439 ; chambre mixte 21 juillet 2023 pourvoi n°21-17.789).

Pour qu’il y ait vice au sens de l’article 1648 du code civil, il est nécessaire que l’acquéreur puisse être en situation d’expliquer la cause des désordres dont il se plaint.

L’action en garantie des vices cachés doit donc être intentée dans les deux ans qui suivant la découverte du vice, qui doit être caractérisé, c’est-à-dire déterminé en sa cause et en ses effets.

En l’espèce, la SCCV [Localité 33] HERITAGE se plaint non pas de la découverte que les sols étaient pollués, mais de ce qu’ils l’étaient au-delà des estimations et prévisions contractuelles.

Il résulte des échanges de mails entre les parties entre le 3 et le 9 mars 2022, qu’une présence anormale d’eau polluée a été constatée lors du forage de plusieurs puits.

Par courrier du 4 octobre 2022, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a sollicité de SOLIDEO la mise en œuvre du dispositif contractuel de gestion de crise en raison de la pollution des sols.

Selon un protocole d’accord signé le 6 janvier 2023, la SCCV [Localité 33] HERITAGE et la SOLIDEO ont convenu d’une tierce expertise technique portant sur l’état environnemental des emprises du village olympique et paralympique confiée au cabinet TAUW avec mission de :

« – éclairer la compréhension des parties sur les phénomènes physiques, chimiques, hydrologiques, géologiques et sanitaires,

— caractériser la source de pollution (stock et localisation) à l’origine des niveaux de pollution en gaz des sols constatés par la SCCV SOH sur les îlots E1 et E2,

— déterminer si les mesures constructives et de traitement mise en œuvre par la SCCV SOH et par la SOLIDEO permettent de garantie la compatibilité sanitaire des programmes des îlots E1 et E2 tant en phase JOP qu’en phase Héritage, dans le calendrier prévu par la Convention d’objectifs,

— émettre le cas échéant, des préconisations en terme de mesures complémentaires à mettre en place par l’une ou l’autre des parties et leur durée de mise en œuvre, dans le respect du calendrier prévu par la Convention d’objectifs ; étant précisé que le tiers expert devra formuler des préconisations permettant d’atteindre, sans traitement actifs de dépollution (venting, CATOX, charbon actif) pérennisés au-delà de la livraison Héritage, des seuils de pollution sanitairement compatibles avec la destination des constructions, à compter de la date de livraison Héritage et au-delà. »

Ainsi, à la date du 6 janvier 2023, si les parties étaient informés de l’existence d’une pollution des sols dans des proportions inattendues, elles n’étaient pas en situation d’en connaître pleinement l’origine donc les mesures à même d’y remédier, d’où la nécessité de désigner un homme de l’art, ce dont elles ont convenu en organisant conjointement une expertise confiée à un tiers expert. A cet égard, le protocole d’accord du 6 janvier 2023 mentionne en page 3 que « (…) les parties ont convenu que les causes techniques et solutions à apporter à ce problème de pollution étaient encore imparfaitement cernées et donc de la nécessité de recourir à une tierce expertise pour éclaire la compréhension des parties sur ces problématiques et les solutions à apporter ».

Dès lors, ce n’est qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise du cabinet TAUW le 31 juillet 2023, que la SCCV [Localité 33] HERITAGE a eu connaissance de l’origine précise de la pollution des sols, de sorte que le délai de deux ans de l’article 1648 du code civil précité n’a commencé à courir qu’à compter de cette date.

Or, la SCCV [Localité 33] HERITAGE a fait délivrer l’assignation introductive de la présente instance le 26 décembre 2024, soit moins de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise extra-judiciaire du cabinet TAUW le 31 juillet 2023.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la SCCV [Localité 33] HERITAGE fondées sur la garantie des vices cachés soulevée par la SOLIDEO sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SAS VILLES ET PROJETS et de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En applications de ces textes, l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès (3ème civ. 27 janvier 1999 pourvoi n°97-12.970 ; 3ème civ. 23 juin 2016 pourvoi n°15-12.158 ; 2ème civ. 22 octobre 2020 pourvoi n°19-18.850).

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance mentionne être délivrée à la requête de la SCCV [Localité 33] HERITAGE représentée par ses cogérants, à savoir :

La SAS VILLES ET PROJETS, en qualité de cogérant,

La SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, en qualité de cogérant.

En outre, dans le dispositif de l’assignation introductive d’instance, aucune demande n’est formulée au bénéfice de la SAS VILLES ET PROJETS et de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE.

Dès lors la SAS VILLES ET PROJETS et la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, qui ne formulent aucune prétention à titre personnel, ne sont pas parties à la présente instance.

En conséquence, la fin de non-recevoir de leurs demandes tirée de leur défaut de qualité et d’intérêts à agir soulevée par la SOLIDEO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens, en revanche, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € en faveur la SCCV [Localité 33] HERITAGE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte THIBAUD, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par l’établissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de recours préalable à une tentative de conciliation ou à une tentative de médiation ou à une tentative de procédure participative soulevée par l’établissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la SCCV [Localité 33] HERITAGE fondées sur la garantie des vices cachés soulevée par l’établissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SAS VILLES ET PROJETS et de la SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE soulevée par l’établissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 18 mars 2026, 09h00, pour :

— conclusions au fond du défendeur, à défaut clôture ;

— présence obligatoire des conseils des parties aux fins d’établissement d’un calendrier de procédure, à défaut radiation (si absence du conseil du demandeur) ou clôture (si absence du défendeur) ;

INVITONS les parties à communiquer au tribunal les pièces suivantes :

les actes authentiques de vente du 26 janvier 2021 et du 24 juin 2021 avec l’intégralité de leurs annexes ; tous les compte-rendu de réunion du dispositif de gestion de crise, en particulier entre septembre 2023 et décembre 2024 ; la ou les décisions de la juridiction administrative saisie de la contestation du titre exécutoire émis le 16 octobre 2024 ; La requête adressée au tribunal administratif relativement à une demande en paiement de la somme de 15.925.287,71 € sur le fondement de la responsabilité pour dommage de travaux publics et tous document justifiant de l’état d’avancement de cette procédure ;

RÉSERVONS les dépens ;

CONDAMNONS l’établissement public national à caractère industriel et commercial LA SOCIETE DE LIVRAISON DES OUVRAGES OLYMPIQUES à payer à la SCCV [Localité 33] HERITAGE la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le juge de la mise en état,