TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/02701 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBMW

Minute :

CDC HABITAT

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [V] [H] DCD [G], décédé

Madame [J] [D] épouse [G]

Curatelle renforcée : UDAF 93

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie délivrée à :

Madame [J] [D] épouse [G]

UDAF 93

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

société CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée OSICA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [H] DCD [G], décédé

Madame [J] [D] épouse [G], demeurant [Adresse 5], sous curatelle renforcée, ayant pour curateur L’UDAF 93,

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2017, OSICA, aux droits duquel vient CDC Habitat Social, a donné à bail à M. [V] [H] [G] et à Mme [J] [D] épouse [G] (identités vérifiées à l’audience) un logement situé [Adresse 6], [Localité 2], et une cave située à la même adresse, pour un loyer hors charges de 316,41 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat Social a fait signifier à M. [V] [H] [G] et à Mme [J] [D] épouse [G], par exploit de commissaire de justice du 9 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 522,13 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, CDC Habitat Social a fait assigner M. [V] [H] [G] et à Mme [J] [D] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Après plusieurs appels, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025.

Une nouvelle assignation a été signifiée par CDC Habitat Social, à M. [V] [H] [G] et à Mme [J] [D] épouse [G] et à leur tuteur et mandataire spécial respectifs le 19 et 20 février 2025 afin qu’ils comparaissent devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 28 avril 2025.

Après plusieurs appels, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 janvier 2026.

Le 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 3] a ouvert une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Mme [J] [D] épouse [G].

M. [V] [H] [G] est décédé le 12 juillet 2025.

Le 17 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de [Localité 3] a rendu une ordonnance de changement de curateur, désignant l’UDAF 93 comme nouveau curateur pour Mme [J] [D] épouse [G].

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, CDC Habitat Social a dénoncé l’assignation et ses pièces à l’UDAF 93 ès qualité de curateur de Mme [J] [D] épouse [G].

CDC Habitat Social, comparante, représentée, actualise le contenu de son assignation, en particulier au regard du décès de M. [N] [G] et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

à titre principal, constater que l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Mme [J] [D] épouse [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [J] [D] épouse [G] à payer à la demanderesse la somme de 17 197,82 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Mme [J] [D] épouse [G] à due concurrence ;

condamner Mme [J] [D] épouse [G] à payer à la demanderesse la somme de 800,00 €, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

déclarer la décision à intervenir opposable à UDAF 93, es qualité de curateur renforcé de Mme [J] [D] épouse [G] ;

Et en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Mme [J] [D] épouse [G] solidairement en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 mai 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [J] [D] épouse [G] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [J] [D] épouse [G], assignée à étude, n’a pas comparu.

UDAF 93, ès qualité de curateur de Mme [J] [D] épouse [G], avisé de l’audience par exploit de commissaire de justice délivré à personne, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 16 avril 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lequel fait état de la vulnérabilité de la défenderesse.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [J] [D] épouse [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’extinction de l’instance à l’égard de M. [V] [H] [G]

L’article 384 du code civil dispose qu’en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie.

En l’espèce, M. [V] [H] [G] est décédé le 12 juillet 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal à l’égard de M. [V] [H] [G].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 mai 2017 que Mme [J] [D] épouse [G] doit payer un loyer d’un montant de 316,41 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 592,93 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [J] [D] épouse [G] restait devoir la somme de 17 197,82 € euros à la date du 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 628,35 € (pénalités (53,34 €) et frais de contentieux (575,01 €)), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 16 569,47 €, arrêtée au 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [D] épouse [G], assistée de UDAF 93, en qualité de curateur, au paiement d’une somme de 16 569,47 €, arrêtée au 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 522,13 € à compter du 9 novembre 2023, sur le surplus à compter du 24 février 2026, date du jugement. .

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 3 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 9 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 522,13 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2023.

L’expulsion de Mme [J] [D] épouse [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [J] [D] épouse [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 décembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 mai 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [D] épouse [G], assistée par son curateur, UDAF 93, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026, terme de janvier 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 novembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’extinction de l’instance et le dessaisissement du Tribunal à l’égard de M. [V] [H] [G] par l’effet de son décès survenu le 12 juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2017 entre CDC Habitat Social et Mme [J] [D] épouse [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [G], assistée de son curateur, UDAF 93, à verser à CDC Habitat Social la somme de 16 569,47 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 522,13 € à compter du 9 novembre 2023, sur le surplus à compter du 24 février 2026, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [D] épouse [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [D] épouse [G], assistée de son curateur, UDAF 93, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [G], assistée de son curateur, UDAF 93, à payer à CDC Habitat Social l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026, terme de janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [G], assistée de son curateur, UDAF 93, à payer à CDC Habitat Social une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [D] épouse [G], assistée de son curateur, UDAF 93, au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3] le 24 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION