TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06392 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JHV

Minute : 26/264

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Q] [X]

Madame [E] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénomée OSICA), venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [X],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [X],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2017, la société EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 541,46 euros outre une provision sur charges de 233,47 euros.

Par avenant en date du 17 décembre 2019, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] un emplacement de stationnement (n°1119 98 80 0037) situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 42,76 euros outre une provision sur charges de 2,90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2.227,77 euros euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers,

— ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à lui payer la somme de 8.091,68 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12.683,29 euros, arrêtée au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai, le dernier paiement datant d’août 2024.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude, Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] ne sont ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société CDC HABITAT SOCIAL pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée, la société CDC HABITAT SOCIAL a été autorisée à justifier de l’occupation des lieux par Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X]. La note a été reçue au tribunal le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur la loi applicable aux contrats

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties et ont été signés à la même date. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 novembre 2017, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.227,77 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] restent lui devoir la somme de 12.683,29 euros, arrêtée au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 363,02 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.(118,48 + 74,98 + 169,56)

Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré leur absence à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

S’il apparaît à la lecture du contrat de bail que Madame [E] [X] fait usage du nom du défendeur, la preuve du mariage des locataires n’est pas rapportée. Toutefois, le bail d’habitation comporte une clause de solidarité (article 10). En conséquence, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 12.320,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.227,77 euros, de l’assignation sur la somme de 5.863,91 euros euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et, l’absence de comparution et d’éléments sur leur situation personnelle et financière ne permet pas au tribunal de déterminer le montant des mensualités susceptibles d’être honorées pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2017 (et son avenant en date du 17 décembre 2019) entre la société EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] d’autre part, concernant l’appartement (Porte n°0204) et l’emplacement de stationnement (n°1119 98 80 0037) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] occupants sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 12.320,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.227,77 euros, de l’assignation sur la somme de 5.863,91 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [X] et Madame [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE