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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00497 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOCE

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 9]

DEFENDEUR(S) :

[X] [G]

[K] [G]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL S.A D’HLM, venant aux droits de la SCI HABITAT ILE DE FRANCE

RCS [Localité 11] B 552 046 484

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [X] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Mme [K] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparants, non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mars 2003, la société SCI HABITAT ILE DE FRANDE, aux droits de laquelle est venue la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer de 241,31 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait dresser un procès-verbal de tentative de sommation interpellative.

Par ordonnance du 10 mai 2024, la présidente du présent tribunal a autorisé la société CDC HABITAT SOCIAL à faire constater par commissaire de justice les conditions d’occupation du bien immobilier et recueillir l’identité des occupants et un procès-verbal de constat sur ordonnance a été dressé en date du 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit par l’effet de la loi du contrat de location signé entre la requérante et Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G],subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations d’user des lieux en « bon père de famille » et d’exécuter de bonne foi la convention qui les liaient à la requérante,ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,condamner in solidum Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, et subsidiairement une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer,condamner in solidum Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les dépens exposés à l’occasion de la procédure de constat sur ordonnance,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 26 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, fait valoir que les locataires ont abonné les lieux et que d’autres personnes l’occupent. Elle maintient les termes de son assignation.

Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G], régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G], assignés suivant procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la résiliation de plein droit du bail

Aux termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail est résilié de plein droit par l’effet de la loi, en cas d’abandon des lieux par les locataires.

Selon les dispositions de l’article 14-1 dans sa version modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait dresser un procès-verbal de tentative de sommation interpellative en date du 8 mars 2024 et un procès-verbal de constat sur ordonnance a été dressé en date du 12 juillet 2024 aux termes duquel il a été constaté que Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] n’étaient pas dans les lieux et que le logement était occupé par Messieurs [C] [Z], [P] [F], [J] [V], [T] [V] et [U] [B].

S’il est établi que d’autres occupants que les locataires sont présent dans les lieux, il n’est pas démontré que les locataires aient abandonné le logement, faute pour le bailleur d’avoir fait constater l’état d’abandon du logement.

La demande de résiliation de plein droit pour abandon du logement sera dès lors rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée le contrat de location.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat sur ordonnance que le logement est occupé par Messieurs [C] [Z], [P] [F], [J] [V], [T] [V] et [U] [B] qui ne sont pas nommés dans le contrat de bail initial. Il est noté une présence de fuites d’eau, et un début d’incendie au niveau d’un disjoncteur. Il est indiqué en conclusion que l’occupation du logement se fait dans des conditions d’hygiène déplorable.

Ces éléments contrevenants à la jouissance paisible des lieux loués constituent un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 septembre 2024, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 setembre 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] à son paiement à compter de 26 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l’occasion de la présente instance. Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] devront en conséquence payer in solidum à la partie demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G], partie succombante, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCI HABITAT ILE DE FRANCE, aux fins de résiliation judiciaire du bail.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail entre la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCI HABITAT ILE DE FRANCE, d’une part, et Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à compter du 26 septembre 2024.

DIT que Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] sont occupants sans droit ni titre.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCI HABITAT ILE DE FRANCE.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] à compter du 26 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] à payer à la la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCI HABITAT ILE DE FRANCE, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 septembre 2024, échéance d’octobre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCI HABITAT ILE DE FRANCE, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [G] et Madame [K] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance.

ORDONNE la notification de la présente décision à Monsieur le Préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du Tribunal de proximité.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG