Du 22 Janvier 2024

56C

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 22/02745 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XCCX

[I] [U]

C/

S.A.R.L. DENIAUD BRION IMMOBILIER

Expéditions délivrées à :

M^e GRAVELLIER

M^e LATAPIE-SAYO

FE délivrée à :

M^e GRAVELLIER

Le 22/12/2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 JANVIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats

M^me Dominique CHATTERJEE lors du délibéré

DEMANDEUR :

1°) Monsieur [I] [U] né le 27 Août 1949 à [Localité 5] (33), demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous le nom CENTURY 21 LGI IMMO – RCS Bordeaux 437 984 313 -

[Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Octobre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023 lequel délibéré a été prorogé au 22 janvier 2024.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique en date du 1er juillet 2016, Monsieur [I] [U] a acquis auprès de la SCI LA CASCADE la propriété d’un appartement en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Dans le cadre de cette vente, l’agence CENTURY 21 est intervenue en qualité de mandataire immobilier pour le compte de la SCI LA CASCADE, et a rédigé le compromis de vente.

Par erreur, tant dans le compromis que dans l’acte authentique de vente, le lot n° 1, affecté de 1772 tantièmes, a été désigné en lieu et place du lot n° 3, affecté de 1226 tantièmes.

Se prévalant du paiement de charges de copropriété d’un montant plus important que celles qu’il aurait dû régler en raison d’une erreur commise par l’agence CENTURY 21 lors de la rédaction du compromis portant sur le numéro du lot acquis, Monsieur [I] [U] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, par courriers recommandée avec de réception en date du 22 février 2022, réitéré le 29 mars 2022, mis en demeure l’agence CENTURY 21 d’avoir à lui rembourser les charges.

Une tentative de conciliation s’est tenue le 11 juillet 2022, et un constat d’échec a été dressé le jour même.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022, Monsieur [I] [U] a fait assigner la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 LGI IMMO, prise en la personne de son représentant légal, par devant le Tribunal Judiciaire, Pôle Protection et Proximité, à l’audience du 17 octobre 2022, aux fins de voir, aux visas des articles 750-1 du code de procédure civile, 1992, 1240 du code civil :

• Juger recevables les demandes de Monsieur [I] [U] eu égard au respect de l’obligation de tentative de conciliation préalable à la présente instance ;

• Juger que la SARL CENTURY 21 LGI IMMO a manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité de mandataire immobilier ;

• Juger qu’un tel manquement contractuel engage la responsabilité délictuelle de la SARL CENTURY 21 LGI IMMO à l’égard de Monsieur [I] [U] ;

Par conséquent,

• La condamner à restituer la somme de 2950 € au titre du préjudice financier de Monsieur [U] s’agissant du versement des honoraires de la SARL CENTURY 21 LGI IMMO ;

• La condamner à indemniser Monsieur [I] [U] de la somme de 1.748 € au titre de son préjudice financier liés à la surfacturation des charges de copropriété ;

• La condamner à la somme forfaitaire de 2.000 € pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

• Condamner la SARL CENTURY 21 LGI IMMO à verser la somme de 1.500 € à Monsieur [U] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’issue de l’audience du 17 octobre 2022, le dossier a fait l’objet de huit renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 26 octobre 2023.

A l’audience du 26 octobre 2023, dans ses dernières écritures déposées, Monsieur [I] [U], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, et y ajoutant, le débouté de la SARL CENTURY 21 LGI IMMO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Dans ses dernières écritures déposées par son conseil, la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER (CENTURY 21 LGI IMMO), sollicite du tribunal, aux visas des articles 1240, 1992 et suivants du code civil, de :

Principalement,

• Débouter Monsieur [I] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Subsidiairement,

Vu le paiement par la SARL DENIAUD BRION de la somme de 598,68 €,

Vu les charges locatives récupérables,

• Voir minorer le préjudice de Monsieur [I] [U], et le chiffrer ainsi à la somme de 598,68 €, montant des frais de l’acte rectificatif du 27 janvier 2022 d’ores et déjà supporté par la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER ;

En toute hypothèse,

• Condamner Monsieur [I] [U] à payer à la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

* *

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, prorogé au 22 janvier 2024, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’engagement de la responsabilité délictuelle de l’Agence CENTURY 21 :

Monsieur [I] [U] fait valoir un manquement de l’agence CENTURY 21 à ses obligations en sa qualité de mandataire immobilier missionné par la SCI LA CASCADE, venderesse, lors de l’acquisition du bien immobilier par Monsieur [U], en ce qu’elle aurait commis une erreur dans l’identification du lot attribué lors de la rédaction du compromis de vente.

Il soulève ainsi la faute commise par l’agence dans le cadre de sa gestion, en ce que cette erreur n’a pas permis d’assurer la pleine efficacité juridique de l’acte en empêchant l’acquéreur de régler les charges de copropriété correspondant à la réalité des tantièmes.

Il souligne qu’il ressort de la prise en charge par l’agence de l’intégralité des frais liés à l’établissement d’un acte notarié rectificatif, sans en avoir sollicité le partage avec d’autres interlocuteur, constitue une reconnaissance de sa part de son erreur, et précise que le règlement des comptes à ce moment n’a pas été établi, de sa propre initiative, puisqu’elle avait promis la régularisation des charges à la suite de la vente.

Il met en exergue qu’il importe peu qu’il soit tiers au contrat de mandat immobilier, puisque ce manquement de nature contractuelle lui a été préjudiciable, en ce qu’il s’est acquitté de charges de copropriété qui ne lui incombaient pas, étant précisé que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un tiers à un contrat peut se prévaloir d’un manquement contractuel pour obtenir réparation du préjudice résultant de ce manquement sans avoir à prouver une faute distincte.

Il indique également qu’il n’avait pas d’obligation de mettre en cause le vendeur puis l’acquéreur successif, ainsi que le Syndicat, en ce que la victime d’un dommage peut rechercher la responsabilité auprès des auteurs qu’elle souhaite, à charge pour eux de former des recours entre co-obligés le cas échéant.

Il fait valoir un préjudice financier en lien direct de causalité avec la faute commise caractérisée par une perte financière liée au versement de l’intégralité de l’honoraire de celle-ci, jugée excessive en raison de la faute commise, et sollicite en conséquence la réduction du prix pour inexécution imparfaite, outre le remboursement de la surfacturation des charges de copropriété, qui ne constitue pas une perte de chance.

En défense, la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER (CENTURY 21) fait valoir que le notaire et la SCI LA CASCADE ne sont pas dans la cause, alors que pour la SCI LA CASCADE, elle est à l’origine de l’erreur de numérotation, et que le notaire est le rédacteur de l’acte authentique, ainsi que de l’acte rectificatif lequel omet de régler les effets juridiques inhérents à cette rectification, de sorte qu’il ne lui appartient pas d’assumer la charge des manquements de ces derniers.

Elle souligne également qu’il n’existe pas de lien causal entre la faute évoquée et les charges de copropriété indûment réglées, alors qu’une partie des charges a été récupérée par Monsieur [U] auprès de son locataire, et qu’il ne peut qu’invoquer une perte de chance de ne régler que les charges afférentes à son lot, et que le mandataire a perçu sa rémunération conformément à la loi.

Elle soulève que l’action de Monsieur [U] est donc mal dirigée.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’il y a lieu de tenir compte du montant des frais pris à sa charge pour la rédaction de l’acte rectificatif, qui permet d’indemniser le seul préjudice indemnisable en lien causal avec la faute de rédaction du compromis.

Sur l’engagement de la responsabilité de l’agence :

En application de l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il est constant qu’en application de cet article, le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, mais que cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier (Civ. 1re, 18 janv. 1989) et qu’il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

En outre, la responsabilité relative aux fautes est appliquée plus rigoureusement envers celui dont le mandat est à titre onéreux.

Ainsi, il est constant que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention (Civ. 1re, 17 janv. 1995) même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté (Civ. 1re, 25 nov. 1997). Il appartient à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente (Civ. 1re, 14 nov. 2019).

Conformément au droit commun de la responsabilité civile délictuelle prévue par les articles 1240 du code civil, la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être établie que s’il existe un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices invoqués.

En l’espèce, il ressort des propres aveux de l’agence qu’une erreur a été commise lors de l’acquisition par Monsieur [U] [I] de son bien immobilier auprès de la SCI LA CASCADE, erreur présente dans le compromis et reprise dans l’acte authentique en ce que le lot n°1 a été désigné par erreur en lieu et place du lot n°3, et que cette erreur figure même dans l’acte de vente intervenu entre la SCI LA CASCADE et la SCI JL INVEST le 28 novembre 2017.

En outre, il est établi qu’afin de rectifier ces erreurs contenues au sein des deux actes authentiques, un nouvel acte a été régularisé par devant notaire en date du 27 janvier 2022, entre la SCI LA CASCADE, la SCI JL INVEST et Monsieur [I] [U], sans que celui-ci ne tire les conséquences juridiques des rectifications intervenues.

Il est ainsi non contesté par l’agence qu’elle s’est acquittée des frais liés à l’établissement de cet acte rectificatif, reconnaissant ainsi sa part de responsabilité dans l’erreur commise.

En outre, il est aussi non contesté par l’agence que cette erreur a entrainé un appel de charges afférentes au lot n° 1 auprès de Monsieur [U] [I], du 1er juillet 2016 au 30 janvier 2022, alors qu’il aurait dû être appelé à son encontre les charges afférentes au lot n°3, grevé d’un nombre moindre de tantièmes (1772 tantièmes pour le lot 1 pour 1226 tantièmes pour le lot 3).

Dès lors, c’est à juste titre que Monsieur [U] [I] souligne qu’il n’avait pas à mettre en cause les autres intervenants à l’acte, en ce que la propre erreur du vendeur, fusse-t-elle établit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et résulte uniquement d’allégations de l’agence, n’exonère pas le négociateur de son manquement à son obligation de diligences dans le cadre de la rédaction des actes, alors qu’il est établi qu’il appartenait à l’agence de vérifier au moyen des titres de propriété du vendeur l’exactitude des informations que ce dernier lui a transmis, sans pouvoir se retrancher derrière la propre faute du notaire rédacteur de l’acte.

A cet égard c’est également à bon droit que Monsieur [U] [I] souligne qu’il ne lui appartenait pas de mettre en cause le vendeur, l’acheteur successif, et le notaire, en ce qu’il a le choix de diriger son action vers l’un quelconque des intervenants, à charge pour lui de rapporter la preuve de la faute commise, et d’un lien de causalité avec le ou les préjudices dont il sollicite réparation, et que l’agence restait libre d’engager des actions récursoires, ce qu’elle n’a pas fait.

En effet, il résulte des jurisprudences précitées que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté. Or, au cas d’espèce, il est établi que l’erreur commise dans l’identification des lots lors de la rédaction du compromis de vente, laquelle doit être analysée comme une mauvaise exécution du mandat confié, a empêché Monsieur [U] [I] de régler les charges de copropriété correspondante à la réalité des tantièmes qu’il reçoit, faute qui doit être appréciée d’autant plus rigoureusement que le mandat confié l’a été à titre onéreux, faisant ainsi peser sur l’agence un devoir de vigilance accru.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que l’agence CENTURY 21 a commis une négligence faute et qu’elle engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [I] [U] à ce titre.

Sur le droit à réparation :

Conformément au droit commun de la responsabilité civile délictuelle, la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être établie que s’il existe un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices invoqués.

Par ailleurs, le préjudice doit être certain et actuel, c’est-à-dire déjà constitué, ce qui n’exclut pas la réparation d’un préjudice futur lorsqu’il apparaît qu’il doit nécessairement se produire dans l’avenir. Le préjudice éventuel n’est quant à lui pas indemnisable. Le préjudice peut aussi être constitué par une perte de chance définie comme la disparition d’une éventualité favorable.

En outre, la réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale puisque le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, en commettant une erreur grossière sur l’identification du lot acquis par Monsieur [U] [I], l’agence CENTURY 21 a directement entrainé le préjudice personnellement subi par Monsieur [I] [U], qui s’est acquitté de charges de copropriété d’un montant supérieur à celles qu’il aurait dû payer si cette erreur n’avait pas été commise. Cette surfacturation de charges de copropriété est en lien direct avec la faute dans l’exécution de son mandat par l’agence CENTURY 21 car si l’acte avait été rédigé correctement dès le départ, Monsieur [I] [U] n’aurait pas été tenu de régler indûment des charges calculées selon des tantièmes erronés.

Il y a donc lieu de condamner l’agence CENTURY 21 à rembourser à Monsieur [I] [U] la différence entre les charges dont il justifie s’être acquitté, et celles qu’il aurait dû normalement payer, si l’erreur n’avait pas été commise, soit la somme de 1.748,98 €, au titre de la réparation de son préjudice financier, sans qu’il ne puisse lui être opposé en déduction le montant des charges locatives récupérées, lesquelles ne sont pas calculées sur les mêmes bases que les charges de copropriété.

En revanche, la demande portant sur la réparation du préjudice financier au titre du règlement des honoraires de l’agence CENTURY 21 sera rejetée, en ce que l’erreur commise n’a pas fait perdre à l’agence le droit à sa rémunération. Si Monsieur [U] invoque une déperdition financière dans le cadre d’une opération qui lui a été préjudiciable, ce préjudice financier est justement réparé par la condamnation de l’agence à lui rembourser le surcout des charges, sans qu’il ne soit lieu de venir déduire le montant des frais de l’acte rectificatif que l’agence a pris à sa charge, et qui résultent de la faute qu’elle a commise et qu’elle a dû régulariser.

Sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier doit non seulement prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui du retard dans le paiement de sa créance réparé par le versement d’intérêts au taux légal, mais également la mauvaise foi du débiteur.

En l’occurrence, cette preuve n’est nullement rapportée par Monsieur [I] [U], étant rappelé à ce titre que la résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

La demande de condamnation formée par Monsieur [U] [I] à l’encontre de l’agence CENTURY 21 au titre d’une résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SARL CENTURY 21 LGI IMMO qui succombe à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la SARL CENTURY 21 LGI IMMO à verser à Monsieur [U] [I] une indemnité de 800 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL CENTURY 21 LGI IMMO à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 1.748,98 € au titre de son préjudice financier lié à la surfacturation des charges de copropriété ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Monsieur [U] [I] au titre du préjudice financier s’agissant du versement des honoraires de la SARL CENTURY 21 LGI IMMO ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Monsieur [U] [I] au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SARL CENTURY 21 LGI IMMO à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL CENTURY 21 LGI IMMO aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERELA JUGES