Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02044 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXEN

[N] [U]

C/

[S] [W]-[P]

— Expéditions délivrées à

M^e Nadia EDJIMBI

M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN

— FE délivrée à

M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN

Le 04/07/2025

Avocats : M^e Nadia EDJIMBI

M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [U]

née le 27 Mars 1930 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DEFENDERESSE :

Madame [S] [W]-[P]

née le 03 Juillet 1973 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-001078 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par M^e Nadia EDJIMBI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17/02/2014, Madame [N] [U] a donné à bail à [W] [P] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 520 euros et 16 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28/06/2024, Madame [N] [U] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.230 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 08/10/2024, Madame [N] [U] a assigné Madame [S] [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20/12/2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail de location, à effet au 28 août 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [S] [W] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 3.456 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 28 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 juin 2024 sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner Madame [S] [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 613 euros, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [S] [W] [P] à payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [S] [W] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20/12/2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11/04/2025.

Lors de l’audience du 11/04/2025, Madame [N] [U], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.265 euros au 03/03/2025 et confirme les termes de sa demande initiale, et y ajoutant, sollicite de la juridiction saisie de rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [W] [P], et l’en débouter, à l’exception de celle concernant le remplacement des radiateurs défectueux dans l’hypothèse où ceux-ci sont effectivement hors d’usages, et y modifiant de la voir condamner à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [S] [W] [P], représentée par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de voir :

Condamner Madame [N] [U] à réaliser tous les travaux indispensables de nature à mettre le logement en conformité avec l’obligation de délivrance à savoir la remise aux normes des radiateurs sous astreinte de 50 euros par jour à compter du prononcé de la présente décision ; Ordonner à titre provisionnel une réduction de loyer de moitié à compter du 12 janvier 2023, date du bon d’intervention de la société RAMOUNA ENERGIES et ce jusqu’à la remise de radiateurs fonctionnels dans le logement ; A titre subsidiaire, Octroyer à Madame [S] [W] [P] un délai pour le paiement de l’arriéré de loyer impayé ; Fixer ledit délai sur une période de 36 mois ; En tout état de cause, Débouter Madame [N] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [S] [W] [P] ; Condamner Madame [N] [U] à payer à Madame [S] [W] [P] la somme de 1.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et autoriser Maître EDJIMBI Nadia à percevoir directement cette somme sur le fondement des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ; Condamner Madame [N] [U] aux entiers dépens de l’instance.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025, prorogée au 04/07/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09/10/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20/12/2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 01/07/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, en son article 16 prévoyant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux s’agissant du défaut de paiement des loyers et charges, et un délai d’un mois à défaut de souscription d’une assurance contre les risques.

Madame [N] [U] a fait signifier à Madame [S] [W] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.230 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

En application de l’article 7 g) susvisé, et à compter de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’assurer. Il est constant qu’en cas de justification tardive de la souscription d’une assurance, et si cette date de souscription est comprise au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, la constatation de la résiliation du bail doit être refusée. A défaut d’assurance souscrite dans le mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de le constater.

Madame [S] [W] [P] fait valoir l’indécence des lieux loués faisant échec au constat de la résiliation du bail, en ce qu’elle subit une privation de chauffage depuis plusieurs années, élément essentiel à la jouissance paisible du bien loué. Elle argue que depuis 2021, la société RAMOUNA ENERGIES en charge de la visite d’entretien annuelle des appareils de chauffage et de la chaudière a pu constater que les radiateurs gaz du logement étaient hors d’usage, qu’elle a immédiatement informé le gestionnaire du logement le Cabinet DEMONS des comptes rendus dressés par la société et leur a transmis le compte rendu de 2021.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

De plus, il ressort de l’article 1719 1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est aussi obligé :

De remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitationDe délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.En vertu de l’article 3. 1er du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

En l’espèce, pour faire valoir l’indécence des lieux loués, en raison d’une absence de chauffage depuis 2021, Madame [S] [W] [P] produit une facture d’intervention de l’entreprise RAMOUNA ENERGIES en date du 12/01/2023 s’agissant d’un contrat souscrit du 24/12/2022 au 23/12/2023, qui indique dans son compte rendu « radiateurs gaz hors d’usage conseil de les supprimer ». Ce seul élément ne saurait suffire à démontrer l’absence de chauffage dans les lieux depuis l’année 2021, et donc à caractériser l’indécence des lieux loués, alors que Madame [U] produit des factures d’entretien et de réparation du chauffage et de la chaudière, postérieures à l’année 2021, alors que Madame [W] [P], contrairement à ses déclarations, ne justifie pas avoir alertée sa bailleresse ou son mandataire de gestion quant à ce défaut de chauffage.

En l’état des éléments produits, aucun manquement n’est rapporté à l’endroit de la bailleresse qui pouvait donc valablement engager une action pour faire valoir le constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties.

A ce titre, si Madame [S] [W] [P] produit une attestation d’assurance, celui-ci couvre la période du 02/10/2024 au 14/11/2025 alors qu’il lui appartenait de justifier de la souscription d’une assurance dans le mois suivant la délivrance du commandement, soit avant le 29 juillet 2024. Faute de justificatif supplémentaire produit, Madame [N] [U] est fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 juillet 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Si Madame [S] [W] [P] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, prévus à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que l’application de cet article ne vaut qu’en matière de défaut de paiement et non pas pour un défaut d’assurance. Tel que rappelé ci-dessus, à défaut d’assurance souscrite dans le mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de le constater.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

Madame [S] [W] [P] qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la provision, les indemnités d’occupation et la demande de délais de paiement :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [N] [U] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.265 euros à la date du 03/03/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [W] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.265 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 03/03/2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Madame [S] [W] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En application de l’article 1343-5 du Code civil au regard de ses difficultés financières et personnelles, et compte tenu de l’évolution de sa situation, il convient de faire droit à la demande de délais de Madame [S] [W] [P] en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 261euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [S] [W] [P] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [W] [P] d’installation de radiateurs fonctionnels sous astreinte, et de réduction de loyer à titre provisionnel :

Faute pour Madame [S] [W] [P] de rapporter la preuve de l’indécence des lieux loués, la bailleresse ne pourra être condamnée en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à réaliser les travaux indispensables de nature à mettre le logement en conformité avec l’obligation de délivrance, et la demande de réduction de loyer sera également rejetée pour les mêmes raisons.

Sur la demande d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle :

En vertu de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

Ainsi, dans la mesure où la procédure en cours est une procédure d’expulsion, il convient de faire droit à la demande de Madame [S] [W] [P], relative à l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [W] [P], en ce non compris les frais d’exécution à venir par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [W] [P] à verser à Madame [N] [U] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [S] [W] [P] ;

CONSTATONS la réunion à la date du 29 juillet 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17/02/2014 entre Madame [S] [W] [P] et Madame [N] [U] relatif au logement situé [Adresse 2], à [Localité 6] ;

REJETONS la demande de délais suspensifs formée par Madame [S] [W] [P] ;

CONDAMNONS Madame [S] [W] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], à [Localité 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (613 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [S] [W] [P] à payer à Madame [N] [U] la somme de 6.265 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 03/03/2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [S] [W] [P] à payer à Madame [N] [U], à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

ACCORDONS à Madame [S] [W] [P] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 261 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance de Madame [S] [W] [P] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTONS les demandes de Madame [S] [W] [P] de condamnation de Madame [N] [U] à la réalisation de travaux sous astreinte et à une réduction de loyer de moitié ;

CONDAMNONS Madame [S] [W] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS [W] [P] à payer à Madame [N] [U] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION