TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00069 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZARA

NUMERO MIN: 25/00012

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX MÉTROPOLE

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [J] [U] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Lionel BERNADOU de la SELARL BERNADOU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Elizabeth LAGARDE, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 30/01/2025

à : avocats

Expédition le : 30/01/2025

à : expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur et madame [G] et [J] [I] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 8] d’une contenance de 441 m², sise [Adresse 9], sur le territoire de la commune de [Localité 12].

Par arrêté du 24 février 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole les travaux d’aménagement de la voirie « Liaison centre-ville/[Adresse 15] », sur le territoire de la commune de [Localité 12].

Le 6 mars 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 10 mai 2023.

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle précitée au profit de Bordeaux Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 15 avril 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien aux époux [I] à 170 062,92 euros.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 avril 2024 s’est déroulé le 3 juin 2024, en présence de monsieur [I], de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juillet 2024, renvoyée aux 19 septembre, 28 novembre et 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 12 novembre 2024, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 170 745,64 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien libre de toute occupation,

— dire que Bordeaux Métropole prendra en charge les démolitions et arrachages ainsi que les éventuels déplacements de compteurs,

— rejeter toute autre demande,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Concernant la date de référence, Bordeaux Métropole souligne que la parcelle est classée en zone UM 36 *4L30 ; elle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain et grevée d’un emplacement réservé Voirie Tertiaire T413 visant à la création d’une voie nouvelle entre l'[Adresse 10] et la [Adresse 14]. Elle retient comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle le PLU de Bordeaux Métropole délimitant cette zone, adopté le 16 décembre 2016, est devenu opposable aux tiers.

La zone UM 36 *4L30 correspond aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. La parcelle est desservie par les réseaux publics. Bordeaux Métropole ne discute pas la qualification de terrain à bâtir de l’emprise.

Concernant le montant de l’indemnité offerte, elle souligne que l’article L 322-4 du code de l’expropriation prévoit que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et que la juridiction de l’expropriation admet de procéder à des abattements pour encombrement des terrains par des constructions existantes, le pourcentage différant selon le taux d’encombrement du terrain. Elle souligne néanmoins que sont disponibles, dans le secteur géographique en cause, des termes de comparaison portant sur des emprises similaires (détachement de terrain) de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher des termes de comparaison issus de terrains à bâtir avec application d’un abattement.

Elle fonde son offre sur 15 termes de comparaison de biens comparables correspondant à des emprises de terrain détachées pour alignement de voirie, situés dans un secteur géographique proche et classés en zonage identique, justifiant son offre à 300 euros le m².

Elle ajoute qu’en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et divers titulaires de droit à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une DUP, même s’il n’a pas à les prendre pour base lorsque ces accords concernent moins de 2/3 des propriétaires de superficies représentant moins des 2/3 de celles concernées.

Elle ajoute que les traités d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation constituent des accords amiables après ordonnance d’expropriation et constituent des termes de comparaison.

Concernant les termes de comparaison produits par les expropriés, Bordeaux Metropole demande de les écarter des débats car ni les références de publication des actes ni les actes ne sont produits, empêchant toute prise de connaissance des données des cessions. Elle ajoute que les termes proposés ne sont pas similaires au bien à évaluer, soit que la parcelle est trop petite, soit qu’elle est bâtie. Si ces termes devaient être admis, il conviendrait de pratiquer un abattement de 40% pour encombrement au regard des possibilités de construction. Elle propose également d’allouer une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles.

En ce qui concerne les termes de référence du commissaire du gouvernement, elle relève que sont produits 20 termes de référence de terrains à bâtir cédés à [Localité 12] ; elle constate néanmoins que l’essentiel des termes de comparaison proposés ne portent pas sur des emprises détachées pour créer une voirie. Elle ne retient que trois des termes de comparaison proposés comme pertinents, dans la fourchette basse (parcelles AY [Cadastre 3], 2156 euros le m², AX [Cadastre 6], 309 euros et AV [Cadastre 5], 250 euros).

En ce qui concerne les demandes d’indemnités accessoires, Bordeaux Métropole constate qu’une demande est faite au titre des travaux et de l’indemnité de végétaux. Elle ne conteste pas que l’expropriation implique le déplacement du portail et de la clôture ainsi que des végétaux : elle propose de déplacer le portail et la clôture et de reconstituer les végétaux avec remise en place de l’arrosage automatique. Elle propose au titre des indemnités pour travaux (portail et clôture) la somme de 20 119,32 euros, précisant qu’elle prendra à sa charge la dépose du portail et de la clôture actuels et 4096,32 outre la TVA. Elle précise que les démolitions et arrachages ainsi que les éventuels déplacements de compteurs seront pris en charge par Bordeaux Métropole. Elle conteste une dépréciation du surplus, celle-ci ne pouvant être allouée que si elle est la conséquence directe de l’expropriation et que si elle présente un caractère certain. Elle souligne que si la création de la voie publique à la suite d’une expropriation crée des nuisances, celles-ci constituent des dommages de travaux publiques qui ne peuvent qu’être réparés par le juge administratif, non par le juge de l’expropriation. Elle souligne que la partie donnant du côté de la propriété des époux [I] est une voie verte, et qu’elle sera située à 8,39 mètres de la façade borgne de leur maison. La reconstitution de la haie végétale en limite du domaine public constituera un écran végétal. Elle ajoute que le bassin de la piscine existante sera éloigné de 16,37 mètres de la voie publique. La maison conservera son emplacement privilégié et une partie de l’emprise sert déjà à la desserte de la propriété. Elle conteste la prise en charge au titre des indemnités accessoires le remplacement des fenêtres actuelles par des fenêtres anti bruit. Elle ajoute que la maison n’a pas été visitée lors du transport, empêchant d’en estimer la valeur. En tout état de cause, elle estime le taux de 10% surévalué, un pourcentage de 5% maximum pouvant être appliqué. Bordeaux Métropole demande à ce que soit écarté le rapport de l’expert immobilier produit par les époux [I] qui se fonde sur des termes de comparaison sans produire les références ni les actes.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 décembre 2024, monsieur et madame [I] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 528 606,57 euros, toutes indemnités confondues, de dire que Bordeaux Métropole prendra à sa charge les démolitions, les arrachages et les éventuels travaux de réseaux et d’électricité, de condamner l’expropriant aux dépens et à leur verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Ils soulignent que la parcelle AS [Cadastre 8] dont l’expropriation est en cours constitue une unité foncière avec la parcelle AS [Cadastre 7], sur laquelle se situe leur maison d’habitation. Ils soulignent que l’emprise expropriée est située dans un quartier résidentiel attractif et résidentiel, à seulement 2 km du centre ville de [Localité 12], 800 mètres du lac et 1km de la rocade. La station de tramway La Vache permet de relier le centre ville de [Localité 11] en 15 minutes, et des arrêts de bus sont accessibles à proximité. Leur propriété bénéfice d’un environnement paisible et calme, en retrait de la voie publique.

Sur la date de référence, ils rejoignent l’analyse de Bordeaux Métropole, qui la fixe au 24 février 2017. Ils exposent qu’à cette date, le terrain était un terrain à bâtir à usage de jardin d’agrément.

Concernant l’offre de Bordeaux Métropole, ils lui reprochent d’être fondée sur des termes de comparaison issus d’un marché captif, l’ensemble des mutations étant issues de mutations contraintes réalisées par Bordeaux Métropole et invite le juge à tenir compte du fait qu’il s’agit de valeurs basses dans un marché captif. Ils considèrent que c’est particulièrement le cas des références 14 et 15 de l’expropriant qui concernent la même opération d’expropriation et dont les indemnités ont été fixées par accord amiable par traité d’adhésion après l’ordonnance d’expropriation. Dès lors qu’elles sont largement en dessous du prix du marché, ils estiment que ces références ne doivent pas être prises en compte, en dépit de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, qui ne commande au juge de tenir compte de ces cessions que pour autant que les prix pratiqués sont représentatifs du prix du marché libre. Ils ajoutent que les termes de comparaison de l’expropriant ne sont pas comparables, ne se situant pas dans un secteur comparable ou trop éloigné ou portent sur des parcelles de surface non comparable. Ils ajoutent que la référence 13 doit être écartée car une promesse de vente ne vaut pas vente. Ils en déduisent que l’ensemble de ses termes de comparaison doivent être écartés. Concernant leurs propres termes de comparaison, ils retiennent des termes de comparaison provenant du site DVF qu’ils estiment pertinents ;

Ils prennent acte du fait que l’expropriant ne propose pas d’appliquer un abattement pour encombrement dans le cas où ses termes de comparaison seraient retenus, mais estiment excessif l’abattement proposé pour encombrement dans le cas où d’autres termes de comparaison seraient retenus, dès lors que la propriété supporterait une « artificialisation importante » et que les possibilités supplémentaires de construction seraient « mesurées ». Ils soulignent que ce taux serait excessif au regard de la superficie restante et de l’encombrement réel du terrain (7%) et de la possibilité d’édifier une construction en fond de parcelle, à l’ouest de la maison d’habitation. S’il devait être retenu, l’encombrement ne pourrait être retenu à plus de 10%, non à 20% comme le suggère finalement le commissaire du gouvernement.

Concernant les indemnités accessoires, ils demandent, outre une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles, une indemnité de travaux sur la base de devis produits (22 917,78 euros), dès lors que l’expropriation conduira à la démolition de la clôture et du portail électrique. Ils indiquent toutefois être d’accord avec la proposition de Bordeaux Métropole de prendre à sa charge la dépose du portail et de la clôture. Ils demandent en outre une indemnité au titre du remplacement des fenêtres de leur maison d’habitation afin d’intégrer une isolation phonique, rendue nécessaire par la création de la nouvelle voie, à hauteur de 21 817,40 euros selon devis.

Ils demandent également une indemnité pour le remplacement des végétaux à hauteur de 4096,32 euros.

Ils demandent une indemnité pour dépréciation du surplus, s’appuyant sur plusieurs décisions de juridictions l’expropriation et de cour d’appel qu’ils estiment similaires. Ils soulignent que leur demande ne tend pas à indemniser des dommages de travaux publics engendrés par la présence de l’ouvrage mais bien à indemniser la moins value immobilière subie par leur propriété du fait du rapprochement significatif de la voie publique qui va se retrouver à moins de 8 mètres de la maison alors que celle-ci était auparavant située à plus de 30 mètres de la voie publique. Cette nouvelle voie passera également à une quinzaine de mètres de la terrasse et de la piscine ; la circulation automobile va être beaucoup plus importante ce qui aura un impact non négligeable sur l’agrément de la maison. Ils ajoutent que l’amputation d’une superficie de 441 m² de la surface de l’unité foncière va diminuer le jardin d’agrément de la propriété.

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 289 967 euros les indemnités de dépossession, toutes indemnités confondues. Il souligne que l’emprise est un terrain en forme de bande étroite encombrée d’une clôture bétonnée, de végétation et d’une installation d’arrosage automatique, en nature actuelle de terrain d’agrément latéral d’une habitation principale. Le terrain étant situé en zone UM36, il répond aux critères des terrains à bâtir et sera traité comme terrain à bâtir encombré ; Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il relève que la plupart des termes de comparaison de l’expropriant sont anciens et antérieurs à 2020. Il suggère ainsi de les écarter d’autant que les termes de comparaison postérieurs sont nombreux. Il constate également que sur les autres termes, certains concernent des parcelles de surfaces très petites, non comparables, ou très grandes, également non comparables. Il souligne que le bien à évaluer est détaché d’une unité foncière composée de 2 parcelles, dont une supporte un bâti : il considère en conséquence que le terrain doit être évalué comme un terrain à bâtir encombré de constructions, limitant son potentiel de constructibilité, ce qui justifie l’application d’un taux d’encombrement de 20%, justifié par la surface habitable de la maison, des surfaces des dépendances, des marges de recul et de la réglementation sur l’emprise bâtie fixée au PLU pour le zonage UM36. Le terme de référence 1 des expropriés est retenu par ses soins. Il écarte en revanche les deux autres termes non pertinents, dès lors que l’un porte sur une vente de maison individuelle mitoyenne et que l’acte n’a pu être retrouvé pour le 3e.

Sa recherche a donc porté sur des ventes de parcelles de terrain non bâties, sur la commune de [Localité 12], d’une superficie allant de 300 à 800 m², situées en zone UM36 ou dans un zonage approchant, dans un périmètre d’un km. L’étude a porté sur des transactions entre janvier 2022 et août 2024. Il a recensé 12 termes de comparaison, aboutissant à une valeur unitaire moyenne de 670 euros, soit 540 euros le m² après abattement de 20%.

MOTIVATION

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 27 juillet 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux.

L’emprise expropriée est constituée d’un chemin d’accès engravillonné qui part du [Adresse 16], qui débouche sur un portail PVC automatisé doté d’un visiophone. Après le portail, l’emprise, de forme rectangulaire, se poursuit tout droit jusqu’au bout du terrain entourant la maison d’habitation. Le terrain est en nature de jardin d’agrément bordant la maison d’habitation, majoritairement enherbé, avec une partie engravillonnée pour permettre le stationnement de véhicules. L’emprise est bordée par une clôture en parpaings bruts cachés par une haie. Elle supporte 2 noisetiers, un troène et un arbre d’une autre essence.

Sur la date de référence

Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence.

Elle sera fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

Il résulte de l’état parcellaire produit que les parcelles AS [Cadastre 8] et AS [Cadastre 7] sont issues de la parcelle mère cadastrée section AS [Cadastre 2] (1770 m²). Elles ont été divisées pour les besoins de l’expropriation. Ces deux parcelles appartiennent aux époux [I] en indivision. Elles constituent en conséquence une unité foncière. La parcelle [Cadastre 7] supporte la maison d’habitation des époux [I]. En conséquence, la parcelle [Cadastre 8] doit être considérée, pour son évaluation, comme un terrain à bâtir encombré d’une construction.

Selon la règlementation de la zone UM36, l’emprise bâtie sur un terrain en seconde ligne doit être inférieure à 25% du terrain (442,50 m² pour une surface totale de 1770 m²) avec un retrait latéral soit de 0 m soit supérieur à 4 mètres en cas de façade avec des baies générant une vue droite. Un retrait supérieur ou égal à 4 mètres est imposé en fond de parcelle. Il est également imposé de laisser au moins 35% de la superficie du terrain en pleine terre (619,5 m²) et de d’inscrire un cercle de 10 mètres de diamètre dans la partie du terrain en pleine terre.

Il résulte du rapport d’estimation produit par les époux [I] que la surface bâtie totale (maison d’habitation, garage, terrasse, piscine) d’ores et déjà érigée est de 308,50 m², ce qui correspond environ à une occupation de 17% du terrain sur les 25% autorisés. La configuration de l’unité foncière (voie d’accès qui se prolonge sur le jardin d’agrément) et les règles de recul imposées par le PLU empêchent d’envisager une construction sur la partie utilisée comme chemin d’accès. Seule une construction pourrait être envisagée en fond de parcelle mais alors cela se heurte à la règle selon laquelle 35% de la superficie du terrain doit être laissée en pleine terre avec la nécessité d’inscrire un cercle de 10 mètres de diamètre dans la partie du terrain en pleine terre, ainsi qu’aux règles de retrait en fond de parcelle et de retrait latéral, ce qui réduit sensiblement les possibilités construction.

En conséquence, il est justifié d’appliquer un abattement de 20% sur la moyenne unitaire dégagée à partir de termes de comparaison issus de terrains à bâtir, tel que proposé par le commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison est retenue par les parties et le commissaire du gouvernement.

Il y a lieu de faire application de cette méthode pertinente pour l’évaluation du bien en cause.

Pour être pertinente, la méthode par comparaison doit nécessairement porter sur des biens de même nature, d’une superficie comparable, dans un secteur géographique proche, bénéficiant du même zonage ou d’un zonage ayant des caractéristiques proches, objet de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités.

Aussi, doivent être exclus les termes trop anciens, ou portant sur des superficies trop petites ou trop grandes, ou qui ne sont pas classés dans la même zone du PLU.

Les expropriés proposent trois termes de comparaison. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

En l’espèce, le commissaire du gouvernement a pu trouver deux des trois termes de comparaison ; le deuxième terme doit être écarté car portant sur une maison mitoyenne. Le troisième doit également être écarté en l’absence d’acte. Le premier terme, qui correspond au 4e terme de comparaison du commissaire du gouvernement sera examiné plus loin.

Sur les 15 termes de comparaison proposés par l’expropriant, cinq sont antérieurs à 2020 : ils doivent être écartés pour être trop anciens (TC 1 à 5).

Etant souligné que l’emprise expropriée est de 441 m², il y a lieu d’exclure les cessions portant sur des terrains inférieurs à 300 m² et supérieures à 700 m².

Ainsi, les TC 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 et 15 doivent être écartés.

Le TC 11 doit également être écarté car le terrain dont s’agit est en nature de landes.

Ainsi, seul le TC 14 doit être considéré comme pertinent : il concerne la cession, après ordonnance d’expropriation, d’une parcelle de 579 m² au prix unitaire de 285 euros, intervenue dans le cadre de la même opération déclarée d’utilité publique. En application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, le juge doit en tenir compte. Il sera toutefois souligné que le traité d’adhésion fait état d’une indemnité accessoire pour perte de végétaux et d’arbres à hauteur de 137 000 euros, représentant à vingt mille euros près le montant de l’indemnité principale, les expropriés ayant pu adhérer au regard du montant total des indemnités. Cette cession ne sera prise en compte dans le calcul de la moyenne qu’à hauteur d’un coefficient de 50%.

Le commissaire du gouvernement retient pour sa part douze termes de comparaison, dont trois dans le même zonage UM36.

Les TC 9 et TC 12 doivent être écartés comme non pertinents car portent sur des parcelles en nature de lande en forme de bande étroite, non comparables.

Les autres termes de comparaison peuvent être conservés comme pertinents, ceux-ci étant relatifs à des cessions sur [Localité 12], intervenues entre février 2022 et février 2024, relatives à des parcelles de terrain à bâtir ou parcelle d’agrément.

Ainsi, la moyenne des TC 1 à 8 et TC 10 et 11 du commissaire du gouvernement et du TC 12 de l’expropriant (affecté d’un coefficient de minoration de 50% est de : (766+767+769+686+216+641+491+752+832+405+285)/10,5=630 euros, soit 504 euros après application d’un abattement de 20% pour limitation des possibilités de construction en raison des caractéristiques du terrain.

Ainsi, pour un terrain de 441 m², l’indemnité sera de 222 264 euros, pour un bien libre d’occupation.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 23 226 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 207 264x10%).

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Les expropriés sollicitent une indemnité de 87 000 euros.

Si le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation conduit à indemniser, en cas d’expropriation partielle, la perte de valeur subie par le surplus de la propriété en raison de l’emprise, c’est-à-dire de la dépossession de tout ou partie du bien, la perte de valeur doit résulter directement de l’emprise, indépendamment du fait que les travaux ou l’ouvrage pour lesquels l’expropriation est menée soient réalisés.

En effet, doit être distingué le préjudice résultant directement de l’expropriation, pour la réparation duquel le juge de l’expropriation est compétent, du préjudice né de l’exécution des travaux ou de l’implantation de l’ouvrage publique, pour la réparation duquel seul le juge administratif est compétent, ce préjudice n’étant qu’indirectement en lien avec l’expropriation. L’indemnité pour dépréciation du surplus ne se confond pas avec l’indemnité principale de dépossession.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’expropriation porte sur une surface de 441 m², représentant environ un quart de l’unité foncière initiale. Il faut toutefois constater que ces 441 m² ne sont pas utilisés qu’en jardin d’agrément ; selon le plan de masse produit, environ 100 m² sont utilisés comme chemin d’accès à la maison d’habitation des époux [I]. La privation de la bande de terrain (sur la partie latérale de la maison, il s’agit d’une bande de 41 mètres de long sur près de 8 mètres de large) n’aura en conséquence qu’un impact limité sur la perception du jardin d’agrément pouvant justifier une dépréciation du surplus, le terrain restant dépassant encore les 1000 m², surface demeurant très attractive en milieu citadin ; Il est vrai que cette bande de terre assurait la mise en retrait de la maison d’habitation par rapport à la voie publique et au [Adresse 16]. L’expropriation modifiant la configuration de la parcelle restante, l’accès à la nouvelle voie publique envisagée sera plus direct. Il ressort du rapport d’évaluation produit par les époux [I] que la voie publique envisagée se situera à environ 8 mètres de la façade Nord de la maison (8,39 mètres selon Bordeaux Métropole) et à une quinzaine de mètres de la terrasse et de la piscine (16,37 mètres selon Bordeaux Métropole), ce qui ne porte pas atteinte à l’intimité de la propriété. Quoiqu’il en soit, si un préjudice devait être caractérisé, il ne pourrait résulter que de l’implantation de la voie nouvelle, donc de l’ouvrage public à venir ; il ne résulterait pas directement de l’expropriation ; en effet, à supposer que cet ouvrage public ne se concrétise pas, aucune dépréciation du surplus du reste de la propriété n’est démontré, le terrain autour de la maison d’habitation demeurant important.

Il n’est pas davantage démontré que la perte de ces 441 m² supprime les droits à construire qui sont d’ores et déjà très limités compte tenu de la configuration actuelle des lieux, comme cela a été mentionné plus haut, étant souligné que le préjudice résultant d’une règle de recul par rapport à la voie publique est à ce stade éventuel. Il convient par ailleurs de souligner que les droits à construire pour les terrains en première ligne sont de 30% non de 25%, ce qui est favorable aux expropriés en l’espèce si le projet de voirie se concrétise.

Il en résulte que le préjudice allégué ne résulte qu’indirectement de l’expropriation, de sorte que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour le réparer. La demande formée de ce chef ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur l’indemnité pour reconstitution du portail, de la clôture et de la haie

Il n’est pas contesté que l’expropriation va conduire à réinstaller un portail électrique et une clôture et Bordeaux Métropole a fait savoir qu’elle procéderait elle-même à la dépose des anciens équipements, ce à quoi les époux [I] ne s’opposent pas.

Deux devis sont produits, non contestés par Bordeaux Métropole, sous réserve de déduire les frais liés à la dépose.

Concernant le remplacement du portail, un devis de 11 770 euros TTC (TVA de 10% selon le devis) est produit, comprenant 800 euros HT (soit 880 euros TTC) de dépose. Il convient en conséquence de retenir un montant de 10 890 euros.

Au titre de la clôture et de la palissade, le devis produit mentionne un montant de 9289,82 euros HT, la TVA étant de 10%. Il y a lieu de fixer l’indemnité de ce chef à 10 219 euros.

Concernant la réimplantation des végétaux, le devis produit mentionne un montant de 1393,60 euros HT et un montant de 2020 euros pour l’arrosage automatique, soit, avec une TVA de 10% (selon devis) un montant de 3755 euros, somme qui sera allouée aux époux [I].

L’indemnité a vocation à réparer le préjudice résultant de l’expropriation.

L’expropriation n’imposant aucunement le remplacement des fenêtres par des fenêtres anti bruit, il ne peut être accédé à cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à monsieur et madame [I] une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 24 février 2017,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur et madame [I] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 8] d’une contenance de 441 m², sise [Adresse 9], sur le territoire de la commune de [Localité 12] aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 222 264 euros pour un bien libre d’occupation

Indemnité de remploi : 23 226 euros

Indemnité au titre de la remplacement du portail : 10 890 euros TTC

Indemnité au titre de la reconstitution de la clôture : 10 219 euros TTC

Indemnité au titre de la reconstitution des végétaux : 3 755 euros TTC

Rejette la demande d’indemnité au titre du remplacement des fenêtres,

Rejette la demande d’indemnité au titre de la dépréciation du surplus,

Donne acte aux parties de leur accord sur la prise en charge par Bordeaux Métropole des démolitions et arrachages ainsi que des éventuels déplacements de compteurs,

Condamne Bordeaux Métropole aux dépens,

Condamne Bordeaux Métropole à payer à monsieur et madame [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation