TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/02819 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQ7L

Minute n° 25/00011

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SOCIETE [Localité 9] DE GESTION immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 326 865 623, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. SO.BIO immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 499 308 856, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, postulant et Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 03 avril 2008, la SCI DU [Adresse 4] a donné à bail commercial à la SARL BIO REMPART, exerçant sous l’enseigne SO BIO, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2008 un immeuble situé [Adresse 1] à PESSAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 59.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de commerce de détails alimentaires spécialisés.

Le 28 mars 2018, la société BIO REMPART a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail. Le 15 novembre 2018, la SARL SOCIETE [Localité 9] DE GESTION, venant aux droits de la SCI DU [Adresse 4] a consenti au renouvellement à compter du 1er avril 2018 et proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 132.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 27 mars 2020, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION a, par acte du 04 avril 2022, fait assigner la SAS SO.BIO, venant aux droits de la SARL BIO REMPART, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018.

Par jugement du 14 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [I]. Par ordonnance du 15 février 2023, monsieur [S] a été désigné en remplacement de monsieur [I].

L’expert a déposé son rapport le 15 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 31 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er avril 2018 à la valeur locative annuelle hors taxes et hors charges de 126.450 euros,condamner la société SO.BIO au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence avec le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,débouter la société SO.BIO de ses demandes,condamner la société SO.BIO au paiement des dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1er décembre 2008 et le 31 mars 2018, constituée par une progression du nombre d’habitants dans la zone de chalandise, une transformation de l’artère principale de la zone Bersol devenue une zone commerciale, avec une fréquentation automobile importante, une extension du centre commercial [Localité 6] de Bersol situé à 200 mètres du local litigieux. Elle expose que l’arrivée de concurrents sur la zone de chalandise démontre l’attractivité du marché pour ces enseignes. Elle prétend que ces évolutions tant de la clientèle potentielle que de l’offre commerciale globale susceptible d’attirer cette clientèle sont, au regard de la nature de l’activité exercée par la société SO.BIO, nécessairement favorables pour son commerce.

Sur la détermination de la valeur locative, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION prétend qu’il convient de retenir la superficie pondérée fixée par l’expert judiciaire à 843m². Elle fait par ailleurs valoir que le prix par m² doit être fixé à 150 euros conformément aux valeurs de comparaison, et compte tenu de la visibilité du local depuis la rocade, mais de l’emplacement du local en partie arrière, de l’existence d’une importante capacité de stationnement, du bon état général et fonctionnel du local.

En réponse aux demandes d’abattements formulées par la SAS SO.BIO, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION fait valoir en premier lieu que le transfert de la taxe foncière est usuel pour la location de ce type de locaux, que les éléments de comparaison prévoient ce remboursement dont il a donc été tenu compte dans la fixation du prix, et qu’il n’y a dès lors pas lieu d’appliquer de déduction. En deuxième lieu, elle expose, au soutien du rejet de la demande d’abattement au titre des travaux imposés par l’administration, que la clause n’est pas exorbitante du droit commun en ce qu’elle ne transfère pas des travaux relatifs à la structure des locaux loués lesquels restent à la charge du bailleur conformément à la distinction de l’article 606 du code civil. En dernier lieu, pour s’opposer à la demande d’abattement de 15% au titre des travaux réalisés par le preneur, la société [Localité 9] DE GESTION indique que l’expert a expressément exclu du calcul de la valeur locative les travaux d’amélioration réalisés par le preneur du fait de la clause d’accession ne jouant qu’à son départ.

A l’audience, la SAS SO.BIO, soutenant son mémoire notifié électroniquement et par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle plafonnée hors taxes de 64.107,65 euros,juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, et avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code,à titre subsidiaire :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée à la somme de 67.820 euros hors taxes, à compter du 27 mars 2020, date de la notification du mémoire préalable par le bailleur,juger qu’en application de l’article L145-34 dernier alinéa du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,en toute hypothèse :débouter la société [Localité 9] DE GESTION de toute autre demande,condamner la société [Localité 9] DE GESTION au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP RMC&ASSOCIES dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,condamner la société [Localité 9] DE GESTION à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SO.BIO soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, qu’aucune cause de déplafonnement n’est caractérisée, ce qui doit conduire à fixer le loyer au montant du plafond indiciaire en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. Ainsi, elle fait valoir que l’extension de la zone commerciale [Localité 7] durant la période du bail expiré n’est pas notable en ce qu’elle est extrêmement modeste en comparaison de l’extension des autres zones de l’agglomération bordelaise, qu’un second projet d’extension n’a jamais vu le jour, que l’hypermarché manque d’attractivité ce qui rejaillit sur l’ensemble de la zone. Elle en conclut à l’absence de caractère favorable pour son commerce de cette extension. Elle ajoute qu’il n’est pas caractérisé d’augmentation du trafic sur l'[Adresse 5].

S’agissant de l’installation de commerces de bouches, elle fait valoir que certaines implantations sont postérieures à la date de renouvellement du bail et ne peuvent donc être retenues, et que celles intervenues au cours du bail expiré ne constituent pas une modification notable dès lors qu’elles concernent un concurrent direct, ou qu’elles sont venues densifier une offre similaire déjà existante.

Concernant l’augmentation de la population, elle conteste que la zone de chalandise de son commerce s’étende sur l’ensemble des communes de [Localité 13], [Localité 11] et [Localité 10], et ce compte tenu de la concurrence implantée sur ce même secteur.

Elle ajoute que des évolutions défavorables à son activité sont intervenues durant cette période, lesquelles doivent être prises en considération et appréciées au même titre que les facteurs favorables qu’elles surpassent, constituées par le développement de zones commerciales concurrentes à [Localité 7] avec les centres commerciaux de [Localité 14] et [Localité 12] et par l’installation de concurrents à [Localité 11], l’intensification de la concurrence avec son propre supermarché. Elle prétend qu’il est inexact de retenir que l’arrivée de concurrents met en évidence un accroissement du marché, cette arrivée ayant au contraire comme conséquences une déperdition de la clientèle ce qui constitue un élément défavorable de la commercialité. Elle expose également le départ en 2017 du groupe Thalès de la zone de [Localité 13] Bersol, représentant 1.000 salariés qui étaient autant de clients potentiels, la réhabilitation du site n’étant survenue que postérieurement au renouvellement du bail.

Subsidiairement, elle fait valoir que la valeur locative doit être fixée en retenant une surface pondérée de 843m² et une valeur unitaire de 120 euros au regard des éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire, étant relevé que seules les références dont la date de fixation est postérieure à la date du renouvellement ne peuvent pas être prises en considération, et que les références trop anciennes doivent être écartées.

Elle réclame d’appliquer des correctifs à cette valeur brut, au titre en premier lieu du transfert de la charge de la taxe foncière, obligation qui incombe légalement au bailleur et qui doit donc être déduite. En deuxième lieu, elle réclame l’application d’un abattement de 5% sur la valeur locative au titre du transfert de la charge des travaux imposés par l’administration, ces travaux relevant d’une obligation essentielle de délivrance, la distinction soutenue par le bailleur au titre des travaux de structure et les autres n’existant pas en droit positif, le transfert des mises aux normes étant en tout état de cause exorbitant du droit commun.

Elle soutient que les minorations de la valeur locative, fondées sur l’article R145-8 du code de commerce, doivent être retenues même si les éléments de comparaison imputent les mêmes charges aux preneurs.

En troisième lieu, elle prétend à l’application d’un correctif de 15% au titre des travaux réalisés par ses soins lors de l’entrée dans les lieux pour un montant de plus de 550.000 euros hors taxes, dès lors que le bail prévoit une accession au bailleur en fin de jouissance, ce qui exclut que ces travaux et améliorations du calcul de la valeur locative. Selon elle, l’expert a nécessairement évalué la valeur locative au regard des aménagements réalisés, sans qu’il n’ait pu en faire abstraction.

Elle sollicite enfin l’application du mécanisme du lissage, et que le loyer fixé à la valeur locative le soit, en application de l’article L145-11 du code de commerce, à compter de la date de notification du mémoire préalable par le bailleur en l’absence de réponse dans le délai de trois mois suivant la délivrance de la demande de renouvellement.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145 33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112 2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145 33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que la population s’est accrue, au cours du bail expiré, de 12% dans la commune au sein de laquelle est situé le commerce, et de 9 % et 16 % dans les communes limitrophes, avec un apport de 9.629 habitants entre 2009 et 2018. Aucun élément ne permet de contredire l’appréciation de l’expert selon laquelle ces communes constituent la zone de chalandise de la société SO.BIO. Ainsi la présence et l’installation d’enseignes concurrentes tendent au contraire à démontrer l’attractivité du secteur du fait de cet accroissement de la population, favorisant non pas une diminution mais une augmentation du nombre de chalands potentiels pouvant être captés par le commerce exerçant l’activité dans le local objet du présent litige.

L’expertise permet également de retenir qu’au cours du bail expiré l’offre commerciale globale s’est étendue à proximité du commerce de la société SO.BIO avec d’une part la création en 2012 de 29 nouvelles boutiques dans le centre commercial bois de Bersol situé à 450 mètres, et d’autre part la construction de nouveaux bâtiments commerciaux à plusieurs niveaux de l'[Adresse 5] avec l’arrivée de nouvelles enseignes entre 2011 et 2015, au cours du bail expiré, peu important qu’il y ait depuis eu des changements d’enseignes au sein desdits locaux. Ces constructions démontrent l’accroissement du dynamisme commercial de la zone à proximité du commerce exploité par la société SO.BIO. Le fait que l’extension du centre commercial bois de Bersol ait un caractère modeste par rapport au développement des autres centres commerciaux de l’agglomération [Localité 9] constitue un élément inopérant pour la détermination de l’existence d’une évolution des facteurs locaux de commercialité, dès lors que la zone de chalandise du local objet du présent litige est limitée aux villes de [Localité 13], [Localité 11] et [Localité 10] et ne porte donc pas sur l’entièreté de l’agglomération bordelaise. Concernant le défaut allégué d’attractivité de l’hypermarché situé dans le centre commercial, il convient de relever que durant la même période des nouvelles installations de commerce ont eu lieu, ce qui tend à contredire ce défaut d’attractivité de la zone. Par ailleurs l’absence de mise en œuvre du second projet d’extension n’est pas suffisante à caractériser l’absence d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant du départ du groupe Thalès et des 1.000 salariés en 2017, l’expert a relevé que cette situation a été compensée par l’installation d’activités tertiaires, ce qui doit conduire à retenir qu’il n’y a pas eu de perte effective de clientèle potentielle pour le commerce, même si le temps de cette réinstallation a pu s’étaler avant et après la date de renouvellement du bail.

Ces évolutions tant de la clientèle potentielle que de l’offre commerciale globale susceptible d’attirer cette clientèle sont, au regard de la nature de l’activité exercée de commerce alimentaire spécialisé, nécessairement favorables pour le commerce exercé dans le local loué.

Il est donc justifié de l’existence de motifs de déplafonnement permettant de fixer le loyer à la valeur locative.

Sur la valeur locative

— les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local comprend une surface de vente, des bureaux et locaux sociaux, des laboratoires et chambres froides et des réserves. Il est décrit comme étant en bon état général et fonctionnel pour l’activité exploitée.

Le local bénéficie d’une facilité d’accès depuis les voies de circulation, mais sa visibilité commerciale est qualifiée de médiocre car le bâtiment est certes visible mais éloigné de la rocade. Il est par ailleurs situé non pas en façade de la rue, mais en partie arrière des bâtiments.

Il bénéficie en revanche d’une importante capacité de stationnement pour la clientèle.

Les parties s’accordent sur la superficie pondérée telle que proposée par l’expert judiciaire à 843m².

— la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

— les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Le contrat de bail impose un transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. Le caractère éventuellement usuel de cette clause ne retire pas le fait qu’elle est dérogatoire au droit commun qui prévoit que ce type de charge doit être supportée par le bailleur. Il n’est au surplus pas démontré que les éléments de comparaison retenus par l’expert et les parties intègrent de manière effective un tel transfert de charge.

Ce caractère dérogatoire commande donc de procéder à un abattement de 12.979,42 euros au titre de ce transfert de charges.

De même le bail prévoit, en son article 11.5, un transfert de la charge des travaux qui seraient imposés par des dispositions législatives et réglementaires. Cette clause, même si elle ne porte pas sur les travaux de structure, constitue une clause exorbitante du droit commun, dès lors que ces travaux relèvent en principe de l’obligation de délivrance due par le bailleur. Le fait que cette clause aurait un caractère usuel, ce qui n’est en tout état de cause pas démontré, ne lui retire pas son caractère exorbitant. L’existence de cette clause commande donc de prévoir un facteur de minoration à la valeur locative qui sera déterminée ci-après, à hauteur de 5%.

En revanche, la demande de minoration au titre des travaux réalisés par le preneur sera rejetée dès lors que l’expert a expressément indiqué, dans sa réponse aux dires des parties, qu’il n’a pas été tenu compte des travaux d’amélioration réalisés par le preneur lesquels sont exclus du calcul de la valeur locative, et que la description des lieux loués n’est faite qu’à titre informatif.

— les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte des éléments développés précédemment que le local est situé dans un environnement commercial favorable et dynamique, caractère qui s’est accru au cours du bail expiré, et qu’il a connu une évolution croissante de son potentiel de clientèle.

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever que le prix des loyers commerciaux des locaux de comparaison au jour du renouvellement, situés dans l’environnement immédiat du local loué s’établissent entre 110 et 153 euros par m², sans que ces éléments ne soient valablement remis en question par les éléments soutenus par les parties, les montants plus élevés produits par le bailleur portant sur des superficies plus réduites (entre 200 et 400m²) pour lesquelles les valeurs locatives retenues sont habituellement plus élevées.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble de ces éléments des caractéristiques des locaux et de son parc de stationnement mais également de son emplacement en seconde ligne manquant de visibilité, il convient de retenir que la proposition formulée par l’expert à hauteur de 120 euros le m² est adaptée.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative du local commercial à la somme annuelle arrondie de 83.120 euros (correspondant à 83.122,58 euros = 120 euros X 843m²= 101.160 euros – 5.058 euros au titre de l’abattement de 5% – 12.979,42 euros au titre de l’abattement de la taxe foncière).

S’agissant du point de départ de cette somme, il convient de relever qu’à la suite de la demande en renouvellement du bail formée par la société BIO REMPART le 28 mars 2018, la réponse du bailleur, la SAS [Localité 9] DE GESTION n’est intervenue que le 15 novembre 2018, soit postérieurement à l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article L145-10 du code de commerce. Dès lors, et conformément aux dispositions de l’article L145-11 du code de commerce, il convient de retenir que le montant du nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la notification du mémoire préalable le 27 mars 2020.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 04 avril 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. Il leur appartiendra par ailleurs d’appliquer les règles de l’article L145-34 dernier alinéa du code de commerce relatives au lissage.

Sur les frais du procès

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir déterminer la réalité d’un motif de déplafonnement et de fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP RMC&ASSOCIES.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe, à compter du 27 mars 2020, le montant du loyer du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 13] (33) au titre du bail conclu entre la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION et la SAS SO.BIO renouvelé à effet du 1er avril 2018 à la valeur locative établie à la somme annuelle de 83.120 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 04 avril 2022, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins à charge, pour les parties d’établir leurs comptes entre elles et de mettre en œuvre les règles du lissage ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION à en payer la moitié, et la SAS SO.BIO à en payer la moitié, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP RMC&ASSOCIES ;

Déboute la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION et la SAS SO.BIO de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE