Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/Réputée contradictoire et en premier ressort

PPP Référés

N° RG 25/01761 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27EX

[J] [F] [P] [R]

C/

[M] [L],

[G] [L]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Flora AIGUESVIVES

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] [P] [R]

né le 22 Juillet 1956 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric QUEYROL, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant) et par M^e Flora AIGUESVIVES, Avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDEURS :

Madame [M] [L]

née le 28 Février 1996 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Absente

Monsieur [G] [L]

né le 28 Avril 1971 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2022, Monsieur [J] [R] a donné à bail à Madame [M] [L] un logement situé à l’étage du [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer de 540 euros charges comprises.

Suivant acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, Monsieur [G] [L] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire dans la limite de 6.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, Monsieur [J] [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.720,00 euros au titre de l’arriéré locatif et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [G] [L] le 03 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, Monsieur [J] [R] a assigné Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER la résolution du bail conclu entre Monsieur [J] [R] et Madame [M] [L] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 23 juin 2025 ;

— ORDONNER la libération des lieux par Madame [M] [L] et la remise des clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie;

— DECLARER Madame [M] [L] occupante sans droit ni titre;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [L] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;

— ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieux que le requis désignera à ses frais;

— CONDAMNER solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à verser à Monsieur [J] [R] une provision d’un montant de 512€ par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— CONDAMNER solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à verser à Monsieur [J] [R] une provision d’un montant de 1.674,00 € correspondant aux loyers impayés jusqu’à la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

— JUGER que Madame [M] [L] est de particulière mauvaise foi;

— SUPRIMER le bénéfice du délai d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNER solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris, les frais de commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors des débats, Monsieur [J] [R], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 2.702,00 euros au titre de la dette locative.

Il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de Monsieur [J] [R], en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés, Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] ne comparaissent pas ni personne pour eux.

Madame [M] [L] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 novembre 2025.

En application du même texte, le bailleur justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 23 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, sans préciser le délai laissé au locataire pour s’exécuter s’il contrevient aux dispositions du bail.

Le 23 mai 2025, Monsieur [J] [R] a fait signifier à Madame [M] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.720,00 euros au titre des loyers échus en lui impartissant un délai de deux mois pour régler sa dette et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs en lui laissant un délai d’un mois pour s’exécuter.

Le 03 juin 2025, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [G] [L].

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’est pas réitérée dans l’assignation qui vise uniquement le commandement de payer les loyers.

Cette demande est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Le commandement de payer les loyers en date du 23 mai 2025 étant demeuré infructueux pendant plus deux mois, délai prévu dans le commandement, il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Madame [M] [L], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce le bailleur demande la suppression du bénéfice du délai de deux mois accordé au locataire pour quitter les lieux. Toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et ne fait la preuve de la mauvaise foi de la locataire telle qu’alléguée par Monsieur [R]. La demande formée par ce dernier sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [J] [R] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [M] [L] reste la somme de 2.702,00 euros à la date du 03 novembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [M] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Madame [M] [L] doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.702,00 euros, à titre provisionnel.

Madame [M] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges, soit une somme de 512 euros telle que sollicitée par le bailleur.

Monsieur [G] [L] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Monsieur [G] [L] est donc tenu au paiement des sommes dues par Madame [M] [L] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Il sera donc condamné solidairement avec Madame [M] [L] au paiement de ces sommes.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L].

Tenus aux dépens, Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [R] une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 24 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2022 et liant Monsieur [J] [R] à Madame [M] [L], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6], à l’étage, à [Localité 10] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 512 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [J] [R] à titre provisionnel la somme de 2.702,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 03 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [J] [R] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [J] [R];

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE