Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00658 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IS2

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[E] [Q] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Cathie HEURTEAU

— FE délivrée à

M^e Louis COULAUD

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM inscrite sous le n° 775 690 886 au RCS de [Localité 1],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Louis COULAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [Q] [Y]

né le 26 Juillet 1980 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009134 du 03/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Cathie HEURTEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, prenant effet à la même date, la Société Anonyme (ci après S.A) ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [E] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 465,27 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la S.A ICF ATLANTIQUE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.199,77 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la S.A ICF ATLANTIQUE a assigné Monsieur [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la Loi N°89-642 du 06 Juillet 1989 ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 6], dans les conditions prévues par les Articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [E] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— Condamner Monsieur [Y] [E] au paiement à titre provisionnel des sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu’au jour de la présente assignation déduction faite des versements, soit à ce jour la somme de : 2 614,39 euros au 1er mars 2025 (loyers et charges au 28 février 2025 : loyer de février 2025 inclus à terme échu) avec intérêts de droit au taux légal à compter des commandements et de la présente décision pour la différence ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée dans l’assignation jusqu’au jour de la décision prononçant la résiliation du bail ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 250,00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 13 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, la S.A ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, a exposé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3.244,04 euros au 10 septembre 2025 et a confirmé les termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [E] [Y] représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

À titre principal,

— accorder à Monsieur [E] [Y] des délais de paiement dans les conditions prévues par l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et dans la limite de 36 mois ;

— suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ainsi octroyés ;

— prévoir que si Monsieur [Y] respecte ses engagements, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été jouée.

À titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur [Y] un délai d’un an pour se reloger sur le fondement des dispositions des articles L412-3, L412-3 et R412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

— débouter la S.A ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe lors de l’audience du 19 septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens respectifs.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 novembre 2025.

Par jugement du 7 novembre 2025, a été ordonnée la réouverture des débats afin que les parties présentent leurs observations sur l’intérêt à agir de la S.A ICF ATLANTIQUE en constat de la résiliation du bail au motif que la demanderesse avait fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé le 27 mars 2025, sans respecter le délai de deux mois en vigueur entre la signification du commandement de payer et la délivrance de l’acte introductif d’instance au locataire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors de l’audience, la société ICF ATLANTIQUE, régulièrement représentée, indique qu’elle n’a pas d’éléments à fournir au magistrat.

Monsieur [Y], régulièrement représenté, s’en remet à justice.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société ICF ATLANTIQUE et M. [Y] le 1er février 2019 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Ce dernier stipulait un délai de deux mois accordé au locataire pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la S.A ICF ATLANTIQUE, bailleresse, a fait délivrer à M. [Y], locataire, un commandement de payer la somme de 2199,77 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Au regard du délai de deux mois applicable, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne pouvaient être acquis que le 22 avril 2025 puisque le locataire avait jusqu’au 21 avril 2025 à minuit pour apurer sa dette.

La demanderesse a fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé le 27 mars 2025, sans respecter le délai de deux mois en vigueur entre la signification du commandement de payer et la délivrance de l’assignation au locataire.

Ainsi, l’assignation ayant été délivrée avant que les effets du commandement de payer soient acquis, la S.A ICF ATLANTIQUE n’avait aucun intérêt à agir en constat de la résiliation du bail à la date de l’assignation, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en ses demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnité d’occupation, au regard des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 31 du Code de procédure civile.

— Sur la demande en paiement des loyers et des charges à titre de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si la société ICF ATLANTIQUE n’a pas intérêt à agir pour demander la résiliation de bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation, elle est recevable à solliciter le paiement des loyers et charges impayés à titre de provision.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A ICF ATLANTIQUE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 3.244,04 euros à la date du 10 septembre 2025 (mois de septembre 2025 non inclus). De cette somme il convient de déduire les frais de poursuite pour un montant total de 321,97 euros (131,25 euros +190,72 euros), qui relèvent des dépens.

La somme de 2.922,07 euros restant due correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [Y] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2.922,07 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur la demande reconventionnelle en délais en paiement formée par Monsieur [Y]

Monsieur [Y] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. En l’absence de résiliation du bail, sa demande ne peut qu’être fondée sur l’article 1343-5 du code civil, qui permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement dans la limite de deux années.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [Y] et en l’absence d’opposition de son bailleur, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [Y], succombant chacun pour partie, supporteront la charge des dépens à hauteur de moitié chacun, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de laisser à la charge de la SA ICF ATLANTIQUE les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe rendue contradictoirement et en premier ressort,

Déclarons la société anonyme d’HLM ICF ATLANTIQUE irrecevable en ses demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation formées à l’encontre de Monsieur [E] [Y] ;

Condamnons Monsieur [E] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel la somme de 2.922,07 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 10 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à Monsieur [E] [Y] la faculté d’apurer sa dette en 24 mensualités d’un montant de 90 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que le premier versement devra intervenir dans les 10 jours suivants la signification de la présente ordonnance, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que les paiements ainsi effectués s’imputeront en priorité sur le capital restant dû ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Déboutons la société anonyme d’HLM ICF ATLANTIQUE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société anonyme d’HLM ICF ATLANTIQUE et Monsieur [E] [Y] aux dépens à hauteur de moitié chacun, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION