N° RG : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWAE

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWAE

AFFAIRE :

S.N.C. TABAC NANSOUTY

C/

[Z] [K]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SAS DELTA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.N.C. TABAC NANSOUTY RCS [Localité 1] 799 071 477

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [K]

née le 19 Mars 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant Maître Jesse SERFATI avocat au Barreau de Paris avocat plaidant

N° RG : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWAE

******

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié du 3 février 2014, madame [Z] [K] a donné à bail commercial à la SNC TABAC NANSOUTY, pour une durée de 9 années courant à compter du 3 février 2014 pour se terminer le 2 février 2023, divers locaux situés [Adresse 3], consistant :

A gauche du couloir, un magasin de 55 m² environ,A droite dudit couloir, magasin et réserve,[Localité 5] et chai.Le loyer était fixé à la somme annuelle de 15 600 euros, avec indexation sur la base de l’indice du 3ème trimestre 2012 du coût de la construction (ICC), soit 1300 euros par mois.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2022, la SNC TABAC NANSOUTY a sollicité le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 2 février 2023.

Des discussions entre bailleur et preneur se sont engagées, notamment sur le montant du loyer du bail renouvelé, sur l’indice applicable, sur la reprise du chai et du jardin par madame [K] et sur le paiement de l’arriéré d’indexation.

Preneur et bailleur ont ensuite chacun établi un document tendant à formaliser leur accord pour le renouvellement du bail et la modification de certaines clauses du bail. En l’absence d’accord sur la totalité des clauses insérées, aucun instrumentum n’a finalement été signé.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 janvier 2024, madame [K] a fait délivrer à la SNC TABAC NANSOUTY un commandement de payer les loyers, sur la base du contrat de bail du 3 février 2014.

La SNC TABAC NANSOUTY a, par acte en date du 23 janvier 2024, assigné madame [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’annuler le commandement visant la clause et d’ordonner le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014, sous certaines réserves.

Parallèlement, madame [K] a fait délivrer à la SNC TABAC NANSOUTY le 25 juin 2024 une sommation d’exécution visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois, demandant aux preneurs de procéder à des travaux portant sur le mur coté jardin.

Madame [K] a ensuite saisi le juge des référés, aux fins de l’autoriser à réaliser elle-même les travaux de rénovation. Par ordonnance du 22 septembre 2025, le juge des référés a donné acte à la société TABAC NANSOUTY de ce qu’elle ne s’opposait pas à la réalisation de ces travaux, sans qu’il soit besoin de lui faire injonction de s’y soumettre sous astreinte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026, la SNC TABAC NANSOUTY demande au tribunal, sur le fondement des articles 1100 et suivants, 1124, 1719 et suivants et 1755 du code civil :

— d’annuler le commandement de payer signifié le 10 janvier 2024,

— d’ordonner le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014 avec les modalités suivantes :

— loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT,

— franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1300 euros,

— les locaux donnés à bail constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie seulement du jardin,

— indexation contractuelle sur l’ILC, en prenant indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13,

— arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 ramené à la somme de 5000 euros,

— débouter madame [K] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à procéder dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir à l’exécution des travaux de réfection du mur côté jardin, tels que visés dans le rapport expert assurances du 02.01.2024, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 20 mois, commençant à courir à l’expiration d’un délai d’un mois suivant signification du jugement,

— rappeler qu’il appartiendra à madame [K] de faire procéder à ses frais à la dépose puis à la repose de l’unité de climatisation réversible extérieure,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner aux dépens et à lui verser 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SNC TABAC NANSOUTY expose que le projet d’acte de renouvellement qui lui a été transmis par madame [K] ne correspondait pas à l’accord intervenu entre les parties, l’acte rajoutant de nombreuses conditions non contenues dans le bail d’origine. La société TABAC NANSOUTY reconnaît que l’ensemble des modalités de l’accord conclu sont effectivement contenues dans cet acte (date du renouvellement au 3 février 2023, modification des locaux loués, modification du prix du loyer annuel à 18 000 euros avec deux mois maintenus en l’ancien loyer, changement d’indice d’indexation du loyer (ILC, non plus ICC), précision selon laquelle l’arriéré antérieur d’indexation est ramené à 5000 euros au lieu de 10 709 euros avec un paiement échelonné. Elle soutient que toutefois, l’acte prévoit de nouvelles charges et conditions qui n’existaient pas dans l’ancien bail, à savoir : le versement d’un dépôt de garantie, un loyer de renouvellement fixé automatiquement à la valeur locative de marché, une renonciation par le preneur aux dispositions de l’article 1755 du code civil entraînant le transfert à sa charge des travaux découlant de la vétusté, outre un transfert d’impôts fonciers sur le preneur. Elle soutient que madame [K] lui a pourtant confirmé sa volonté de respecter l’accord conclu, raison pour laquelle la SNC TABAC NANSOUTY a chargé son conseil de rédiger un acte de renouvellement conforme à l’accord. Elle regrette qu’en réponse, le conseil de madame [K] lui a indiqué qu’aucun accord n’était intervenu, et a sollicité le règlement de 10 709 euros au titre de l’indexation alors qu’il était convenu de ramener cette somme à 5000 euros.

La SNC TABAC NANSOUTY indique que son conseil a répondu par courrier officiel du 3 août 2023 qu’il regrettait l’absence de respect de l’accord conclu et que 2 virements ont été exécutés le même jour, l’un de 5000 euros correspondant à l’indexation antérieure et l’autre correspondant au différentiel du loyer dû depuis le 3 février 2023 jusqu’au mois d’août 2023, avec la franchise des deux premiers mois. Elle regrette que madame [K] ait persisté à lui réclamer des sommes indues par lettres du 17 octobre 2023 et du 8 janvier 2024. Demandant au tribunal de constater l’accord intervenu et lui donner force exécutoire, la société TABAC NANSOUTY demande de déclarer nul et de nul effet le commandement.

En réplique aux demandes reconventionnelles présentées, la société TABAC NANSOUTY souligne que les causes du commandement litigieux du 10 janvier 2024 ne visent qu’un prétendu « rattrapage d’indexation » non dû, de sorte que le commandement ne peut produire effet.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire du bail en raison de prétendus manquements du preneur, elle fait valoir qu’elle n’a jamais manqué à ses obligations et qu’à supposer établis des manquements, leur gravité n’est pas démontrée : elle conteste les allégations de madame [K] selon lesquelles elle se serait opposée à la visite des lieux par le bailleur, son architecte et le commissaire de justice en vue de travaux de réfection. Elle ajoute que le bailleur doit prendre à sa charge la dépose et la repose du bloc climatisation, qui constitue l’unique chauffage du local, au titre de son obligation de délivrance.

S’agissant la critique faite par madame [K] au titre du paiement du loyer le 11 de chaque mois par le locataire, elle fait valoir que cela a toujours été le cas, conformément à un accord ancien intervenu avec monsieur [W] [K] et qu’aucun préjudice n’en résulte.

S’agissant enfin des reproches tenant à l’absence d’entretien des lieux loués ou d’un trouble de jouissance résultant de l’encombrement des lieux, elle pointe l’absence de sérieux du grief et l’absence de justification de telles allégations.

Au soutien de sa propre demande de condamnation de madame [K] à faire réaliser sous astreinte les travaux de sécurisation nécessaires concernant le mur côté jardin, elle rappelle qu’en dépit d’une ordonnance du juge des référés le lui permettant, madame [K] n’a toujours pas réalisé les travaux de réfection et n’a pas non plus fait procéder à ses frais, comme l’a indiqué le juge des référés, à la dépose et à la repose de l’unité de climatisation extérieure. Elle considère qu’il y a désormais urgence à intervenir, justifiant le prononcé d’une astreinte.

S’agissant de sa demande indemnitaire, la société TABAC NANSOUTY la fonde sur la mauvaise foi de la bailleresse et son absence de loyauté dans le cours de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2026, madame [Z] [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217 et suivants du code civil, L. 145-41 du code de commerce, L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 3 février 2014 par l’effet du commandement de payer signifié le 10 janvier 2024,

— débouter la SNC TABAC NANSOUTY de ses demandes,

— ordonner la production par cette société de l’ensemble des factures d’entretien du système de climatisation depuis la prise à bail et ce moyennant une astreinte journalière de 100 euros pendant une durée de 3 mois renouvelable, passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement grave et répété du preneur à son obligation de payer les loyers et charges,

— ordonner l’expulsion du preneur et des occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 400 euros par jour en cas de maintien dans les lieux au-delà d’un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement,

— ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant le local,

— fixer l’indemnité d’occupation à un loyer majoré de 50% soit 2880 euros HT par mois outre charges, taxes et accessoires à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à remise des clés,

— condamner la société TABAC NANSOUTY à lui verser les sommes suivantes :

-2 000 euros au titre de l’inexécution fautive et de la mauvaise foi,

-3 000 euros au titre du préjudice moral,

-9 321 euros au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire,

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société TABAC NANSOUTY à lui payer un loyer annuel, indexé et fixé à la somme a minima de 20 379,71 euros à compter du 1er janvier 2024 outre les intérêts majorés de 5 points,

En tout état de cause :

— ordonner la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des condamnations à intervenir,

— condamner la société TABAC NANSOUTY à lui payer une somme de 9588 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de sa position, madame [K] fait valoir tout d’abord qu’elle ne conteste pas le droit au renouvellement du bail du preneur mais que les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur le contenu du bail renouvelé, comme en attestent les divers projets. Elle en déduit que le bail ne peut en conséquence être renouvelé selon les conditions prévues dans le bail notarié du 3 février 2023 « et ce eu égard aux divers manquements de la société TABAC NANSOUTY au titre de des obligations locatives essentielles ».

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, elle se fonde tout à la fois sur la clause résolutoire insérée dans le bail du 3 février 2014 et sur des manquements du locataire non visés dans le commandement du 10 janvier 2024 : en ce qui concerne les manquements du locataire, elle lui reproche de l’avoir empêchée de visiter les lieux pour effectuer les travaux nécessaires et en particulier d’avoir empêché des constations par commissaire de justice qui devaient se tenir le 24 juin 2024, ce dont il était prévenu mais que cela n’a pas été possible du fait du preneur, de même que le 16 septembre 2024, date à laquelle le preneur s’est opposé catégoriquement à les laisser pénétrer dans le local. En ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire, il est soutenu que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée. Elle ajoute qu’il est constant qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers indexés par le preneur permet l’acquisition de la clause résolutoire et qu’en l’espèce, le contrat de bail prévoit une indexation du loyer sur la base de l’ICC, que le bail prévoit une indexation automatique chaque année mais que la société locataire ne paye pas le prix du loyer indexé de manière spontanée, et cela depuis des années ; qu’ainsi la société preneuse a refusé l’indexation annuelle au titre du loyer qui lui a été adressée début janvier 2024 faisant passer le loyer à un montant annuel de 20 379,71 euros, raison pour laquelle une première mise en demeure a été adressée le 30 janvier 2023, une deuxième le 17 octobre 2023 et une troisième le 10 janvier 2024.

Au 10 janvier 2024, le montant des loyers indexés impayés était de 9321 euros. Au regard du refus de laisser pénétrer le bailleur dans les lieux loués, du refus de réaliser un état des lieux par commissaire de justice, du refus de réaliser les travaux de rénovation, d’une installation non-conforme de climatiseur et de l’absence de paiement du loyer indexé, le commandement visant la clause résolutoire lui parait fondé.

Sur la demande de résiliation judiciaire, elle la fonde sur l’absence de paiement du loyer indexé, soulignant en outre que la société locataire règle une somme mensuelle de 1599,54 euros à sa convenance et de manière discrétionnaire le 11 de chaque mois, alors que le bail prévoit que le loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois. Elle reproche également au preneur de ne pas entretenir les lieux loués et de ne pas jouir convenablement des lieux (couloir encombré par des colis, appropriation des parties communes, nuisances sonores liées à l’activité exercée, nuisances olfactives en raison de leur chien).

Sur le préjudice moral, elle souligne ne pas être un bailleur professionnel ou un marchand de bien qui a pour habitude d’être dans une telle situation ; elle s’est toujours montrée aimable et arrangeante avec son locataire ; pourtant le locataire refuse les accès notamment pour réaliser les travaux qui sont pourtant urgents ; elle fait valoir que cette situation est à l’origine d’un symptôme dépressif attesté par son médecin.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, madame [K] demande la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 10 janvier 2024, date d’effet de la clause résolutoire (…) correspondant au montant du loyer indexé majoré de 50% (1792+896).

Elle demande, au titre de l’obligation générale de réparation et d’entretien à la charge du preneur, de condamner le preneur à justifier du contrat annuel d’entretien annuel souscrit pour la climatisation sous astreinte.

Elle s’oppose aux demandes formées au titre du préjudice moral de madame [G], représentante de la SCI, estimant que le certificat médical produit est un certificat de complaisance ; elle ajoute que madame [G], associée de la SNC, n’est pas partie à l’instance.

Sur la demande tendant à réaliser les travaux, elle ne s’y oppose pas mais indique qu’il convient de ne pas retirer le chauffage à son locataire de sorte que les travaux ne pourront avoir lieu qu’à compter du printemps.

Au regard des multiples inexécutions contractuelles, elle demande une indemnité de 2000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Le commandement de payer litigieux ayant été délivré sur la base du bail commercial en date du 3 février 2014, il y a lieu, avant de statuer sur le bienfondé de ce commandement, d’examiner la demande de renouvellement du bail à compter du 3 février 2023 formée par la SNC TABAC NANSOUTY.

Sur le renouvellement du bail

Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce : « « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. /La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . (…)/Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. /Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. /L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.»

Selon l’article L. 145-12 du même code : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. /Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. /Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. /Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, le bail conclu le 3 février 2014 a pris effet le même jour pour s’achever le 2 février 2023.

Le preneur s’est prévalu de son droit au renouvellement par acte d’huissier de justice en date du 17 juin 2022, soit plus de six mois avant l’échéance du bail ; cette demande a donc valablement été formée. Il doit être souligné que par cet acte, le preneur a fait part de sa demande de renouvellement « pour une nouvelle durée de 9 années entières et consécutives à compter de l’expiration du bail précédent aux mêmes clauses et conditions dudit bail, que ce soit sur la surface que sur le loyer c’est-à-dire sans déplafonnement ».

Si des échanges par courriel entre bailleur et preneur sont produits aux débats, concernant les conditions du renouvellement du bail (3 avril 2023) force est de constater que le bailleur n’a pas formulé de refus par acte extrajudiciaire au preneur concernant sa demande de renouvellement.

Ainsi, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, ce que ne conteste au demeurant pas madame [K], laquelle se borne à soutenir qu’aucun accord n’a été formalisé par les parties.

Or, le renouvellement du bail, intervenu en application de l’article L. 145-12 précité, à compter de l’expiration du bail précédent, soit le 3 février 2023, n’a nullement besoin d’être formalisé par écrit.

Il est acquis que bien que le bail renouvelé soit un nouveau bail, le renouvellement se fait aux conditions et aux clauses du bail expiré, à l’exception du loyer si le locataire ou le bailleur ne sont pas explicitement ou implicitement d’accord sur son montant.

Par ailleurs, sauf accord des parties, l’une ne peut imposer à l’autre de nouvelles conditions. De même, à l’exception de la fixation du loyer, le juge n’a pas le pouvoir de modifier les clauses du bail à renouveler.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre madame [K] et les représentants de la SNC TABAC NANSOUTY que les parties se sont mises d’accord sur les points suivants, concernant le renouvellement du bail :

— Reprise du chai et d’une partie du jardin par madame [K],

— Revalorisation du loyer selon l’indexation en considérant la diminution de la surface du jardin à 1500 euros par mois à partir du mois d’avril 2023, au lieu des 1643 euros du prix du marché,

— Indexation du loyer sur la base de l’ILC.

Initialement, aucun accord n’a été trouvé concernant le montant et les modalités de règlement du montant de l’arriéré de loyer, madame [K] invoquant un arriéré ramené à 5000 euros au lieu de 10 719 euros à régler en 15 mois maximum, la SNC invoquant des difficultés pour respecter cet échéancier.

Néanmoins, par mail officiel du 3 août 2023, le conseil de la SNC NANSOUTY a avisé le conseil de madame [K] du fait que la SNC a versé la somme de 5000 euros en règlement de l’indexation antérieure au 31 janvier 2023 et une somme de 800 euros correspondant au différentiel de loyers dus depuis le 3 février 2023 jusqu’à la date du 3 août avec une franchise des deux premiers mois, le nouveau loyer de 1500 euros au lieu de 1300 euros ayant été convenu à compter d’avril 2023.

Le 1er mai 2023, le chai et la partie du jardin ont été restitués à madame [K] conformément à l’accord intervenu entre bailleur et preneur le 3 avril 2023.

Il convient également de relever que dans le projet d’acte de renouvellement transmis par madame [K], les éléments rappelés ci-dessus ont été repris, y compris les 5000 euros d’arriéré et la franchise de loyers de deux mois.

Il est donc établi que les parties se sont entendues tant sur le principe du renouvellement du bail, lequel a pris effet le 3 février 2023, que sur la modification de certaines clauses du bail renouvelé.

Ainsi, il convient de constater que le bail commercial liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014 et de constater l’accord des parties sur les points suivants :

— loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT,

— franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1300 euros,

— les locaux donnés à bail constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie du jardin,

— indexation contractuelle sur l’ILC, en prenant indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13,

— arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 ramené à la somme de 5000 euros,

Sur la validité du commandement de payer

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 10 janvier 2024, sur la base du contrat de bail commercial du 3 février 2014 ; il est pris sur la base d’un « nouveau loyer » indexé de 1792 euros et d’un rattrapage d’indexation sur 5 ans à hauteur de 10 709 euros.

Ce commandement étant fondé sur un contrat arrivé à échéance depuis le 2 février 2023, il est privé de cause et ne peut en conséquence produire d’effet. Il doit être souligné qu’aucun moyen n’est allégué au soutien de la demande de nullité du commandement litigieux, qui n’est manifestement ni affecté d’une irrégularité de forme ou de fond au sens des articles 112 et suivants du code de procédure civil ; ainsi il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité du commandement mais de constater qu’il est privé d’effet et de rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire formée à titre reconventionnel.

Sur la demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon l’article 1224 de ce code : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon l’article 1227 du même code, la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :/1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;/2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

A titre liminaire, il convient de souligner que si madame [K] demande, dans le « par ces motif » de ses conclusions, la résiliation judiciaire du bail « pour manquement grave et répété de la société SNC TABAC NANSOUTY à son obligation contractuelle de régler les loyers et charges », elle mentionne, dans le corps de ses conclusions, d’autres moyens au soutien de la demande de résiliation, que le tribunal doit également examiner.

En premier lieu, au regard de ce qui a été jugé plus haut, il convient d’écarter comme non fondé le moyen tiré de l’absence de règlement des loyers et charges puisqu’il est fondé sur le commandement de payer délivré le 10 janvier 2024, sur la base d’un loyer et d’une indexation correspondant au bail échu ; à défaut pour madame [K] de démontrer que le preneur ne s’est pas acquitté du loyer et des charges correspondant au loyer et charges du bail renouvelé, ce manquement ne peut être retenu. Le seul fait, non contesté, pour la société preneuse, de régler son loyer le 11 de chaque mois au lieu du 1er jour du mois, ne saurait caractériser un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En deuxième lieu, madame [K] reproche au preneur de l’avoir empêchée de visiter les lieux pour effectuer les travaux nécessaires et en particulier d’avoir empêché des constatations par commissaire de justice qui devaient se tenir le 24 juin 2024, ce dont le preneur était prévenu mais que cela n’a pas été possible de son fait, de même que le 16 septembre 2024, date à laquelle le preneur s’est opposé catégoriquement à les laisser pénétrer dans le local.

Selon le contrat de bail (page 6) le preneur « s’oblige à laisser le bailleur ou son architecte ou toute autre personne de son choix visiter les lieux loués aussi souvent que cela lui paraîtra utile afin de s’assurer de leur état et à tout moment si des réparations urgentes venaient à s’impose ». En outre, il est stipulé que le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations (…) même de simple amélioration que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter au cours du bail dans les locaux loués, quelles que soient l’importance et la durée.

A la suite des difficultés rencontrées pour organiser les travaux à réaliser, signalés par le preneur par lettre recommandée du 26 octobre 2023, madame [K] a saisi le juge des référés par acte extrajudiciaire signifié à la SNC TABAC NANSOUTY le 16 octobre 2024.

Par ordonnance du 22 septembre 2025, le juge des référés a souligné que « les défendeurs ne s’opposent pas, à certaines conditions (pas de gêne excessive, délai de prévenance de 15 jours), à la réalisation de ces travaux ».

En effet, outre que le preneur a tout intérêt à voir ces travaux réalisés, dont il a lui-même alerté son bailleur quant à leur nécessité, il ressort des pièces produites, et notamment du courrier de monsieur [I], architecte, en date du 24 juin 2024, que le preneur a permis à l’architecte d’accéder aux locaux lors de deux visites en date des 21/12/23 et 03/01/24 et que la SNC TABAC NANSOUTY a indiqué s’opposer à la dépose du groupe extérieur de climatisation, en l’absence de l’assurance de la possibilité de reposer ce groupe de climatisation après travaux compte tenu des termes du projet de nouveau bail présenté par madame [K], ce dont madame [K] a été informée par l’architecte.

Il résulte d’un échange de SMS entre madame [K] et les représentants de la SNC TABAC NANSOUTY le 21 juin 2024, qu’aucune date n’a pu être convenue entre les parties pour permettre à un commissaire de justice et à un architecte d’accéder aux locaux loués pour effectuer un état des lieux et que selon constat de commissaire de justice du 16 septembre 2024 les représentants de la SNC TABAC NANSOUTY se sont opposés à l’entrée du commissaire de justice et de madame [K] dans le local commercial le 16 septembre, au motif qu’une procédure était en cours et que leur climatisation avait été installée correctement et qu’ils pouvaient en justifier.

Il en résulte que l’opposition de la société preneuse à la visite des lieux est intervenue dans un contexte particulier, s’inscrivant dans le cadre plus global d’un conflit entre preneur et bailleur concernant les obligations contractuelles du bail renouvelé et que cette opposition à la visite des lieux ne saurait caractériser un manquement suffisamment grave justifiant une résolution du bail étant rappelé que le juge des référés a mentionné dans sa décision précitée qu’il appartenait à la bailleresse de faire procéder à ses frais non seulement à la dépose mais aussi à la repose de l’unité de climatisation extérieure, ce qui est de nature à mettre un terme aux inquiétudes du preneur. Il convient d’ailleurs de souligner qu’alors que le juge des référés a constaté l’accord des parties pour la réalisation des travaux, ceux-ci n’ont pas encore été réalisés et il n’est ni soutenu ni allégué que cela serait du fait du preneur.

En dernier lieu, il est reproché à la société preneuse de ne pas entretenir les lieux loués et de ne pas jouir convenablement des lieux (couloir encombré par des colis, appropriation des parties communes, nuisances sonores liées à l’activité exercée, nuisances olfactives en raison de leur chien). Au soutien de ses allégations, madame [K] produit une attestation d’un ami de la famille faisant état de nuisances en provenance du tabac voisin. Il convient toutefois de souligner qu’il n’est aucunement fait référence à une date ou période précise, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les nuisances évoquées sont antérieures ou non au renouvellement du bail. En tout état de cause, le bruit du rideau métallique du local commercial à l’ouverture du commerce, ou encore l’odeur de chien mouillé dans l’escalier ne sauraient constituer une cause grave justifiant une résolution judiciaire. L’encombrement des parties communes allégué non plus, celui-ci étant, selon les photographies produites, constitué d’un bac en bois permettant d’entreposer des colis. En outre il doit être souligné que madame [K] ne justifie nullement avoir demandé à son preneur de prendre des dispositions pour libérer les parties communes ou l’avoir averti d’une quelconque gêne liée à ce bac en bois.

Pour l’ensemble de ces raisons, la demande de résolution judiciaire du bail doit être rejetée de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes indemnitaires subséquentes.

Sur la demande tendant à condamner le bailleur à réaliser les travaux de réfection du mur côté jardin sous astreinte

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :/1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;/2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;/3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Il n’y a pas de contestation de la part de la bailleresse quant à la nécessité de réaliser ces travaux selon les termes de l’ordonnance de référé. Dès lors que le climatiseur devant être déposé est également le chauffage du local, la bailleresse a pu légitimement décider d’attendre la fin de la période de chauffe.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la procédure en référé engagée par le bailleur pour réaliser les travaux démontrant qu’il n’a pas l’intention de se soustraire à son obligation.

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de madame [K]

Aux termes de l’article 1231-3 du code civil : « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

En l’espèce, il est reproché à madame [K] de ne pas avoir respecté l’accord intervenu et d’avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire infondé. La SNC TABAC NANSOUTY soutient que cette situation l’empêche d’exploiter sereinement son fonds de commerce depuis mai 2023 et qu’en dépit d’une procédure en référé initiée par madame [K] pour réaliser les travaux, ceux-ci n’ont toujours pas été réalisés alors qu’il y a urgence à le faire.

En l’espèce, madame [K] a cru à tort que le bail du 3 février 2024 avait été renouvelé dans l’intégralité de ses clauses en l’absence de formalisation d’un nouveau bail entre les parties, ce peu important les points d’accords intervenus dans le cadre de la négociation relative au renouvellement.

Si cette situation a engendré trois années d’incertitudes juridiques et deux procédures contentieuses, il n’est pas établi que madame [K] était animée d’une intention dolosive, et qu’elle a agi sciemment dans le but de nuire à son preneur.

Dès lors, la demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur la demande de production sous astreinte des factures d’entretien de la climatisation depuis la prise à bail

La société défenderesse n’a pas répondu à cette demande dans ses conclusions; en l’absence de contestation, il sera fait doit à cette demande fondée sur l’obligation du preneur d’entretenir, de maintenir et le cas échéant de réparer les équipements de chauffage et de climatisation. Cette demande ne pouvant concerner que le bail renouvelé, non le bail échu, il sera fait droit à la demande de production mais uniquement pour les années 2023, 2024 et 2025. Aucune astreinte ne sera ordonnée, madame [K] n’ayant formée cette demande pour la première fois que dans le cadre de ses conclusions notifiées le 12 février 2026 et ne justifiant pas l’avoir demandé auparavant, hors procédure.

Sur la demande infiniment subsidiaire de fixation du loyer annuel à la somme de 20 379,71 euros à compter du 1er janvier 2024 outre les intérêts majorés de 5 points

Selon l’article L. 144-11 du code de commerce : « Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. »

N° RG : N° RG 24/00655 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWAE

Selon l’article R. 145-23 du même code, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire./Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent./La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

Madame [K] n’a développé aucun moyen au soutien de cette demande infiniment subsidiaire, et en tout état de cause il convient de rappeler, ainsi que cela a été dit plus haut, que les parties se sont entendues sur le nouveau loyer.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, madame [Z] [K] perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, madame [Z] [K] tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SNC TABAC NANSOUTY la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit n’y avoir lieu à annuler le commandement visant la clause résolutoire délivré le 10 janvier 2024,

Constate que ce commandement est privé d’effet,

en conséquence,

Rejette la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 3 février 2014,

Constate que le bail commercial du 3 février 2014 portant sur les locaux sis [Adresse 3] a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014, sous réserve des modifications résultant de l’accord entre la SNC TABAC NASOUTY et madame [Z] [K] sur les points suivants :

— loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT,

— franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, le loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1 300 euros,

— les locaux donnés à bail sont constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie du jardin,

— l’indexation contractuelle est faite sur la base de l’ILC, en prenant comme indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13,

— l’arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 est ramené à la somme de 5000 euros,

— Rejette la demande indemnitaire formée par la SNC TABAC NANSOUTY,

— Rejette la demande de résiliation du bail renouvelé formée par madame [Z] [K],

— Ordonne la production par la société SNC TABAC NANSOUTY à Madame [Z] [K] de l’ensemble des factures d’entretien du système de climatisation au titre des années 2023, 2024 et 2025,

— Dit n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte,

— Rappelle que le juge des référés, dans son ordonnance du 22 septembre 2025 (RG 24/2224) a donné acte à la SNC NANSOUTY et aux consorts [G] et [F] de leur accord à l’exécution des travaux prévus par madame [K] tels que détaillés par son architecte, par toute personne mandatée par elle (artisans, experts et architecte ) sous réserve d’un délai de prévenance par LRAR de 15 jours au moins avant l’intervention des entreprises,

— Rappelle qu’il appartiendra à madame [K] de faire procéder à ses frais à la dépose puis à la repose de l’unité de climatisation réversible extérieure,

— Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte,

— Condamne madame [Z] [K] aux dépens,

— Condamne madame [Z] [K] à verser à la SNC TABAC NANSOUTY une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette la demande de madame [Z] [K] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT