N° RG 24/00915 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7532G

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 13]

N° RG 24/00915 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7532G

Minute : 24/456

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [C] [L]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LESCHAEVE Emilie, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2024, M. [O] [B] et M. [U] [B] ont consenti un bail d’habitation à M. [C] [L] sur un logement situé au [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’avance d’un loyer mensuel de 551,86 euros et d’une provision pour charges de 62 euros.

Par acte sous seing privé conclu 2 janvier 2024, M. [O] [B] et M. [U] [B] ont souscrit auprès de la société Action logement services un contrat de cautionnement Visale n°A10323560349 en garantie des loyers et des charges de M. [C] [L].

Suite au non-paiement par M. [C] [L] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par les bailleurs, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la société Action logement services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1348,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [L] le 2 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juin 2024, la société Action logement services a ensuite assigné M. [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner le défendeur au paiement :

*de la somme de 1612 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1348,34 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 15 octobre 2024, la société Action logement services maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s’élève désormais à 854,26 euros.

A l’audience, M. [C] [L] reconnaît le principe de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. Il soutient avoir repris le paiement du loyer courant.

Il explique avoir perçu moins d’aide personnalisée au logement que prévu ce qui l’a mis en difficulté. Il indique percevoir 1200 euros de revenus au titre de sa pension d’invalidité, ne pas avoir d’autres dettes et avoir un reste à vivre de 300 euros. Il précise également qu’il a un enfant à charge en résidence alternée et doit régler 180 euros au titre des frais d’énergie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action logement services, la société Action logement services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [O] [B] et M. [U] [B] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action logement services est subrogée dans les droits et actions des bailleurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action logement services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d’interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d’un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette.

En l’espèce, le commandement de payer visait un délai de deux mois, de sorte que le locataire bénéficiait d’un délai de deux mois pour en apurer les causes.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1348,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société Action logement services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et propose de régler la somme mensuelle de 30 euros par mois en plus du loyer courant.

S’agissant de la reprise du paiement du loyer courant, si Action logement services ne produit pas un décompte actualisé à la date de l’audience, force est de constater que la dette locative a diminué depuis l’assignation, ce dont il résulte que M. [L] a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer sa dette.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant par le locataire et des déclarations faites à l’audience sur sa situation financière, dont il s’évince que M. [L] est en capacité de régler la dette, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés, selon les modalités précisées ci-après, à hauteur de 30 euros par mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la société Action logement services, dès lors que les propriétaires auront actionner le cautionnement.

Par conséquent, il convient dans ce cas de condamner M. [L] à payer à la société Action logement services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 430 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [O] [B] et M. [U] [B] sera justifié par une quittance subrogative.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, M. [L] lui devait la somme de 854,26 euros.

M. [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société Action logement services, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société Action logement services est subrogée dans les droits et actions de M. [O] [B] et M. [U] [B],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2024 entre M. [O] [B] et M. [U] [B] (bailleurs), d’une part, et M. [C] [L] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6]) est résilié depuis le 3 juin 2024,

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à la société Action logement services la somme de 854,26 euros (huit cent cinquante-quatre euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024,

AUTORISE M. [C] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la société Action logement services pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [L] sera condamné à verser à la société Action logement services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 613,86 euros (six cent treize euros et quatre-vingt-six centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dès lors que le paiement par la société Action logement services à M. [O] [B] et M. [U] [B] sera justifié par une quittance subrogative,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 4 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge