Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/00865 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753IM

JUGEMENT

DU : 05 Février 2025

[N] [H]

C/

[L] [P]

[S] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Février 2025

Jugement rendu le 05 Février 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [H]

né le 23 Novembre 1981 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

comparant et assisté par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [P]

née le 13 Avril 1973 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

M. [S] [Y]

né le 12 Juillet 1977 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 12 Décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00865 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753IM et plaidée à l’audience publique du 12 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Février 2025, les parties étant avisées,

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2018 avec prise d’effet le même jour pour une durée de six années, la société civile immobilière BARON & FILS a donné à bail à M. [S] [Y] et Mme [L] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 460,00 euros, outre 6,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié aux locataires le 22 avril 2022, M. [N] [H] a fait commandement à ces derniers d’avoir à lui payer la somme principale de 1001,11 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 85,79 euros de frais, visant la clause résolutoire

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 septembre 2023, M. [N] [H] a donné congé aux locataires pour motif sérieux et légitime à compter de la date du 18 mars 2024.

Par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 23 février 2024, le commissaire de justice mandaté par M. [N] [H] a convoqué les locataires le 18 mars 2024 pour la réalisation d’un état des lieux de sortie.

Le 18 mars 2024, un procès-verbal de constat a été dressé par le commissaire de justice à la demande de M. [N] [H]. Le commissaire de justice a constaté que les locataires étaient toujours présents dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, M. [N] [H] a assigné M.[S] [Y] et Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— constater la validité du congé aux fins de reprise pour motif légitime et sérieux en date du 15 septembre 2023 ;

— prononcer la résiliation du contrat de location consentie par le requérant suivant contrat de location ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef du logement loué et au besoin avec le concours de la force publique ;

— ordonner la réduction du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux à quinze jours, et ce conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que faute de départ volontaire, il sera procéder à leur expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

o de la somme de 3594,97 euros suivant décompte arrêté au 11 avril 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

o d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par le requérant du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défendeurs suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, M. [N] [H], assisté par son conseil, s’en réfère oralement aux termes de l’assignation, valant conclusions.

M. [S] [Y] et Mme [L] [P], régulièrement cités à personne, ne comparaissent et ne sont pas représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2024, par mise à disposition au greffe.

Dans le cadre du délibéré, M. [N] [H] a été autorisé à justifier de sa qualité à agir, ce qui a été fait. En effet, ce dernier produit une attestation de propriété démontrant qu’un acte de vente a été réalisé à son profit le 17 août 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande de validité du congé délivré le 15 septembre 2023 :

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Aux termes de l’article 07 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ".

En l’espèce, le contrat de location liant les parties a pris effet le 19 mars 2018 pour une durée de six ans renouvelable tacitement, soit jusqu’au 18 mars 2024 à 23h59 ou le 19 mars 2024 0 heures.

M. [H] a délivré congé pour motifs sérieux et légitimes aux locataires avec prise d’effet le 18 mars 2024 par acte signifié par le commissaire de justice le 15 septembre 2023, soit plus de six mois avant l’expiration du bail.

Il est indiqué dans ce congé les motifs suivants : « le présent congé vous est donné pour un motif sérieux et légitime, à savoir le défaut de paiement récurrent des loyers et charges afférant à la location. En effet, un commandement de payer les loyers a été délivré suivant exploit de mon ministère en date du 22 avril 2022 ».

Il ressort de l’historique du compte locataire que M. [Y] et Mme [P] n’ont pas réglé les causes du commandement de payer du 22 avril 2022 dans le délai de deux mois. De même, le solde de leur compte locataire est débiteur depuis cette date.

Or, l’obligation de payer les loyers et les charges est une obligation essentielle des locataires qui peut justifier la délivrance d’un congé pour motifs légitimes et sérieux.

M. [Y] et Mme [P] ne comparaissent et ne sont pas représentés, de sorte qu’ils n’apportent aucun élément de nature à contester la validité du congé ainsi délivré.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le congé délivré le 15 septembre 2023 par M.[H] est valide et de constater que le bail liant les parties s’est trouvé résilié à compter du 19 mars 2024 à minuit, et non le 18 mars 2024.

Sur l’expulsion :

Il y a lieu d’ordonner à M. [Y] et Mme [P], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y substant.

Sur la demande de réduction du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution:

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite la réduction du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution à deux semaines. Au soutien de sa demande, il fait valoir que les locataires n’ont effectué aucune démarche de relogement. De même, il fait valoir qu’un plan d’apurement a été signé entre les parties le 19 avril 2022 et qu’il a accepté de suspendre la procédure de résiliation suivant le plan d’apurement mais que celui-ci n’a pas été effectué. Il soutient alors que l’ensemble de ces éléments caractérisent la mauvaise foi des locataires.

Il ressort des pièces versées au débat qu’un plan d’apurement a été signé le 19 avril 2022. Si le bailleur soutient qu’il a arrêté la procédure de résiliation suite à la signature de ce plan, force est de constater qu’il n’en est rien car il a délivré un commandement de payer trois jours plus tard. De même, les locataires ont déclaré au commissaire de justice être en l’attente d’un logement social, de sorte qu’ils ont effectué des démarches pour se reloger. Ainsi, il n’y a pas lieu de constater la mauvaise foi des locataires.

Par voie de suite, la demande de réduction du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Il convient alors de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre du causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [Y] et Mme [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 521,28 euros à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur.

M. [Y] et Mme [P] seront condamnés au paiement de cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version alors applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [H] produit un décompte montrant qu’à la date du 11 avril 2024, M.[Y] et Mme [P] lui devaient la somme de 3594,97 euros, échéance d’avril incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais d’impayés (22,95 euros) et les frais « EM TAXE ORD. MEN.2022 » (7,00 euros) qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant et les frais de poursuite qui seront compris le cas échéant dans les dépens (94,09 euros).

M. [Y] et Mme [P] ne comparaissent et ne sont pas représentés, de sorte qu’ils n’apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail (article VII), les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Par conséquent, M. [Y] et Mme [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 3470,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 avril 2024, échéance d’avril incluse.

Sur la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard des défendeurs dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. De même, le préjudice causé par l’occupation des lieux a été déjà indemnisé par l’octroi d’indemnités d’occupation.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] et Mme [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et du coût du congé délivré le 15 septembre 2023.

Il sera dit que le coût du commandement de payer du 22 avril 2022 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, cet acte n’était pas nécessaire.

M. [Y] et Mme [P] seront condamnés in solidum à payer à M. [H] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 15 septembre 2023 ;

Par voie de suite, CONSTATE que le contrat conclu le 19 mars 2018 entre la société civile immobilière BARON & FILS (bailleresse) à laquelle M. [N] [H] vient aux droits d’une part et M. [S] [Y] et Mme [L] [P] (locataires) d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 1] est résilié depuis le 19 mars 2024 à minuit ;

DIT qu’à compter de cette date, M. [S] [Y] et Mme [L] [P] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE à M. [S] [Y] et Mme [L] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement à usage d’habitation, la cave et le garage situés [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [L] [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [N] [H] de sa demande de réduction du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [S] [Y] et Mme [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 521,28 euros (cinq cent vingt et un euros et vingt-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2024 à minuit, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [L] [P] à payer à M. [N] [H] la somme de 3470,93 euros (trois mille quatre soixante-dix euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 avril 2024, échéance d’avril incluse ;

DEBOUTE M. [N] [H] de sa demande formée au titre de la résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [S] [Y] et Mme [L] [P] à payer à M. [N] [H] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [Y] et Mme [L] [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation et du coût du congé délivré le 15 septembre 2023 ;

DIT que le coût du commandement de payer 22 avril 2022 ne sera pas compris dans les dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,