Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 24/01500 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-7577T

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

[U] [S]

[W] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [U] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [W] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 1997, la [Adresse 11] aujourd’hui dénommée Habitat Hauts de France a consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] sur un logement et un garage situés au [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu de 2412,79 francs.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2391,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] le 8 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2024, la bailleresse a assigné à M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de :

à titre principal de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion ainsi que tous occupants de leur chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : à titre provisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 4390,93 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 ; d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumises aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date du départ effectif des lieux ; de la somme de 650 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et des dépens subséquents à l’instance ; ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 20 mars 2025, la société Habitat Hauts de France maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2025, s’élève désormais à 5455,25 euros. La société Habitat Hauts de France déclare que les locataires ont repris le paiement des loyers courants en février et en mars.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation aux locataires en considérant qu’au vu de leurs revenus, ces derniers pouvaient s’acquitter de leur loyer.

M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. M. [U] [S] explique qu’il a eu un accident grave en 2015, qu’il n’a pas pu travailler pendant trois ans et qu’il perçoit dorénavant 1200 euros au titre de sa pension d’invalidité. Mme [W] [T] épouse [S] déclare qu’elle a perdu son emploi et qu’elle perçoit 1700 euros d’allocations au titre de sa formation. Les locataires indiquent qu’ils ont déposé un dossier auprès de leur caisse de retraite et que si leur demande aboutit, ils pourraient solder la grande majorité de la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Habitat Hauts de France justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement deux mois de loyer en principal ou trois mois de loyer résiduel, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 8 mars 2024 pour un montant de 2391,82 euros. Au moment de la délivrance du commandement le montant de deux mois de loyer en principal s’élevait à la somme de 1187,72 euros. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2391,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants. Au vu des déclarations faites à l’audience et du diagnostic social et financier, ils ont un reste à vivre de 1250 euros et devraient pouvoir obtenir une aide de leur caisse de retraite susceptible de les aider à solder leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] et Mme [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [S] et Mme [T], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [S] et Mme [T] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 610,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [S] et Mme [T] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée et aux termes de l’article 220, alinéa 1er, du même code, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, la société Habitat Hauts de France verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 12 mars 2025, M. [S] et Mme [T] lui devaient la somme de 5455,25 euros, échéance de mars non incluse.

De plus, les locataires seront mariés, de sorte qu’ils sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [S] et Mme [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 5455,25 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 2391,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] et Mme [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] et Mme [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 1997 entre la [Adresse 12] aujourd’hui dénommée Habitat Hauts de France, d’une part, et M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S], d’autre part, concernant le logement et le garage au [Adresse 6] ([Adresse 9]) est résilié depuis le 9 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] à payer à la société Habitat Hauts de France la somme de 5455,25 euros (cinq mille quatre cent cinquante-cinq euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 2391,82 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-deux centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] seront solidairement condamnés à verser à la société Habitat Hauts de France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 610,70 euros (six cent dix euros et soixante-dix centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Habitat Hauts de France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [S] et Mme [W] [T] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 10 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge