N° RG 24/00956 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7537I

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/00956 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7537I

Minute : 25/38

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

Mme [B] [P]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE , greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2010, la SNI Immeuble Rives de France a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [P] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 524,42 euros et d’une provision pour charges de 26,95 euros.

Par avenants du 10 décembre 2014 puis du 29 mars 2023, le bail conclu par la SNI Immeuble Rives de France a été transféré à Habitat 62/59 Picardie puis à la société anonyme Habitat Hauts de France ESH.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 980,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [B] [P] le 2 avril 2024.

Par assignation du 12 juin 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH a ensuite assigné Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion et la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 1 775,70 euros au titre des loyers échus ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 653,20 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation en cas de non-libération des lieux ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 novembre 2024, après deux renvois à la demande des parties.

À l’audience du 19 novembre 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s’élève désormais à 4245,97 euros. La société anonyme Habitat Hauts de France ESH considère qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, au vu du décompte qu’elle produit et datant de la veille.

A l’audience, Mme [B] [P], représentée par son avocate, sollicite le bénéfice de ses conclusions, dans lesquelles elle demande au tribunal de:

— débouter le demandeur de ses demandes ;

— arrêter la créance à la somme de 4 415,81 euros au 30 septembre 2024 ;

— lui accorder de plus amples délais de paiement pour régler la dette ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse demande le retrait des frais de poursuite de la dette locative au motif qu’ils seraient illicites. De plus, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle demande des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, exposant percevoir 1 401€ mensuels au titre de son travail, et 110€ mensuels de contribution à l’entretien et à l’éducation de sa fille [I]. Elle affirme avoir demandé un logement plus petit, sans succès, et avoir repris le règlement du loyer depuis octobre 2024. Enfin, elle prétend avoir réglé 650 euros par chèque la veille de l’audience, paiement n’apparaissant pas dans le décompte du bailleur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La production d’une note en délibéré justifiant du dernier paiement de la locataire a été autorisée par le juge.

Par note en délibéré du 5 décembre 2024, le bailleur affirme n’avoir reçu aucun paiement la veille de l’audience et produit un décompte actualisé.

Suivant note en délibéré du 6 décembre 2024, la locataire indique avoir confié son chèque à un tiers le 18 novembre et avoir découvert en lisant la note en délibéré qu’il n’avait pas été déposé. Elle dit régler le jour même la somme de 1 300 euros au titre des loyers de novembre et décembre 2024.

Par note en délibéré du 9 décembre 2024, le bailleur s’étonne des allégations de la locataire relativement à un chèque disparu.

Enfin, le bailleur, informe le tribunal, dans sa troisième et dernière note en délibéré du 2 janvier 2025, que le chèque déposé par la locataire en agence le 6 décembre 2025, est revenu impayé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Habitat Hauts de France ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 avril 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 980,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2024.

Sur les délais de paiement sollicités

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le dernier paiement de Mme [B] [P] date du 14 octobre 2024 et correspond au loyer de septembre 2024. Le loyer d’octobre 2024, appelé en paiement le 29 octobre 2024, n’a pas été réglé par la locataire avant l’audience (ni après d’ailleurs compte-tenu du retour en impayé du chèque du 6 décembre 2024) et dans ces conditions il est impossible de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Habitat Hauts de France ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [B] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 653,20 euros, du 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 18 novembre 2024, Mme [B] [P] lui devait la somme de 4 245,97 euros, frais de poursuite déduits. Il convient de préciser que ces frais de poursuite ne sont pas « illicites » mais s’imputent sur les dépens et non sur la dette locative.

Mme [B] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 4 245,97 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 980,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 775,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

L’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique prévoir que l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

Tel est le cas en l’espèce.

Conformément à la demande de Mme [P], et au regard de l’existence d’un recours en cours relativement à la demande d’aide juridictionnelle qu’elle a formé, celle-ci sera admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2010 entre la société anonyme Habitat Hauts de France ESH, d’une part, et Mme [B] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 3 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 653,20 euros (six cent cinquante-trois euros et vingt centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juin 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [P] à payer à la société anonyme Habitat Hauts de France ESH la somme de 4245,97 euros (quatre mille deux cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 980,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 775,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE à Mme [B] [P] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Habitat Hauts de France ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 12 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge