TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Bertrand DE LACGER

— M^e Christine HEUSELE

Copies certifiées conformes à:

— M^e Bertrand DE LACGER

— M^e Christine HEUSELE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16157

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K2U

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ZTIMMO, S.A.S ,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Bertrand DE LACGER de la SELARL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0272

DÉFENDERESSES

Madame, [D], [K], [P], [O] née, [A] ,

[Adresse 3],

[Localité 3]

et encore,

[Adresse 4] ,

[Localité 4]

Monsieur, [W], [U], [O],

[Adresse 3],

[Localité 3]

et encore,

[Adresse 4] ,

[Localité 4]

représentés par M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, vestiaire #94

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/16157 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K2U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur, [W], [O] et Madame, [D], [A] épouse, [O] ( dénommés ci-après les époux, [O]) sont propriétaires des lots de copropriété n°22 et 43 d’un immeuble situé au, [Adresse 5] à, [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 5] à 75018 Paris a fait assigner les époux, [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1236-1,1240,1343-2,1992 et 2222 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« A titre liminaire

Dire recevable la demande de paiement de charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à, [Localité 5],

En conséquence, débouter Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Au fond

Condamner in solidum Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] au paiement d’une somme, sauf à parfaire, de 9.294,73 € correspondant à l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2023, incluant l’appel de fonds du 4 ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023,

Condamner in solidum Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] au paiement d’une somme, sauf à parfaire de 177,49 € correspondant aux frais, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner in solidum Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] au paiement d’une somme de 3.500 € correspondant à la réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à, [Localité 5] par le défaut de paiement des charges,

Dire qu’aucune faute n’a été commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à, [Localité 5],

En conséquence, débouter Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du Code civil,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner in solidum Monsieur, [O], [W] et Madame, [O], [D] au paiement d’une somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Bertrand de LACGER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, et des articles 2224 et 2222, 2 ème alinéa du code civil, les époux, [O] demandent au tribunal de :

«  Déclarer prescrites les charges d’eau froide pour le lot 22 du bâtiment A de l’ensemble immobilier du, [Adresse 6] à, [Localité 6], pour les années 2008 à 2012 ;

• En conséquence, déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 7] à, [Localité 6] irrecevable en ses demandes tendant à la condamnation de Monsieur et Madame, [O] au paiement des charges d’eau froide pour les années 2008 à 2012, pour un montant total de 7 306,60 euros.

Vu l’article 1101 et 1103 du Code civil, ensemble les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 6] à, [Localité 6] mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; l’en débouter.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait, contre toute attente, qu’il y a lieu de condamner Monsieur et Madame, [O] au paiement de tout ou partie des consommations d’eau froide de 2008 à 2013 ;

Vu l’article 1998 du Code civil, ensemble l’article 1231-1 du Code civil ;

• Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 6] à, [Localité 6] à payer à Monsieur et Madame, [O], à titre de dommages et intérêts, une somme correspondant au montant des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre des consommations d’eau froide.

En toutes hypothèses :

• Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 6] à, [Localité 6] à payer à Monsieur et Madame, [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du, [Adresse 6] à, [Localité 6] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Christine Heusèle, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, les époux, [O] soulèvent l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires considérant l’action prescrite dans la mesure où les consommations d’eau froide ont été relevées en 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012, que le syndicat des copropriétaires en avait connaissance de sorte que ces dates correspondent au point de départ de la prescription ; que les demandes afférentes aux consommations d’eau froide sur la période de 2008 à 2012 sont prescrites depuis 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette fin de non recevoir expliquant que le point de départ de la prescription est la date de la traduction comptable des relevés, soit en 2015, ainsi que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, et que le recouvrement de charges pourra porter sur des charges impayées remontant à dix années maximum, soit depuis le 25 novembre 2008.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’action en restitution de charges indûment payées relève du régime des quasi-contrats et est soumise à la prescription régissant les actions personnelles et mobilières prévue par l’article 2224 du code civil.

En application de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin suivant, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2222 du code civil, dans sa version issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin suivant, dispose que la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il ressort des éléments de la procédure que des relevés d’eau froide ont été réalisés chaque année à compter de 2008, date à partir de laquelle des compteurs d’eau froide divisionnaires ont été installés, ce qui n’est pas contesté ; que si le syndicat des copropriétaires considère que c’est à compter de la traduction comptable de ces relevés d’eau, qui s’est opérée à partir de 2015, que démarre le délai de prescription, et non à compter de 2008, date des relevés effectifs de la consommation comme le soutiennent les époux, [O], aucun élément ne permet de justifier la raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires n’aurait pas eu connaissance de l’existence de sa créance concomitamment au moment du relevé de la consommation d’eau, mais ultérieurement, et notamment lors des appels de fonds. Si les appels de fonds constituent l’événement à partir duquel le copropriétaire a connaissance de sa dette, il ne saurait en être de même pour le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de nature à justifier l’existence d’un tel décalage qui se serait opéré entre la réalisation des relevés d’eau froide et la date à laquelle il aurait eu lui-même connaissance de sa créance, qui devrait en principe correspondre à la date de facturation de la consommation d’eau froide adressée par le fournisseur au syndicat des copropriétaires. Il convient à ce titre de souligner que le syndicat des copropriétaires n’invoque ni ne communique la date de la facturation d’eau dont il a été destinataire s’agissant de cette consommation d’eau de sorte qu’aucun élément ne justifie de retenir comme point de départ du délai de prescription une date autre que celle des relevés de consommation d’eau, correspondant à la date à laquelle il a eu ou à tout le moins aurait dû avoir connaissance de sa créance.

Dès lors, dans la mesure où le point de départ de la prescription retenu correspond aux dates des relevés d’eau effectués chaque année, et que l’assignation adressée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure date du 24 novembre 2023, il apparait que l’action en recouvrement de ces sommes pour les années de 2008 à 2012 est prescrite, le délai de prescription ayant démarré pour chacune de ces consommations sous l’égide de la loi ancienne, et les actions relatives aux consommations d’eau des années 2008 à 2012 ayant continué de courir lors de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans pour autant que la durée totale de la prescription ne puisse excéder le délai de 10 ans, de sorte que seules des consommations à compter de 2013 pouvaient être réclamées.

En conséquence, il convient de déclarer que l’action du syndicat des copropriétaires en paiement des consommations d’eau froide de 2008 à 2012 est prescrite. En revanche, s’agissant des sommes réclamées à compter du 23 novembre 2013, dont les époux, [O] ne remettent pas en cause l’ action en recouvrement en terme de prescription, elles ne sont pas couvertes par la prescription , de sorte que les demandes au titre des charges d’eau froide de décembre 2023 seront examinées.

2-Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux, [O] sont propriétaires des lots n°22 et 43 d’un immeuble situé au, [Adresse 5] à, [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2015, 7 juin 2016, 10 juillet 2017, 20 septembre 2018, 19 septembre 2019, 24 septembre 2020, 17 novembre 2021, 15 septembre 2022, et 19 octobre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ainsi que les consommations d’eau froide individuelles;

— un décompte de créance actualisé au 23 novembre 2023.

Les époux, [O] contestent être redevables des sommes sollicitées au titre de la consommation d’eau froide estimant d’une part que les compteurs d’eau divisionnaires qui ont été installés n’ont pas été votés en assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et que le règlement de copropriété n’a pas été modifié pour prévoir une nouvelle répartition de la consommation d’eau non plus en tantièmes mais selon la consommation effective de chaque lot.

Toutefois, force est de relever que ces moyens sont inopérants dans la mesure où d’une part, le fait que les compteurs d’eau divisionnaires auraient été installés au mépris des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne remet pas en cause le fait que des consommations d’eau afférentes au lot dont les époux, [O] sont propriétaires ont bien été relevées et facturées, sans qu’aucun élément suffisant ne permette de remettre en cause le fait que ces facturations correspondent à la consommation effective des occupants de ce lot, de sorte que les époux, [O] en sont redevables et doivent les régler. D’autre part, à la lecture du règlement de copropriété, il apparait que des stipulations ont été expressément prévues organisant la répartition des charges relatives à la consommation d’eau froide, selon l’installation ou non d’un compteur divisionnaire, et ce de manière suffisamment large sans viser nommément un bâtiment, de sorte que ces stipulations peuvent s’appliquer au bâtiment où se situe le lot des époux, [O].

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux, [O], déduction faite des sommes réclamées au titre de la consommation d’eau froide de 2008 à 2012 et des frais de recouvrement, est débiteur de 1.988.13 euros (9.294,73-5.771,72- 1.534,88).

Les époux, [O] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement in solidum de la somme de 1.988.13 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 22 novembre 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure du 24 avril 2023, soit antérieurement à la signification de l’assignation , constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Si le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure de sorte que les frais de relance du 4 avril 2023, antérieurement à la mise en demeure du 24 avril 2023 ne seront pas pris en compte.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais d’avocat sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les époux, [O] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3– Sur la demande au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1992 du Code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

La responsabilité relative aux fautes est appréciée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit.

L’article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, les époux, [X] demande que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée en raison des négligences commises par le syndic dans le cadre de ses fonctions, ce dernier leur ayant communiqué tardivement leurs relevés d’eau et les ayant adressé à leurs locataires les factures ; et que c’est une fois qu’ils ont signalé au syndic que leur consommation d’eau froide était anormalement élevée que leurs factures ont retrouvé un niveau qu’ils qualifient de « normal ».

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande faute de preuve d’une faute suffisamment caractérisée de sa part, du syndic, et dans la mesure où le syndic , en adressant les factures d’eau directement aux locataires, n’a pas agi dans le cadre de ses missions.

Il est établi que le syndic en charge de la gestion de l’immeuble durant la période litigieuse est un syndic bénévole, et s’il est fait état de fautes commises par celui-ci, il convient de relever qu’aucun élément ne permet de caractériser de manière claire et précise l’existence de fautes graves et renouvelées de sa part de nature à démontrer une faute pouvant engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des fautes du syndic..En conséquence il convient de rejeter la demande des époux, [O] sur ce point.

4-Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux, [O] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux, [O] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux, [O] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 21 juin 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux, [R], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Bertrand de Lacger, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile .

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les époux, [O] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre. Ils seront déboutés de leur demande réciproque.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au, [Adresse 5] à, [Localité 5] en recouvrement de la consommation d’eau froide afférente au lot de Monsieur, [W], [O] et Madame, [D], [A] épouse, [O] pour la période de 2008 à 2012 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [W], [O] et Madame, [D], [A] épouse, [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble au, [Adresse 5] à, [Localité 5] les sommes de :

—  1.988.13 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 22 novembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 ;

—  36 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [W], [O] et Madame, [D], [A] épouse, [O] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Bertrand de Lacger;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente