REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00237 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GZDT

N° minute : 24/00345

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [T] [I]

née le 18 Juin 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024

copies délivrées le 24 OCTOBRE 2024 à :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Madame [T] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 24 OCTOBRE 2024 à :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2022, la société civile immobilière Le Magnolia a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [I] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage (porte droite) au [Adresse 4] [Localité 6] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 470 euros provision sur charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2022, la SCI Le Magnolia a souscrit un contrat de cautionnement VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi), lui permettant de bénéficier du cautionnement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour les sommes dues par la locataire.

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 19 février 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire à Madame [T] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 1.528,32 euros.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte délivré par commissaire de justice le 18 juin 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 20 juin 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE au visa notamment de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 2306 du code civil, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail établi entre les parties, pour défaut de paiement des loyers, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail établi entre les parties aux torts de la locataire,

— l’expulsion de la locataire des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire à lui payer :

— la somme de 1.422,20 euros avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 19 février 2024 sur la somme de 1.528,32 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors qu’elle justifiera par une quittance subrogative avoir payé ces sommes au bailleur,

— une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 05 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 2.748,20 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges, arrêtée à la fin du mois de juillet 2024.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES entend faire valoir que son action ayant été introduite dans le délai de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle n’est pas prescrite. Elle précise que la signature électronique du contrat de cautionnement est valable comme étant conforme aux dispositions des articles 1316-1 et suivants anciens du code civil (devenus 1336 et 1367). Elle a fait valoir que le bailleur a fait jouer l’engagement de caution à hauteur de la somme de 2.748,20 euros. Elle considère dès lors avoir qualité pour agir aux fins de résiliation du bail tant en application des dispositions contractuelles de l’acte de cautionnement que du principe de la subrogation. Elle ajoute qu’aucune régularisation des loyers et charges impayés n’est intervenue dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle rappelle disposer, au titre des sommes payées pour le compte de la locataire, d’un recours personnel et subrogatoire à son encontre. Elle précise ainsi être bien-fondée à solliciter la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglée à ce titre.

En défense, Madame [T] [I], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement. Elle a déclaré avoir réglé le montant du loyer courant avant la tenue de l’audience. En outre, elle a précisé bénéficier d’un dossier de surendettement qui a été orienté vers un réaménagement des dettes (moratoire de deux années).

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

Aux termes de l’article 2306 du code civil (dans sa version applicable au contrat litigieux), la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

En l’espèce, le contrat de cautionnement signé par prévoit en son article 8.1 (fin de page 7) que "dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La Subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée aux droits et actions de la Société Le Magnolia à l’encontre de sa locataire, Madame [T] [I], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie d’une quittance subrogative.

Elle a donc bien qualité à agir et l’ensemble de ses demandes sera donc déclaré recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES signées par le bailleur, en date des 04 mai 2023, 12 juillet 2023, 06 novembre 2023, 22 novembre 2023, 19 décembre 2023, 18 janvier 2024, 15 avril 2024 et 30 juillet 2024 qu’elle a payé, en lieu et place de la locataire, la somme totale de 6.076 euros correspondant au solde des loyers des mois de mars 2023 à juillet 2024.

Il en ressort, comme mentionné ci-dessus, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors subrogée dans les droits et actions du créancier à l’égard du débiteur résultant du non paiement des loyers et est donc bien fondée à agir, dans le cadre du recours subrogatoire, aux fins de résolution du contrat de bail et d’expulsion.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Madame [T] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 1.528,32 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi le 20 février 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 19 avril 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, le maintien dans les lieux de Madame [T] [I] cause au bailleur et à la caution un préjudice.

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le recours de la caution, qu’il soit personnel ou subrogatoire, est limité à la hauteur du paiement.

En l’espèce, le contrat de cautionnement prévoit en son article 8.1que "dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La Subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors fondée à réclamer, à titre de réparation du préjudice causé par le maintien sans droit ni titre du locataire dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers indexés et charges courants prévue par le contrat à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués, et à obtenir son paiement dans la limite des sommes effectivement versées par elle, en lieu et place des locataires, et justifiées par la remise d’une quittance subrogative par le bailleur ou son représentant.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2305 alinéa 1 du code civil (dans sa version applicable au contrat litigieux), la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Le recours de la caution, qu’il soit personnel ou subrogatoire, est limité à la hauteur du paiement.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives produites en date des 04 mai 2023, 12 juillet 2023, 06 novembre 2023, 22 novembre 2023, 19 décembre 2023, 18 janvier 2024, 15 avril 2024 et 30 juillet 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé, en lieu et place de la locataire, la somme totale arrêtée au 29 août 2024 de 6.076 euros.

L’historique du compte produit par la partie demanderesse atteste que la locataire a déjà remboursé la somme totale de 3.327,80 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors bien fondée, tant sur le fondement de son recours personnel que de son recours subrogatoire, à solliciter le remboursement de la somme restant due par la locataire (6.076 – 3.327,80 = 2.748,20 euros).

Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.748,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Des paiements étant intervenus suite au commandement de payer les 13 mars et 14 avril 2024, cette somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter de l’assignation du 18 juin 2024 sur la somme de 1.422,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1 Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, Madame [T] [I] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Elle a fait valoir avoir repris un travail et percevoir désormais un salaire de 1.200 euros. En outre, elle a déclaré avoir réglé le montant du loyer courant au jour de l’audience. Le rapport social et financier a ajouté qu’elle avait déposé une demande de logement social en début d’année 2024. En outre, il a noté qu’elle présentait une fragilité psychologique et qu’une mesure de protection des majeurs était envisagée.

Enfin, elle a justifié que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 19 avril 2024 et orienté vers un réaménagement des dettes.

Ainsi, la loi impose de favoriser le maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision, jusqu’à décision de la Commission de surendettement ou du juge du surendettement. Le paiement du loyer courant devra être impérativement assuré.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [T] [I] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 19 février 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [T] [I] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.748,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 1.422,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [T] [I] à se libérer de sa dette par 27 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois, jusqu’à ce qu’une décision contraire soit prise dans le cadre du dossier de surendettement,

PRECISE qu’en tout état de cause, Madame [T] [I] reste tenue au paiement des loyers et charges courants au bailleur ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 22 juin 2022 entre la société civile immobilière Le Magnolia d’une part, et Madame [T] [I] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage au [Adresse 2] à [Adresse 7] (01) sont réunies au 19 avril 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

DIT que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Madame [T] [I] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Madame [T] [I] sera tenue de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), dans la limite des sommes effectivement payées par elle et justifiées par une quittance subrogative délivrée par le bailleur ou son représentant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [T] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 19 février 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE