JUGEMENT DU : 19 décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03903 – N° Portalis DBWH-W-B7G-GGNS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 décembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [A] [H]

née le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 24] (THAÏLANDE)

Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN]

née le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 14]

Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 1]

Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC]

née le [Date naissance 12] 1960 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 23]

Monsieur [E] [SP] [MV] [FR]

né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [RG] [S] [ZN]

née le [Date naissance 11] 1963 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 16]

Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 17]

Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN]

né le [Date naissance 10] 1968 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 15]

représentés par M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’Ain (T. 70), avocat postulant, ayant M^e Benoît FAVRE, avocat au barreau de Lyon (T. 2192), pour avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SELARL LEGAL AVOCATS

Société au capital de 73 580 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 440 930 659, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Julie CARNEIRO, avocat au barreau de l’Ain (T. 102), avocat postulant, ayant M^e Cécile FLANDROIS, avocat au barreau de Lyon (T. 2319), pour avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

A l’audience du 26 juin 2025, les débats se sont tenus, en l’absence d’opposition des parties, devant Monsieur THEVENARD et Madame JOUHET, qui en ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, ainsi composé :

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 26 juin 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 février 2014, Madame [A] [H], Madame [C] [R] [FR] [L] [ZN], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN] et Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W] ont consenti à la Selarl Legal avocats un bail professionnel portant sur des locaux situés [Adresse 9] pour y exercer la profession d’avocats, pour une durée de six années, du 1er août 2013 au 31 juillet 2019, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros payable par trimestre d’avance les 30 mars, juin, septembre et décembre de chaque année, avec indexation.

Ledit bail précisait que la Selarl Legal avocats était d’ores et déjà locataire des lieux en vertu d’un bail du 2 mars 1989, qu’un congé lui avait été délivré par acte du 10 janvier 2013 à effet au 31 juillet 2013 que cette dernière avait contesté devant le tribunal d’instance de Lyon et que les parties s’étaient rapprochées et avaient conclu le bail sus-visé à titre transactionnel.

Madame [C] [R] [FR] [L] [ZN] est décédée le [Date décès 4] 2016.

Les locaux donnés à bail ont fait l’objet d’infiltrations d’eau en provenance de l’étage supérieur.

Par acte d’huissier de justice du 30 janvier 2019, Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] (les bailleurs, les trois derniers venant aux droits de Madame [C] [R] [FR] [L] [ZN]) ont fait délivrer un congé à la Selarl Legal avocats avec offre de signer un nouveau bail reprenant et complétant en tant que de besoin le congé délivré le 26 décembre 2018.

Un état de sortie des lieux a été dressé le 28 août 2019 par procès-verbal de constat de Maître [P] [JZ], huissier de justice associé à [Localité 19], à la requête des bailleurs et un second état des lieux de sortie a été dressé le même jour par Maître [K] [V], huissier de justice associé à [Localité 19], à la requête de la Selarl Legal avocats, en présence des mêmes personnes.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 décembre 2019, le mandataire des bailleurs a adressé à la société Legal avocats le relevé de compte, faisant apparaître un solde dû de 3 681,95 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 décembre 2020, le conseil des bailleurs a mis en demeure la société Legal avocats de payer le solde dû dans le délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2022, les bailleurs ont fait assigner la société Legal avocats devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement du reliquat de loyer et charges.

Dans leurs dernières écritures (conclusions n° 3) notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] demandent à la juridiction de :

“Vu l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire

Vu l’article 47 du code de procédure civile

Vu les articles 1728 et suivants du Code civil

Vu l’article 1343-2 du Code civil

Vu le Bail du 13/02/2014

Vu les pièces

CONDAMNER la Selarl LEGAL AVOCATS à payer la somme de 3681.95 euros au titre du reliquat de loyer et charges arrêtés le 19/12/2019 à Madame [H] [A], Madame [FN] [K] née [AK], Madame [W] [O] née [AK], Madame [BC] [KF] née [FR], Monsieur [FR] [E], Madame [ZN] [F], Monsieur [ZN] [N], Monsieur [ZN] [D] outre intérêts au taux légal depuis 20/12/2020

ORDONNER la capitalisation des intérêts

DÉBOUTER la Selarl LEGAL AVOCATS de l’ensemble des demandes

CONDAMNER la Selarl LEGAL AVOCATS à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ã Madame [H] [A], Madame [FN] [K] née [AK], Madame [W] [O] née [AK], Madame [BC] [KF] née [FR], Monsieur [FR] [E], Madame [ZN] [F], Monsieur [ZN] [N], Monsieur [ZN] [D]

CONDAMNER la Selarl LEGAL AVOCATS aux entiers dépens de l’instance”.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir notamment que :

— contrairement à ce qu’allègue la défenderesse, la créance réclamée est non seulement détaillée, mais aussi justifiée dans le courrier de leur mandataire en date du 20 décembre 2020 ; que le décompte joint au dit courrier fait état du décompte locataire qui est suffisamment précis, de sorte qu’aucune difficulté sur l’identification de la créance ne peut avoir lieu ; qu’en outre, les justificatifs de charges ont été communiqués par mail du 30 septembre 2019 comme indiqué dans le courrier précité ; que par ailleurs, dans un courrier du 25 mai 2020, ils ont apporté des réponses circonstanciées aux demandes formulées par la Selarl Legal avocats dans son courrier du 12 mai 2020, joignant à nouveau un décompte locatif permettant de justifier le montant de la créance réclamée,

— s’agissant de la prescription alléguée, la créance relevant d’un bail professionnel est soumise à la prescription de droit commun de cinq ans ; que la dette s’est constituée en août 2019, et non en 2016, et que la défenderesse a été assignée le 7 décembre 2022, de sorte que l’action en paiement de l’arriéré locatif n’est pas prescrite,

— la Selarl Legal avocats ne saurait réclamer la réparation d’un préjudice qui serait lié à leur inertie à lui transmettre la facture des travaux de plâtrerie peinture avancée par ses frais, dès lors que le remboursement des dits frais avancés a eu lieu,

— s’agissant de la demande de restitution au titre de charges non comprises et prévues au contrat formulée par la défenderesse, ladite demande n’est pas chiffrée, ni justifiée ; qu’au vu de la somme de 12 910,28 euros dont la restitution est réclamée dans les dernières écritures de la défenderesse, le paiement de l’indu est soumis à la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil ; que cette demande est nécessairement prescrite puisque les montants réclamés au titre de l’indu remontent à 2014, que la Selarl Legal avocats a quitté les lieux en août 2019 et que sa nouvelle demande notifiée par RPVA le 16 septembre 2024 l’a donc été plus de 5 ans après la fin des relations contractuelles, de sorte que cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Dans ses dernières écritures (conclusions en réponse n° 3) notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la Selarl Legal avocats demande au tribunal de :

“Vu l’article 1134 du Code civil alors en vigueur

Vu l’article 2224 du Code civil

Vu l’article 517 du Code civil

Vu l’article 524 du Code de civil

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées au débat

Juger que la demande au titre du paiement des charges est prescrite

JUGER que la demande au titre du paiement des loyers et charges est infondée

JUGER que Madame [W], [O], Madame [H] [A], Monsieur [FR] [E], Madame [EB] [K], Madame [BC] [KF] née [FR], Madame [ZN] [R] [FR], Monsieur [ZN] [D], Monsieur [ZN] [N], bailleur, sont solidairement redevables de la somme de 12 919, 28 euros et les condamner à restitution

JUGER que la demande au titre de l’enlèvement du coffre-fort est infondée.

REJETER toute demande plus amples ou contraires des requérants

CONDAMNER Madame [W], [O], Madame [H] [A], Monsieur [FR] [E], Madame [EB] [K], Madame [BC] [KF] née [FR], Madame [ZN] [R] [FR], Monsieur [ZN] [D], Monsieur [ZN] [N], au paiement de 500 euros au titre du préjudice subi

Subsidiairement ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues au titre des loyers et les sommes dues au titre des charges indûment payées par le preneur

Condamner les défendeurs au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens”.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir notamment que :

— s’agissant du montant des charges réclamé :

* les charges sont contestées depuis l’année 2016 ; que le délai de prescription court selon le droit commun à compter du jour où le demandeur a été en mesure de connaître le montant de sa créance ; qu’elle a été assignée selon exploit du 7 décembre 2022, soit largement après le délai de prescription, de sorte que les demandes au titre des charges sont prescrites et seront rejetées,

* la loi ne prévoit pas les charges et prestations à la charge du preneur dans le cas d’un bail professionnel ; que le bailleur n’est pas en droit de refacturer des charges qui n’ont été déterminées ni par les parties, ni par la loi ; que le décompte fourni en pièce adverse n° 10 établit que le propriétaire a facturé au titre des charges la somme de 12 910,28 euros, que les demandeurs seront condamnés à lui restituer,

* à titre subsidiaire, les charges ne sont pas justifiées, et ce malgré les demandes de justificatifs qu’elle a formulées à de multiples reprises auprès des bailleurs, ces derniers devant justifier des charges qu’ils demandent au preneur en application de l’article 13 du contrat ; que le mandataire des bailleurs a communiqué non pas les justificatifs des charges, mais des récapitulatifs établis par ses soins, qui n’ont donc aucune valeur probante, nul ne pouvant se préconstituer une preuve à lui-même, et qui ne permettent de justifier ni la réalité des charges, ni leur imputabilité au locataire, les bailleurs allant jusqu’à tenter de lui faire régler leurs propres frais de régie immobilière ; qu’elle est en droit de contester les charges locatives réclamées depuis 2016 ; que toute demande au titre du loyer se heurte à la compensation avec les sommes indûment versées aux bailleurs depuis 2016 au titre de charges qui n’ont jamais été justifiées,

— s’agissant de la facturation par les demandeurs de l’enlèvement d’un coffre-fort pour un montant de 332 euros, ledit coffre était déjà présent lors de son entrée dans les lieux ; que le coffre-fort datait du début du 20ème siècle et que les clefs ne lui ont jamais été remises ; que les locaux avaient été précédemment occupés par un cabinet d’avoués et un bâtonnier ; que ce coffre-fort avait la qualité d’immeuble par destination du fait de l’activité exercée dans les locaux loués, les professionnels maniant à cette époque eux-mêmes les fonds des clients ; qu’à titre subsidiaire, les demandeurs, qui ne prouvent ni avoir remis des clefs pour ce coffre, ni qu’il soit d’une facture postérieure à l’entrée dans les lieux, ne sont pas fondés à solliciter le remboursement de la facture de son enlèvement,

— s’agissant de ses demandes reconventionnelles :

* les demandeurs ont justifié des mois après son départ la réalisation des travaux de plâtrerie peinture dont elle avait avancé les frais ; qu’ayant mis des mois à recevoir la facture lui permettant de percevoir le différé d’indemnisation de l’assurance, soit 434 euros, l’inertie des demandeurs lui a causé un préjudice qui sera évalué à la somme de 500 euros,

* elle a réglé des charges qui n’ont jamais été justifiées par les bailleurs, de sorte que celles-ci lui seront remboursées à hauteur de 12 910, 28 euros et la compensation sera ordonnée.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, saisi par conclusions sur incident de la Selarl Legal avocats notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par la société Legal avocats,

— déclaré l’action en paiement d’arriéré de loyers et charges recevable,

— débouté la société Legal avocats de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Legal avocats à payer à Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Legal avocats aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état électronique du 17 avril 2025,

— invité Maître Julie Carneiro, conseil de la défenderesse, à conclure au fond au plus tard le 14 avril 2025.

Les parties n’ont pas reconclu au fond suite à l’ordonnance sus-visée du 6 mars 2025.

Par ordonnance du 17 avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire au 19 juin 2025.

A l’audience du 26 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a d’ores et déjà statué, par ordonnance du 6 mars 2025, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement au titre des charges présentée par la société Legal avocats, fin de non-recevoir relevant au demeurant de la seule compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, sa cause n’étant ni survenue, ni révélée après l’ordonnance de clôture.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations que les dispositions nouvelles sont applicables à compter du 1er octobre 2016, mais que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Il sera en conséquence fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à celle résultant de l’ordonnance précitée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.”

L’article 1728 du dit code dispose que :

“Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1147 du même code précise que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Aux termes de l’article 1315 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Les demandeurs sollicitent la somme globale de 3 681,95 euros au titre du reliquat de loyers et charges arrêtés le 19 décembre 2019, laquelle se décompose, au vu du décompte de sortie du locataire produit, comme suit :

—  7 496,76 euros au titre du loyer principal,

—  1 899,19 euros au titre des “provision ou charges”,

—  336 euros au titre de la facture de la société AZ Solutions pour l’enlèvement d’un coffre-fort,

— déduction faite de la restitution du dépôt de garantie de 6 050 euros.

— Sur le loyer

En l’espèce, le contrat de bail professionnel du 13 février 2014 conclu entre les parties prévoit, en son article 12, que la location est acceptée et consentie moyennant un loyer annuel de 30 000 euros payable par trimestre d’avance les 30 mars, juin, septembre et décembre de chaque année, avec indexation.

Il est constant que la Selarl Legal avocats a quitté les lieux loués le 28 août 2019.

La défenderesse ne justifie pas du paiement de la somme de 7 496,76 euros qui lui est réclamée au titre du loyer principal et dont elle demeure en conséquence redevable, sous réserve de la déduction ci-après de la restitution du dépôt de garantie.

— Sur les charges

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail professionnel du 13 février 2014 conclu entre les parties, intitulé “Charges”, est libellé comme suit :

“En plus du loyer principal, le Locataire remboursera au Bailleur les charges et prestations mises à charge par la loi.

Sa quote-part dans l’ensemble de ces charges est de 1656/10000 – Ascenseur : 278/1000.

Le Bailleur s’oblige à communiquer au Locataire tous justificatifs établissant la nature et le montant des dites charges”.

Faute pour les demandeurs de produire les justificatifs des charges réclamées à hauteur de 1 899,19 euros, un simple relevé des dites charges ou l’état des dépenses de la copropriété ne valant pas justificatifs en l’absence des factures et autres documents correspondant aux sommes effectivement exposées, leur demande à ce titre sera rejetée.

— Sur les frais d’enlèvement d’un coffre-fort

Les demandeurs sollicitent la somme de 336 euros au titre de la facture de la société AZ Solutions pour l’enlèvement d’un coffre-fort situé dans les lieux loués.

Toutefois, aucun état des lieux d’entrée n’est produit de nature à démontrer que le coffre-fort n’était pas présent lors de l’entrée dans les lieux de la Selarl Legal avocats, étant souligné qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 28 août 2019 par Maître [K] [V] qu’il demeure dans la cuisine notamment deux plaques électriques, un réfrigérateur et un meuble sous évier dont il n’est pas contesté qu’ils étaient déjà sur place.

Par ailleurs, il ressort des deux états des lieux de sortie dressés par deux huissiers de justice différents en présence de Madame [K] [FN], propriétaire indivise, Monsieur [B] [Y] de la régie [B] [Y] et de Madame [VF] [G], associée de la Selarl Legal avocats, que les parties ont accepté, dans la mesure où les locaux étaient occupés depuis plusieurs dizaines d’années, qu’il soit procédé à une visite globale du local et qu’il ne soit relevé que les désordres anormaux au regard de l’état d’usage attendu ou les désordres pour lesquels les parties ne seraient pas d’accord sur l’état attendu.

Le coffre-fort n’est pas mentionné dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [P] [JZ] à la requête des demandeurs, tandis qu’il apparaît dans celui dressé par Maître [K] [V] à la requête de la défenderesse au niveau de la “chaufferie”, constituée de l’alcôve de la cuisine, sans qu’aucune remarque sur son absence d’enlèvement par la locataire n’ait été mentionnée.

Au vu de ces éléments, les demandeurs seront déboutés de leur demande en paiement de la facture d’enlèvement du coffre-fort.

En conséquence, la Selarl Legal avocats sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 7 496,76 – 6 050 = 1 446,76 euros au titre du reliquat de loyer.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

— Sur les dommages et intérêts

L’article 1147 du même code précise que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

La Selarl Legal avocats sollicite la somme de 500 euros en réparation du préjudice causé par l’inertie des demandeurs dans la transmission du justificatif de la réalisation des travaux de plâtrerie peinture suite au dégât des eaux, n’ayant pu percevoir qu’après plusieurs mois les fonds dont elle avait fait l’avance aux bailleurs pour la remise en état d’un local qu’elle n’occupait plus.

Toutefois, faute pour la défenderesse de préciser ce que recouvre le préjudice allégué et de justifier de celui-ci, sa demande à ce titre sera rejetée.

— Sur l’indu de charges

L’article 1376 du code civil dispose que “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.”

Les demandeurs invoquent la prescription de la demande en restitution des sommes versées au titre des charges depuis 2016.

Toutefois, en application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir, et non une défense au fond, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription.

L’article 768 du dit code dispose que “Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

Or, aucune fin de non recevoir n’est énoncée au dispositif des dernières écritures des demandeurs, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de la prescription invoqué uniquement dans la discussion des dites écritures, étant rappelé qu’au demeurant une telle fin de non-recevoir relève de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, sa cause n’étant ni survenue, ni révélée après l’ordonnance de clôture.

Sur le fond, ainsi qu’il a été rappelé précédemment, l’article 13 du contrat de bail professionnel du 13 février 2014 conclu entre les parties prévoit que “Le Bailleur s’oblige à communiquer au Locataire tous justificatifs établissant la nature et le montant des dites charges.”

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— par courrier recommandé du 18 juillet 2019, la Selarl Legal avocats a sollicité auprès de la Régie [I] [Z], conformément à l’article 13 du contrat, la communication des justificatifs et de la nature des charges facturées pour les années 2018 et 2019, précisant que les charges seront régularisées une fois les documents reçus et vérifiés,

— dans son procès-verbal de constat dressé le 28 août 2019, Maître [P] [JZ] a noté que Maître [G] s’est engagée à payer dans un délai de huit jours l’arriéré de loyers et charges dû et a sollicité à cette occasion la production des justificatifs des charges ce que Monsieur [Y] s’était engagé à lui transmettre dans un délai de huit jours,

— par courrier recommandé du 12 décembre 2019, la défenderesse a informé la Régie [I] [Z] qu’elle avait reçu de ses services un état récapitulatif de charges, ce qui ne correspondait pas à sa demande, n’ayant aucun justificatif des charges,

— par courrier recommandé du 12 mai 2020, la Selarl Legal avocats a rappelé à la Régie [I] [Z] qu’elle lui avait demandé les justificatifs des charges sur les trois dernières années le 26 septembre 2019, mais que le 30 septembre 2019, cette dernière ne lui avait adressé qu’un détail de charges pour l’année 2017 ce qui ne correspondait pas à sa demande, de sorte qu’elle demandait à nouveau la communication des justificatifs de charges sollicités.

Il résulte du document intitulé “relevé détaillé de compte locataire” produit en pièce 9 par les demandeurs que les sommes appelées trimestriellement incluaient, outre le loyer, une somme à titre de “provisions” et parfois une somme à titre de “Divers prop.” sans aucune précision sur ce que cette dernière catégorie recouvre.

Le bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168 ; 3e Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-17.985).

Ainsi qu’il a été jugé précédemment, un simple relevé des charges ou l’état des dépenses de la copropriété ne vaut pas justificatifs des charges payées en l’absence des factures et autres documents correspondant aux sommes effectivement exposées, de nature à justifier de la réalité et du montant des charges.

Faute pour les demandeurs de produire les justificatifs correspondant aux provisions sur charges et aux “Divers prop.” appelées depuis le 1er janvier 2016, ces derniers seront tenus de restituer à la Selarl Legal avocats les sommes réglées à ce titre.

La défenderesse réclame une somme globale de 12 919,28 euros au titre des dites charges dans le dispositif de ses écritures et de 12 910,28 euros dans la discussion de celles-ci, sans que le détail de ladite somme ne soit précisé. La Selarl Legal avocats se borne à indiquer qu’elle s’en rapporte au décompte fourni en pièce adverse 10. Toutefois, le compte locataire produit en pièce 10 des demandeurs ne distingue pas entre les sommes réclamées au titre du loyer et celles réclamées au titre des provisions sur charges, seul le document intitulé “relevé détaillé de compte locataire” produit en pièce 9 par les demandeurs faisant cette distinction.

Il résulte du dit document que, du 1er janvier 2016 au 19 décembre 2019, c’est une somme globale de 8 825,30 euros qui a été réclamée au titre des provisions, charges et “Divers prop.”, de laquelle doit être déduite la somme de 1 899,19 euros non réglée par la Selarl Legal avocats.

Les demandeurs seront en conséquence condamnés solidairement à restituer à la défenderesse la somme de 8 825,20 – 1 899,19 = 6 926,01 euros au titre de la restitution des charges indues.

Sur la demande de compensation

L’article 1289 du code civil dispose que “Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.”

L’article 1290 du dit code précise que “La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.”

La Selarl Legal avocats sollicite la compensation judiciaire entre les sommes qu’elle doit au titre du reliquat de loyer et les sommes dues par les demandeurs au titre des charges qu’elle a indûment payées.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à cette demande de compensation, de sorte que les demandeurs demeureront seuls condamnés solidairement à payer à la Selarl Legal avocats la somme de 6 926,01 – 1 446,76 = 5 479,25 euros au titre de la restitution des charges indues.

Sur les demandes accessoires

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens exposés lors de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la Selarl Legal avocats à payer à Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] la somme de 1 446,76 euros au titre du reliquat de loyer,

Déboute Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] de leurs demandes au titre du solde de charges et des frais d’enlèvement du coffre-fort,

Condamne solidairement Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] à payer à la Selarl Legal avocats la somme de 6 926,01 euros au titre de la restitution des charges indues,

Déboute la Selarl Legal avocats de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,

Condamne en conséquence solidairement Madame [A] [H], Madame [K] [FR] [X] [AK] épouse [FN], Madame [O] [M] [FR] [AK] épouse [W], Madame [KF] [M] [FR] épouse [BC], Monsieur [E] [SP] [MV] [FR], Madame [F] [RG] [S] [ZN], Monsieur [N] [T] [IM] [FR] [ZN] et Monsieur [D] [U] [J] [FR] [ZN] à payer à la Selarl Legal avocats la somme de 5 479,25 euros au titre de la restitution des charges indues,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Prononcé le dix-neuf décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par [L] Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Benoît CONTENT

M^e Julie CARNEIRO

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 18] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER