REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 26/00024 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HJJH

N° minute : 26/00134

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [W]

né le 14 Février 1985 à [Localité 1] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [S] [W]

née le 02 Août 1977 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 12 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

GRAND BOURG HABITAT

Monsieur [Z] [W]

Madame [S] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

GRAND BOURG HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 mai 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] HABITAT (devenu ensuite [Localité 4] HABITAT) a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 494,46 euros, provision sur charges incluse.

M. [Z] [W] et Mme [S] [W] se sont mariés le 09 septembre 2017.

Suivant acte sous seing privé du 06 novembre 2017, [Localité 4] HABITAT a également consenti un bail d’habitation à M. [Z] [W] et à Mme [S] [W] portant sur un garage situé au [Adresse 6] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 32,33 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 août 2025, [Localité 4] HABITAT a fait commandement à M. [Z] [W] et à Mme [S] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 2.310,72 euros et visant la clause résolutoire du bail du logement.

Le jugement de divorce des époux [W] a été prononcé le 16 décembre 2024 et retranscrit le 25 août 2025 sur les actes d’état civil.

Par acte délivré par commissaire de justice du 05 décembre 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner M. [Z] [W] et Mme [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail du logement, par l’effet de la clause résolutoire,

— le prononcé de la résiliation du bail du garage,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 3.090,82 euros au titre des loyers échus à fin septembre 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 12 février 2026, [Localité 4] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.495,32 euros arrêtée au 31 décembre 2025. Il affirme que la solidarité entre les locataires est maintenue jusqu’à la date de retranscription du jugement de divorce.

En défense, M. [Z] [W] et Mme [S] [W], comparants en personne, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Madame a indiqué vivre dans un autre logement depuis 2019 et ne pas être en capacité de régler cette dette, expliquant avoir une enfant à charge et travailler en CDD pour un salaire de 2.000 euros.

Monsieur a déclaré avoir subi une opération de l’oeil, être en arrêt de travail et percevoir la somme de 827 euros par mois au titre d’indemnités journalières. Enfin, il a indiqué ne pas avoir de solution de relogement.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 05 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi le 28 septembre 2023 la caisse d’allocations familiales et le 31 juillet 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail du logement et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 août 2025, [Localité 4] HABITAT a fait commandement à M. [Z] [W] et Mme [S] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 2.310,72 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 22 octobre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail du garage et d’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail du garage) rappelle que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 ajoute que La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] ne se sont pas acquittés de plusieurs mois de loyers depuis le mois de juin 2023. En outre, ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque leur dernier règlement date du mois d’octobre 2025.

Il s’agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur les locataires, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail du garage au jour du présent jugement et leur expulsion.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation des lieux, sans droit ni titre tant du logement que du garage, par M. [Z] [W] et Mme [S] [W] cause nécessairement au bailleur un préjudice qu’il convient d’indemniser.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

Il est constant que les époux demeurent solidaires jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, ce qui a eu lieu ici le 25 août 2025.

Les résiliations des baux étant intervenues après la date du 25 août 2025, seul M. [Z] [W] sera condamné à payer à [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux du logement et du garage.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement signé le 11 mai 2015, le bail du garage signé le 06 novembre 2017 et un dernier décompte faisant état à la date du 09 février 2026 d’une dette de 4.495,32 euros dont il y a lieu de déduire les frais de retard pour l’enquête sociale 2024, qui ne sont pas justifiés, soit la somme de 15,24 euros.

Comme il a été indiqué ci dessus, et même si Mme [W] dit avoir quitté le logement depuis plusieurs années, elle reste tenue solidairement au paiement des dettes locatives jusqu’au 25 août 2025.

A cette date, M. [Z] [W] et Mme [S] [W] étaient redevables de la somme de 2.887,82 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de juillet 2025 incluse dont il y a lieu de déduire les règlements postérieurs, soit la somme de 1.400 euros.

Il y a donc lieu de condamner M. [Z] [W] à payer à [Localité 4] HABITAT la somme de 4.480,08 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 09 février 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et ce solidairement avec Mme [S] [W] à hauteur de la somme de 1.487,82 euros.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame a indiqué avoir quitté le logement depuis 2019 et ne pas être en capacité de régler cette dette.

M. [Z] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et il n’apparaît pas en mesure de reprendre les paiements du loyer courant, et d’apurer la dette locative dans les délais imposés par la loi, du fait de ses faibles revenus et de son état de santé.

Ainsi, et même si sa situation personnelle est complexe et qu’il dit ne pas avoir de solution de relogement, la loi ne permet pas dans ce contexte d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [Z] [W] et Mme [S] [W] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 21 août 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 11 mai 2015 conclu entre [Localité 4] HABITAT d’une part et M. [Z] [W] et Mme [S] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 4ème étage, [Adresse 5] à [Localité 5] (01) sont réunies au 22 octobre 2025,

Prononce la résiliation du contrat de bail du 06 novembre 2017 conclu entre [Localité 4] HABITAT d’une part et M. [Z] [W] et Mme [S] [W] d’autre part, et portant sur un garage situé [Adresse 6] à [Localité 5] (01) sont réunies au jour du présent jugement,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par M. [Z] [W] et par Mme [S] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne M. [Z] [W] à payer à [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion;

Condamne M. [Z] [W] à payer à [Localité 6] la somme de 4.480,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 février 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et ce solidairement avec Mme [S] [W] à hauteur de la somme de 1.487,82 euros ;

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Z] [W] et Mme [S] [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 21 août 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,