TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00690 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DIEP

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [V]

né le 05 Novembre 1951 à GLEIZE (69)

121 chemin des Badières

38200 CHUZELLES

représenté par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDEURS

Madame [F] [Z]

10 boulevard Jean-Jacques Rousseau

4 eme étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [J]

10 boulevard Jean-Jacques Rousseau

4 eme étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 8 mars 2021, consenti par monsieur [L] [V], madame [F] [Z] a pris en location un logement situé 10 Boulevard Jean-Jacques Rousseau, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 1 130,00 €.

Par acte sous seing privé daté du 6 avril 2021, monsieur [X] [J] s’est porté caution solidaire, s’engageant à garantir le cas échéant, la bonne exécution de toutes les obligations des locataires pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, et des indemnités d’occupation, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, pour toute la durée du bail.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 29 février 2024, monsieur [L] [V] a fait délivrer à madame [F] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 8 432,00 €au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ayant été signifié le 1er mars 2024 à monsieur [X] [J], en qualité de caution solidaire.

Monsieur [L] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 3 juin 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, monsieur [L] [V] a assigné madame [F] [Z] et monsieur [X] [J], en qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner l’expulsion de madame [F] [Z] sans délai et de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner madame [F] [Z] et monsieur [X] [J] au paiement de la somme de 16 117,00 € au titre de l’arriéré des loyers à fin avril 2024 inclus outre les frais de procédure, les intérêts de droit à compter de l’assignation et de la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

• condamner solidairement madame [F] [Z] et monsieur [X] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux ;

• autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tou garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

• condamner madame [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Madame [F] [Z] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Après deux décisions de réouverture des débats en date des 17 décembre 2024 et 13 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de monsieur [L] [V], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes à l’encontre de madame [F] [Z] mais s’est désisté de ses demande à l’encontre de monsieur [X] [J], caution solidaire, après avoir actualisé la créance et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour leur part, bien que régulièrement cités, madame [F] [Z] et monsieur [X] [J] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs, bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent 0jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

Monsieur [L] [V] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 1er mars 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 3 juin 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur le désistement

Aux termes des articles 385, 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, ce désistement étant parfait si le défendeur l’accepte, ou à défaut, si le défendeur ne présente aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Selon l’article 397 du même code, le désistement, comme son acceptation, est exprès ou implicite.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] a indiqué à l’audience se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la caution, à savoir monsieur [X] [J]. Madame [F] [Z] et monsieur [X] [J] qui n’ont comparu ni en personne ni en étant représenté n’ont présenté aucune défense au fond ni manifesté leur opposition au désistement.

En conséquence, le désistement du demandeur de ses demandes à l’encontre de monsieur [X] [J] sera constaté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 8 mars 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, monsieur [L] [V] produit aux débats un décompte qui établit que madame [F] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mai 2021.

Au vu de ces impayés, monsieur [L] [V] a fait délivrer à madame [F] [Z], le 29 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de monsieur [L] [V].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits lors de l’assignation, la dette locative s’établit à la somme de 16 117,00 € au jour de l’assignation, au paiement de laquelle madame [F] [Z] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation

du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [F] [Z] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 30 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Z], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à monsieur [L] [V].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de monsieur [L] [V] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre monsieur [X] [J] ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 30 avril 2024 ;

DIT que madame [F] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [F] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 10 Boulevard Jean-Jacques Rousseau, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

AUTORISE monsieur [L] [V] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 30 avril 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE madame [F] [Z] à payer à monsieur [L] [V] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [F] [Z] à payer à monsieur [L] [V] la somme de 16 117,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE madame [F] [Z] à payer à monsieur [L] [V] la somme de 300,00 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [F] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION