TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

N° RC 24/00891 Le 13 Novembre 2025

N° Minute : 25/

EV/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Audrey GELIBERT

M^e Emilie ORELLE

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DU BOURG,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître Olivier DOLMAZON de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de [8],

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [T] [E]

né le 27 Novembre 1986 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [N] épouse [E]

née le 02 Mai 1989 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Emilie ORELLE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, plaidant par M^e Frédéric FOUILLAND, avocat au barreau de LYON

d’autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 23 Septembre 2025 par Madame SANCHEZ, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Grenoble, déléguée au tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu pour y exercer les fonctions de juge civiliste par ordonnance du 10 juillet 2025, assistée de M^me GALLIFET, Greffier.

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 20 mars 2023, la société SCI DU BOURG a conclu avec monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] une promesse unilatérale de vente d’un bâtiment à usage mixte d’habitation et de fruitière situé au [Adresse 4] à LA RIVIERE ENVERSE (74), cadastré section B n°[Cadastre 2], d’une surface de 00 ha 08 a 12 ca.

La promesse de vente a été initialement conclue pour une durée expirant le 31 août 2023 et sous double condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 28 juillet 2023 et d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux avant le 31 mai 2023.

Il a également été convenu entre les parties le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 78 900 euros. Un premier versement des bénéficiaires à hauteur de 39 450 euros a fait l’objet d’un séquestre auprès de l’office notarial LA MANUFACTURE, Notaires.

Un avenant à la promesse de vente du 20 mars 2023 a été signé par la société SCI DU BOURG le 03 juin 2023 et par les époux [E] le 05 juin 2023 qui a prorogé le délai de réalisation au 20 novembre 2023 et a substitué à la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition à une déclaration préalable de travaux celle d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait avec obligation faite au bénéficiaire de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant le 9 juin 2023 au plus tard.

Le 4 juillet 2023, à la suite de la demande de permis de construire transmise, le service instructions de la commune a demandé des pièces complémentaires.

Le 1er décembre 2023, les époux [E] ont obtenu un permis de construire, retiré par arrêté du maire de la commune de [Localité 6] le 28 décembre 2023.

Par courrier du 5 avril 2024, la société SCI DU BOURG a été mise en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 39 450 euros aux époux [E].

Par courrier du 3 juin 2024, par l’intermédiaire de son conseil, la société SCI DU BOURG s’est opposée à la restitution et a mis en demeure les époux [E] de verser le solde complet de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la société SCI DU BOURG a fait assigner monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de les voir condamner au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance du 07 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Les réunions d’information se sont déroulées les 30 octobre 2024 et 13 novembre 2024. Les parties n’ont pas donné suite à la médiation.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la société SCI du BOURG sollicite de voir :

— CONDAMNER les époux [E], in solidum, à payer à la société SCI DU BOURG la somme de 78 900 euros, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure de payer ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— ORDONNER à la société LA MANUFACTURE, NOTAIRES, office notarial ayant pour associés Maîtres [K] [W], [I] [A], [J] [V], [G] [S], [O] [F] et [K] [B], sur la simple présentation qui lui sera faite du jugement à intervenir et au plus tard sous un délai de 15 jours suivant cette présentation, de se libérer entre les mains de la société SCI DU BOURG de la somme de 39 450 euros séquestrée en la comptabilité de ladite étude en vertu de la promesse unilatérale de vente du 20 mars 2023 ;

— DIRE que cette somme de 39 450 euros, une fois libérée entre les mains de la société SCI DU BOURG, s’imputera à due concurrence en déduction de la somme de 78 900 euros due par les époux [E] à la société SCI DU BOURG ;

— DÉBOUTER les époux [E] de leurs demandes ;

— CONDAMNER les époux [E] in solidum à payer à la société SCI du BOURG la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les époux [E] in solidum aux dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de voir condamner les époux [E] à verser l’indemnité d’immobilisation, la société SCI DU BOURG se fonde sur les articles 1103, 1104, 1304 et 1304-3 du code civil estimant que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait doivent être réputées accomplies dans la mesure où les époux [E] ont empêché la levée de ces deux conditions.

En réponse aux époux [E] qui soutiennent que l’avenant à la promesse de vente du 3 juin 2023 est nul du fait de la caducité de la promesse depuis le 10 mai 2023, la SCI DU BOURG défend que la condition suspensive tenant à l’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux était une condition suspensive demandée par les époux [E] dans leur intérêt exclusif. Elle précise que c’est à eux qu’il incombait de se renseigner en amont de la promesse sur la nature exacte (déclaration de travaux ou permis de construire) de l’autorisation d’urbanisme à obtenir par eux pour la réalisation des travaux qu’ils projetaient de réaliser et que la condition n’a pas été réalisée de leur propre fait.

Sur le fondement de l’article 1182 du code civil, la société SCI DU BOURG argue que les époux [E] n’ont jamais entendu se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente et ont, au contraire, entendu poursuivre la relation contractuelle par la signature d’un avenant et par l’accomplissement de diligences en respectant les termes de l’avenant et en procédant notamment au dépôt d’une nouvelle autorisation d’urbanisme.

Concernant la condition suspensive de prêt, la société SCI DU BOURG soutient qu’elle est réputée accomplie au motif que les époux [E] n’ont jamais fait état du refus d’un prêt et n’ont d’ailleurs pas accompli de diligence afin d’en obtenir un.

Sur la condition d’obtention de permis de construire, la société SCI DU BOURG indique :

— D’une part que les époux ne peuvent se prévaloir de cette condition suspensive dans la mesure où les époux [E] n’ont pas justifié du dépôt de dossier dans les délais, soit avant le 9 juin 2023, et dans la mesure où le récépissé délivré par la mairie fait mention d’un dépôt du dossier le 12 juin 2023. La société SCI DU BOURG argue qu’en outre, le dossier déposé par les époux [E] était incomplet alors qu’il était précisé dans la rédaction de la condition suspensive signée par l’ensemble des parties qu’il devait être complet dès son dépôt.

— D’autre part à titre subsidiaire, la société SCI DU BOURG explique que si la condition demeure encore dans le champ contractuel, elle doit être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil dans la mesure où les époux [E] ont présenté un projet contraire aux règles d’urbanisme en vigueur. Elle expose que le refus du permis de construire est fondé sur le non-respect par les époux [E] de règles mathématiques du PLU, prescriptions pour lesquelles l’appréciation subjective des services instructeurs n’entre pas en compte.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2025, les époux [E] sollicitent de voir :

— DÉBOUTER la société SCI DU BOURG de ses demandes ;

À titre reconventionnel,

— ORDONNER que leur soit restituée la somme de 39 450 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 20 mars 2023 entre les mains de la société LA MANUFACTURE, NOTAIRES, office notarial ayant pour associés Maîtres [K] [W], [I] [A], [J] [V], [G] [S], [O] [F] et [K] [B], sur la simple présentation qui lui sera faite du jugement à intervenir et au plus tard sous un délai de 15 jours suivant cette présentation ;

— CONDAMNER la société SCI DU BOURG à payer les intérêts au taux légal portant sur la somme de 39 450 euros séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation à compter de la mise en demeure du 5 avril 2024 ;

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts par année entière ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société SCI DU BOURG à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SCI DU BOURG aux dépens ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Pour demander le rejet des prétentions de la société SCI DU BOURG et sa condamnation à restituer l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, les époux [E] soutiennent à titre principal sur le fondement des articles 1101, 1124, 1128, 1304-6, 1178, 1352 à 1352-9, 1182, 1186 et 1187 du code civil que la promesse unilatérale de vente du 20 mars 2023 est caduque. Ils rappellent la condition suspensive d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux aux termes de laquelle le dépôt de dossier de déclaration préalable devait être effectué au plus tard le 20 avril 2023 et l’obtention de l’attestation de non-opposition devait avoir lieu au plus tard le 31 mai 2023 sauf pièces complémentaires. Or, ils expliquent que monsieur [T] [E] a déposé la déclaration préalable de travaux le 20 avril 2023 et que la commune de [Localité 10] a fait opposition à la déclaration par arrêté du 10 mai 2023, si bien que la promesse de vente est devenue caduque à ce moment-là. Ils en déduisent que l’avenant signé le 5 juin 2023 ne peut exister ou à défaut, doit être frappé de nullité, et que cet avenant nul ne peut être considéré comme une confirmation tacite dans la mesure où il se contente de modifier des éléments de la promesse et n’apporte pas novation et où seule une nouvelle promesse aurait permis de remédier à la caducité. Par ailleurs, les époux [E] ajoutent que la partie adverse ne démontre pas qu’ils connaissaient le vice de nullité de l’avenant.

À titre subsidiaire, au soutien de la même demande, les époux [E] se fondent sur les articles 1104, 1124, 1304-6, 1186, 1187, 1304-3 du code civil et R.423-22, R.423-38, 423-39 du code de l’urbanisme en estimant que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait a défailli et qu’aucun élément ne démontre qu’ils ont empêché sa réalisation. Ils exposent que monsieur [T] [E] a déposé la demande de permis de construire le 9 juin 2023 sur le Portail Usager Urbanisme, soit dans le délai, et que le caractère complet du dossier ne peut être apprécié à cette date dans la mesure où l’avenant a été signé pour leur part le 5 juin 2023. Par ailleurs, les époux [E] affirment avoir fourni un dossier complet au 1er septembre 2023 qui a abouti à l’obtention d’un permis de construire tacite le 1er décembre 2023. Ils soulignent également qu’il ne peut leur être reproché le retrait du permis tacite et le refus du permis de construire par arrêté du 28 décembre 2023 puisque les raisons invoquées sont indépendantes des époux à savoir que le projet est situé en partie sur une zone d’aléa fort torrentiel et qu’il est aussi situé à proximité immédiate d’un cours d’eau présentant un risque naturel notoire.

Une ordonnance du 30 juin 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au même jour.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale est définie par l’article 1124 du code civil comme étant le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1186 du même code, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait, la caducité mettant fin au contrat selon l’article 1187 du code civil.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Il précise en son troisième alinéa qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il ressort des éléments constants de la procédure qu’une promesse de vente unilatérale a été conclue le 20 mars 2023 entre la société SCI DU BOURG (promettant) et les époux [E] (bénéficiaires) et que cet avant-contrat prévoit deux conditions suspensives particulières. La deuxième, définie à la page 15, est l’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux, devant intervenir au plus tard le 31 mai 2023 et obligeant le bénéficiaire à justifier auprès du promettant le dépôt de la déclaration préalable au 20 avril 2023.

Or, un arrêté d’opposition à déclaration préalable a été pris par la commune de [Localité 7] en date du 10 mai 2023, si bien que cette condition suspensive n’était pas réalisée au 31 mai 2023. Les bénéficiaires n’ont accompli aucun acte susceptible d’empêcher la bonne exécution de l’obligation puisque cette absence de réalisation était due à une décision prise par la mairie. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la condition suspensive a défailli, que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé et que la caducité de la promesse de vente est encourue.

Pour autant, alors que cette défaillance est connue par les parties depuis le 10 mai 2023, il est établi que la société SCI DU BOURG et les époux [E] ont poursuivi leurs discussions et ont conclu un avenant au contrat, signé par la société SCI DU BOURG le 03 juin 2023 et par les époux [E] le 05 juin 2023. Les bénéficiaires, partie au profit de laquelle la condition suspensive était stipulée, n’ont à aucun moment manifesté le souhait que la promesse unilatérale soit frappée de caducité dans la mesure où par cet avenant signé début juin, les parties ont démontré leur volonté de poursuivre l’avant contrat. Ils ont notamment accepté la prolongation du délai de la promesse de vente au 20 novembre 2023 qui était initialement prévue au 31 août 2023 et ont modifié la clause d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux en clause d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait. Par ailleurs, les époux [E] ont accompli plusieurs diligences par la suite, allant jusqu’à obtenir un permis de construire tacite le 1er décembre 2023.

Dans ces conditions, les deux parties ayant eu la volonté de poursuivre la promesse unilatérale de vente, il convient de ne pas prononcer sa caducité et de considérer que l’avenant est parfaitement valable.

Sur les conditions suspensives particulières

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil que la condition, suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt doit démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie.

En l’espèce, aux termes des pages 3 et 4 de l’avenant à la promesse de vente, il ressort que les bénéficiaires devront, pour se prévaloir de la condition suspensive, « justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce dans au plus tard le 9 juin 2023, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ».

Il ressort des éléments du dossier que les bénéficiaires justifient que le dossier a été déposé via le portail usager urbanisme de la commune de [Localité 7] par une demande en date du 9 juin 2023 à 19 heures 19. Le récépissé délivré par la mairie, autorité compétente, mentionne un accusé d’enregistrement électronique du 12 juin 2023. Or, au regard des termes de l’avenant ci-dessus rappelés, il apparaît un dépassement du délai par les époux [E].

Par ailleurs, il ressort du courrier de la ville de [Localité 7] en date du 4 juillet 2023 que monsieur [T] [E] a déposé un dossier de demande de permis de construire incomplet et qu’un nouveau délai de trois mois a été accordé par la mairie. Les époux [E] ont apporté les pièces nécessaires le 1er septembre 2023, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le dossier de demande de permis de construire déposé en mairie n’a été complet qu’à cette date. En outre, et contrairement à ce que les époux [E] soutiennent, il se déduit des termes de l’avenant « correspondant exactement à l’opération envisagée » et de l’importance des précisions demandées par la mairie dans son courrier du 04 juillet 2023 que des éléments substantiels du dossier étaient manquants au moment de son dépôt. Ainsi, les époux [E] n’ont pas respecté l’obligation qui leur incombait de déposer un dossier complet au 9 juin 2024, peu importe que l’avenant ait été signé quelques jours avant dans la mesure où en signant celui-ci, ils s’engageaient nécessairement à respecter le délai.

Dès lors, il doit être considéré que les bénéficiaires ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive dont ils bénéficiaient. Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1304-3, cette condition suspensive est réputée accomplie.

Par ailleurs, il était également conclu une condition suspensive d’obtention d’un prêt prévu en ces termes à la page 13 de la promesse unilatérale de vente : " le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts […] la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêts aux conditions sus-indiquées au plus tard le 28 juillet 2023. […] le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer deux demandes de prêt ". Or, les époux [E] n’ont jamais démontré avoir déposé des demandes de prêt à ce jour si bien que la condition n’a pu être réalisé de leur propre fait.

En conséquence, la condition suspensive d’obtention de prêt est également réputée accomplie.

Or, la promesse unilatérale de vente stipule, en page 12, que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies ».

Ainsi, les conditions suspensives particulières étant réputées accomplies du fait des manquements des des époux [E], la société SCI DU BOURG est fondée à solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, il convient d’autoriser la libération de la somme de 39 450 euros séquestrée entre les mains de la société LA MANUFACTURE, NOTAIRES, office notarial ayant pour associés Maîtres [K] [W], [I] [A], [J] [V], [G] [S], [O] [F] et [K] [B], au profit de la société SCI DU BOURG.

Les époux [E] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à la société SCI DU BOURG la somme de 39 450 euros, au titre de la deuxième moitié de l’indemnité d’ immobilisation , outre intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2024, date d’envoi du courriel adressé au conseil des époux [E] et bien réceptionné valant mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du même code, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens in solidum.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [E] seront également condamnés in solidum à verser à la société SCI DU BOURG une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

AUTORISE la libération de la somme de 39 450 euros séquestrée entre les mains de la société LA MANUFACTURE, NOTAIRES, office notarial ayant pour associés Maîtres [K] [W], [I] [A], [J] [V], [G] [S], [O] [F] et [K] [B] au profit de la société SCI DU BOURG ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] à payer à la SCI DU BOURG la somme de 39 450 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale du 20 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] à verser à la société SCI DU BOURG la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de monsieur [T] [E] et madame [C] [N] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par M^me SANCHEZ, Magistrat placé et par M^me NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Greffier Le Président