TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/256

RG n° : N° RG 24/01698 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COZU

[R]

C/

[V]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [R]

né le 10 Novembre 1946 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

né le 13 Novembre 1981 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le : 01/07/2025

à : Monsieur [M] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2020, Monsieur [M] [R] a consenti à Monsieur [D] [V] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [D] [V] le 19 août 2024 pour la somme de 2415,89 euros dont 2275,16 euros en principal.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 25 novembre 2024, Monsieur [M] [R] a fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location à la date du 02 octobre 2024,

dire que, depuis la résiliation du bail, Monsieur [D] [V] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5],

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [V], ainsi que celle de toute personne introduite de son chef dans les lieux donnés en location, tant des locaux que des dépendances visées au bail, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

prononcer la déchéance du bénéfice des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’endroit de Monsieur [D] [V], l’expulsion de ce dernier pouvant ainsi être opérée à l’issu d’un délai suffisant après commandement de quitter les lieux,

dire que, faute par lui de libérer les lieux dans les délais légaux, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [D] [V] au paiement de la somme de 3221,16 euros au titre des loyers et charges impayés, du 1er impayé jusqu’au 19 octobre 2024, date de la résiliation du bail et échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2275,16 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation (Com. 25 mai 1982),

condamner Monsieur [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer plus charges, soit 623 euros, depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

condamner Monsieur [D] [V] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais exposés par le requérant en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le même au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

rappeler l’exécution provisoire de la décision sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [M] [R] a maintenu ses demandes et moyens. Il a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4669,35 euros au 22 avril 2025. Il a indiqué avoir trouvé un accord de règlement avec son locataire et a précisé être d’accord sur des délais de paiement d’un an maximum.

Monsieur [D] [V] ayant comparu en personne à l’audience. Il a indiqué avoir repris le versement des loyers à compter du mois de janvier 2025. Il a précisé avoir trouver un nouvel emploi au [Localité 11] Duché du Luxembourg depuis le 1er février 2025 avec un salaire moyen de 3000 euros. Il a ajouté avoir deux enfants à charge et avoir outre des charges courantes des remboursements mensuels de 187 euros au titre d’un crédit. Il a précisé être en capacité de payer la somme de 1026 euros par mois comprenant le loyer et l’arriéré locatif. Souhaitant resté dans le logement loué, il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de Monsieur [M] [R]

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 19 août 2024 de la situation d’impayés concernant Monsieur [D] [V], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de Monsieur [M] [R] est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [V] le 19 août 2024 pour un montant principal de 2275,16 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [D] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2024.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] [Localité 7], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Monsieur [D] [V] à lui payer, à compter du 20 octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 623 euros selon le décompte figurant à l’assignation, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif

Il ressort de ce décompte, arrêté au 22 avril 2025, que Monsieur [D] [V] reste devoir la somme de 4669,35 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation (échéance d’avril 2025 incluse).

Monsieur [D] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2275,16 euros et à compter du 25 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu entre les parties en vue d’apurer la dette de manière échelonnée, il y a d’accorder à Monsieur [D] [V] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde restant dû.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [V] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [R], le défendeur sera condamné à verser au demandeur la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par Monsieur [M] [R] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2020 sont réunies au 20 octobre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 4] [Localité 13], se trouve donc résilié au 20 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 4669,35 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 22 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 2275,16 euros et à compter du 25 novembre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [D] [V] à se libérer de sa dette en 12 mensualités, soit 11 mensualités de 390 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, le mois suivant la signification de la présente décision et la 12ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;faute pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] [Localité 7], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [D] [V] sera tenu une indemnité d’occupation mensuelle de 623 euros, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 15], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT